Giá cao, nguồn cung sụt giảm
Tại hội thảo “Mua nhà để ở, bây giờ hay đợi thêm” do Báo Tuổi trẻ tổ chức mới đây, nhiều chuyên gia kinh tế đều cho rằng, giá nhà ở hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group cung cấp số liệu, đến hết quý II, trong số 8.621 căn hộ sơ cấp được các chủ đầu tư chào bán trên thị trường thì những căn hộ có giá từ 61 triệu-99 triệu đồng/m2 đã chiếm hơn 70%, 30% còn lại là căn hộ hạng B (giá từ 30 triệu-50 triệu đồng/m2), căn hộ giá rẻ (từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống) tiếp tục “mất tích” trên thị trường.
Giám đốc khu vực miền nam của Batdongsan.com Đinh Minh Tuấn lý giải: Sở dĩ giá nhà ở vẫn ở mức cao vì nguồn cung đã sụt giảm. Nguồn cung căn hộ trong quý II chỉ khoảng 760 căn, giảm đến 31% so với quý trước và sụt giảm 93% so với cùng kỳ năm 2022.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng: Nguồn cung lại sụt giảm là do các dự án bị vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để. Trong tổng số 180 dự án bất động sản cần gỡ vướng về pháp lý thì mới có 16 dự án được tháo gỡ, 148 dự án trong danh mục đề nghị gỡ vướng.
Nguồn cung thấp, giá nhà cao nhưng lượng giao dịch đã tăng nhẹ. Theo ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý II lượng tiêu thụ đạt khoảng 3.704 giao dịch, xấp xỉ 18% tổng cung mở bán mới.
Số lượng nêu trên tuy chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm 2022 nhưng đã tăng hơn 30% so với quý I. Thị trường bất động sản tốt hơn xuất phát từ nguyên nhân lãi suất ngân hàng bắt đầu giảm, các doanh nghiệp đưa ra chương trình kích cầu như giảm giá bán, hoặc đưa ra nhiều chính sách thanh khoản có lợi cho người mua như chỉ cần thanh toán 30-40%... để nhận nhà.
Những dự án có pháp lý sạch, uy tín chủ đầu tư tốt sẽ được khách hàng lựa chọn. Đơn cử như, Kim Oanh Group vừa chào bán dự án căn hộ Legacy Prime với mức giá chỉ từ 900 triệu đồng/căn.
Đây là dự án có giá bán thấp nhất trong thời gian gần đây tại thị trường bất động sản. Khách hàng chỉ cần thanh toán 99 triệu đồng là được ký hợp đồng mua bán căn hộ. Những khách hàng có nhu cầu sẽ được ngân hàng hỗ trợ vay 80% giá trị hợp đồng, ân hạn nợ gốc lên đến 36 tháng.
Khách hàng mua căn hộ còn được chủ đầu tư cam kết cho thuê lại trong thời gian 36 tháng với tổng giá trị tối đa lên đến 216 triệu đồng. Những khách hàng lựa chọn phương án nhận nhà để ở vẫn được hưởng 50% số tiền cam kết cho thuê. Ngoài ra, khách hàng còn được tặng kèm voucher gói nội thất từ 40 triệu-60 triệu đồng (tùy căn hộ)...
Để người dân tiếp cận được nhà ở
Để giá nhà ở phù hợp với thu nhập trung bình của người dân, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, cần tăng nguồn cung bằng cách tháo gỡ pháp lý các dự án, giúp các dự án căn hộ được xây dựng, từ đó tạo sự cạnh tranh theo quy luật thị trường.
Hiện nay, do các dự án bảo đảm về mặt pháp lý không nhiều, chủ đầu tư có lợi thế “một mình một chợ” cho nên giá bán căn hộ khó giảm. Trong khi các chủ đầu tư đang gặp vướng mắc về pháp lý, chưa triển khai được dự án, các chi phí ngày càng đội lên, bào mòn lợi nhuận, thậm chí thâm hụt vào vốn, tài sản cố định.
Ngoài vấn đề pháp lý, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần giải quyết bài toán tín dụng, khơi thông dòng tiền bằng các chính sách cho vay hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thật, doanh nghiệp phát triển dự án cho người có nhu cầu.
Đồng quan điểm, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho rằng, việc gỡ vướng pháp lý cho các dự án không chỉ giúp tăng nguồn cung, giảm chi phí đầu vào, hạ giá thành đầu ra mà còn giúp lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư, khách hàng đối với thị trường bất động sản.
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng nhận định: Hiện nay, tình hình bán hàng và hấp thụ trên thị trường nhà ở đang rất thấp. Điều quan trọng nhất lúc này là cần đưa thị trường về trạng thái cân bằng giữa cung và cầu.
Dự báo từ năm 2024 trở đi, khi một số dự án về phân khúc nhà ở vừa túi tiền bắt đầu được tung ra thị trường, kỳ vọng thanh khoản sẽ tăng trở lại. Khi điểm nghẽn đó được giải quyết, thị trường bất động sản sẽ từ từ hồi phục và trở lại hoạt động.
Để mua nhà không trở thành gánh nặng về kinh tế cho mỗi gia đình, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án, DKRA Group - đưa ra lời khuyên, với thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng, người mua nên cân nhắc mức chi trả lãi, gốc khoảng 50% thu nhập.
Với số tiền có thể chi trả khoảng 10 triệu đồng/tháng thì mức vay khoảng 1 tỷ đồng là hợp lý. Theo ông Thắng, thông thường, nếu có một khoản dự trữ, người dân sẽ có lựa chọn đầu tư vào bất động sản, chứng khoán hoặc một kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế đang khó khăn như hiện nay, hầu hết các kênh đều gặp khó khăn và hạn chế về thanh khoản, do đó nên cân nhắc thật kỹ về khả năng tài chính trước khi mua nhà.
