Cần tính đến diện mạo, lợi ích của cả đô thị

Trong hơn 10 năm thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp, số lượng dự án được khởi công cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nguyên nhân do việc triển khai thực hiện gặp nhiều khó khăn, bên cạnh đó chính sách hiện hành chưa tháo gỡ được mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Đơn cử, chung cư C1 Thành Công (quận Ba Đình), dù đã được giao cho Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 1 (Cienco 1) triển khai từ năm 2008, nhưng hiện vẫn bị vướng mắc do các bên không thể thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân. Để đẩy nhanh tiến độ, UBND thành phố Hà Nội vừa có văn bản yêu cầu quận Ba Đình tiến hành đôn đốc chủ đầu tư tháo dỡ công trình nhà C1 Thành Công, sớm thực hiện dự án cải tạo dự án chung cư cũ này và có biện pháp bảo đảm an toàn, an ninh trong quá trình thi công.

Mới đây, Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra lấy ý kiến để hoàn thiện Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Có hai điểm đáng chú ý: Thứ nhất, Dự thảo quy định cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo xây dựng lại chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao, kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ trong phạm vi dự án. Theo lý giải của đại diện Bộ Xây dựng, việc khuyến khích các doanh nghiệp tham gia thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, góp phần cải thiện chỗ ở cho các đối tượng dân cư đang phải sinh sống trong các khu nhà ở cũ chật chội, kém chất lượng, không bảo đảm an toàn; đồng thời còn góp phần quan trọng để chỉnh trang đô thị theo quy hoạch mà Nhà nước không phải đầu tư.

Thứ hai, người dân sở hữu nhà tại dự án cải tạo chung cư cũ có quyền được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn để xây dựng lại nhà chung cư. Người dân được tham gia góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để triển khai dự án xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức góp vốn bằng tiền hoặc bằng diện tích nhà ở, đất ở và tài sản khác gắn liền với đất trong phạm vi dự án (nếu có), đồng thời được lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư...

Dự thảo Nghị định nêu trên đang được người dân, doanh nghiệp quan tâm, đóng góp, và đối tượng nào cũng nghiêng phần lợi về mình. Tuy nhiên, các chuyên gia đô thị nhìn nhận với góc độ khác. Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, mục tiêu của chính sách cải tạo chung cư cũ là tái thiết toàn khu chứ không phải là cải tạo từng nhà, manh mún như các dự án đã làm trong thời gian qua. Doanh nghiệp được giao làm nhà đầu tư theo nguyên tắc tự cân đối tài chính nhưng phải bảo đảm kết hợp hài hòa lợi ích của các bên. Có chuyên gia phân tích, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tiến độ cải tạo chung cư cũ chậm. Thứ nhất, do chưa xác định được nguồn lực để thực hiện. Thứ hai, chưa xác định được vai trò của từng chủ thể. Thứ ba, việc xác định mục tiêu chưa rõ ràng. Các chuyên gia đều đồng tình cho rằng, tái thiết chung cư cũ mà chỉ để cải tạo chỗ ở cho những người dân sống trong đó là không nên, mà phải xây dựng mô hình đô thị đẹp hơn, văn minh hơn thông qua quy hoạch. Trước hết, cần thống nhất mục đích tạo lập diện mạo đô thị, vì lợi ích chung của cả đô thị. Vì thế, cần đổi mới quy trình lập dự án, Nhà nước phải đứng ra lập quy hoạch và tạo chính sách, điều kiện rồi sau đó mới giao hoặc chọn nhà đầu tư, hợp tác xã để thực hiện. Quy hoạch phải có sự tham gia đóng góp của cộng đồng, người dân.