Phát triển nhà ở xã hội giúp giảm giá căn hộ chung cư

Trong hơn hai năm qua, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội đã tăng mạnh, với tốc độ tăng trung bình 10-22% mỗi năm, tùy theo phân khúc và khu vực. Mức tăng trong quý I/2025 là mức thấp nhất kể từ quý II/2023.

Khảo sát của Savills Việt Nam đưa ra mức giá sơ cấp trung bình đạt 79 triệu đồng/m², trong khi CBRE Việt Nam đưa ra mức giá sơ cấp trung bình là 75 triệu đồng/m². Hội Môi giới bất động sản Việt Nam và các đơn vị tư vấn đều đánh giá sẽ có sự chững lại của giá bán căn hộ chung cư sơ cấp, mặc dù thị trường chung cư Hà Nội đang phải đối mặt với áp lực cân bằng cung-cầu, chi phí đầu vào tăng cao.

Thiếu hụt nguồn cung là nguyên nhân chính khiến giá căn hộ chung cư cao. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người vào năm 2025, với tỷ lệ đô thị hóa 62%, tương đương 120.000 hộ gia đình thành thị mới mỗi năm. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới không có nhiều, năm 2023 có 11.000 căn, còn quý I/2024 có 3.000 căn. Sự khan hiếm căn hộ, nhất là căn hộ ở phân khúc bình dân, đã đẩy giá bán lên cao.

Theo giải thích của một số chuyên gia, chi phí đầu vào cũng góp phần khiến giá căn hộ chung cư của các dự án mới khó giảm. Chi phí đất đai tăng do bảng giá đất mới dựa trên nguyên tắc thị trường. Chi phí xây dựng, nguyên vật liệu và thiết kế cũng tăng, nhất là ở các dự án cao cấp. Trong năm 2025, số căn hộ mới được chào bán tiếp tục thuộc về phân khúc trung cấp (hạng B, chiếm khoảng 67%) và cao cấp.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu của CBRE Hà Nội cho biết, các khu vực như Hoài Đức, Đông Anh, Hoàng Mai và Gia Lâm sẽ dẫn đầu nguồn cung. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ bình dân, dưới 45 triệu đồng/m² gần như không có, khiến mặt bằng giá chung cư khó giảm. Nguồn cung ra thị trường trong thời gian qua chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate. Giá bán căn hộ chung cư tại các dự án này tiếp tục neo ở mức cao, kéo mặt bằng giá toàn thị trường tăng.

Vậy yếu tố nào khiến các đơn vị tư vấn và chuyên gia cho rằng giá căn hộ chung cư Hà Nội sẽ chững lại trong thời gian tới? Trước hết, yếu tố tác động đến nguồn cung của thị trường hiện nay và trong thời gian tới là sự thúc đẩy thực thi chính sách nhà ở xã hội tại các địa phương, nhất là hai thị trường lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các địa bàn lân cận.

Tiếp đến là yếu tố tâm lý. Đà tăng giá đã chững lại trong quý I/2025 do nguồn cung có sự cải thiện và tâm lý người mua thận trọng hơn. Hiện nay, nhiều nhà môi giới cho biết, giá căn hộ chung cư Hà Nội vẫn neo cao nhưng khó giao dịch thành công. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu của Savills Hà Nội cho biết, sự chênh lệch giữa thu nhập (tăng 6%/năm) và giá nhà (tăng 17-20%/năm) khiến nhiều người chuyển sang thuê nhà hoặc chờ giá giảm.

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mặc dù nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội rất cao, nhưng hiện nay thanh khoản đang yếu. Theo website về bất động sản OneHousing, có tới 52% người mua chỉ có khả năng chi trả cho căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thúc đẩy nhiều dự án khởi công mới, đặc biệt là nhà ở xã hội. Hà Nội được giao chỉ tiêu xây dựng 56.200 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, trong đó xây dựng 18.700 căn trong giai đoạn 2021-2025.

Các dự án như Thăng Long Green City (Đông Anh), dự kiến hoàn thành vào quý IV/2026, sẽ cung cấp nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp với giá bán khoảng 18,4 triệu đồng/m². Sự xuất hiện của nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ kéo mặt bằng giá căn hộ chung cư xuống. Tuy nhiên, tác động này sẽ chưa thể hiện rõ ngay trong năm 2025 do tiến độ xây dựng còn chậm.

Tâm lý thận trọng, cùng với nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ dồi dào hơn, đang kìm hãm đà tăng giá căn hộ chung cư. Dự báo, thời điểm cuối năm 2026, sự xuất hiện của các dự án nhà ở xã hội sẽ khiến nguồn cung dồi dào hơn và sẽ làm giá nhà chung cư ổn định hơn, tạo cơ hội cho người có nhu cầu mua ở thực sự. Để tận dụng cơ hội, người mua cần cân nhắc kỹ thời điểm "xuống tiền", ưu tiên các dự án uy tín, có tính pháp lý rõ ràng và giá cả phù hợp với khả năng tài chính.