Càng gỡ càng vướng mắc
Những bất cập trong công tác định giá đất thời gian qua đã gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực về đất đai, gây rối loạn thị trường bất động sản. Định giá đất quá thấp, người dân không chấp thuận, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, không chịu di dời khỏi mảnh đất bị thu hồi… Với doanh nghiệp, việc định giá đất sai, không minh bạch sẽ triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nút thắt về nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Các khoản chi của doanh nghiệp không được tính đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, việc “tắc nghẽn” định giá đất không chỉ làm ngân sách hụt thu, thất thu hàng trăm nghìn tỷ đồng mà còn khiến không ít doanh nghiệp cũng đứng trước nguy cơ bị nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm. Còn người dân bức xúc vì bị chậm, thậm chí không được cấp “sổ hồng” dù đã nhận nhà ở hàng chục năm trời. Đặc biệt, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất không sát, không đúng, không đủ và hệ quả là nhiều cán bộ trong ngành này vướng vòng lao lý. Thực trạng nêu trên khiến hoạt động định giá đất bị đình trệ, rơi vào vòng luẩn quẩn.
Về phía doanh nghiệp, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài, không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.
Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố thông tin: Tại Thành phố Hồ Chí Minh có hàng trăm dự án chậm triển khai hoặc chưa thể triển khai do vướng xác định giá đất; 125 dự án đang chào thầu, có dự án chào không dưới 30 lần vẫn không thuê được tư vấn, có dự án đã thuê đơn vị tư vấn nhưng tư vấn bỏ cuộc... Những vướng mắc này cũng từ công tác định giá đất.
Tiến sĩ Trần Du Lịch, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn thực hiện Nghị quyết 98/2023/QH15 của Thành phố Hồ Chí Minh khẳng định, định giá đất hiện nay đang vướng ở khắp nơi, không chỉ ở Thành phố Hồ Chí Minh. Trước đây, một số dự án khi áp dụng Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 1/7/2014 của Chính phủ bị tắc thì chờ, nghe ngóng nghị định mới ra đời có thể giảm tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi đến Nghị định 12/2024/NĐ-CP (ngày 5/2/2024, sửa đổi bổ sung Nghị định 44) ra đời thì tiền sử dụng đất tăng lên cho nên nhiều doanh nghiệp xin quay lại Nghị định 44 để đóng tiền nhưng không được chấp thuận. Từ đây phát sinh “tắc đến tắc”, Nghị định 12 không gỡ được, các nơi lại đang chờ nghị định mới để tháo gỡ.
Tháo gỡ khó khăn bằng cách nào?
Theo Tiến sĩ, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, nguyên nhân dẫn đến các quy định về thẩm định giá đất gặp khó khi triển khai là do chúng ta đang sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá. Thí dụ, một mảnh đất là đất nông nghiệp có giá 300.000 đồng/m2, khi được chuyển thành đất ở thì giá lên 3 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên đến 300 triệu đồng/m2, như vậy, chúng ta đang định giá theo giá trị sử dụng của mảnh đất đó chứ không phải là giá trị. Vì thế, ông Ánh cho rằng phải trả lại định giá đất theo đúng giá trị của nó chứ không phải giá trị sử dụng.
Theo ông Ánh, việc định giá đất là việc của công ty định giá, vấn đề của cơ quan quản lý là thiết lập cơ chế để các công ty định giá thực hiện, không dám làm sai nhưng... Trong định giá không chỉ dùng một phương pháp, mà có thể có nhiều phương pháp khác để định giá đất. Vấn đề là giá vênh bao nhiêu là chấp nhận được? Tại sao vênh như thế? Định giá đất phải chuyên nghiệp, khách quan và trung thực.
Theo Tiến sĩ Trần Du Lịch, để gỡ vướng nên chăng nghĩ đến phương án lâu dài, không thu tiền sử dụng đất mà nên quy ra một sắc thuế để thu từ từ. Điều này giúp doanh nghiệp nhẹ gánh, nhưng hạn chế đầu cơ, giúp cơ quan nhà nước cũng nhẹ gánh quản lý. Hiện nay, thu tiền sử dụng đất chiếm khoảng 13% nguồn thu nội địa. Số tiền này rất lớn nhưng dẫn đến hệ quả là vì nguồn thu mà các địa phương phát triển dự án vô tội vạ khiến nhiều dự án bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực xã hội.
Trước mắt, những vướng mắc này trong phương pháp định giá đất sẽ được gỡ bằng phương pháp thặng dư nhưng hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và Nhà nước phải trên quan điểm “lọt sàng xuống nia”. Cụ thể, gồm hai nhóm, nhóm những chỉ số tính tổng doanh thu và nhóm những chi phí được khấu trừ. Thực hiện nguyên tắc về thuế trên nền tảng doanh nghiệp tự khai thuế với Nhà nước để đóng tiền sử dụng đất. Sau khi dự án hoàn thành, Nhà nước hậu kiểm để truy thu nếu doanh thu tăng hơn nhiều so với doanh nghiệp khai báo trước đó.
Ông Trần Du Lịch cho rằng, cần chuyển trách nhiệm cho doanh nghiệp, không nên ràng buộc trách nhiệm cho Nhà nước quá nhiều dẫn đến tình trạng hiện nay không ai dám ký. Chúng ta hướng dẫn để doanh nghiệp tự làm, sau khi xong dự án thì Nhà nước hậu kiểm, quyết toán, nếu có chênh lệch, doanh thu tăng lên thì
doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung phần đó, được như vậy mọi việc sẽ thông. Mặt khác, cần cho doanh nghiệp đưa các chi phí hợp lý vào việc định giá đất, cái cần gỡ ngay là mạnh dạn đưa chi phí lãi vay, chi phí dự phòng vào trong chi phí, sau khi quyết toán nếu lời ăn, lỗ chịu. Nếu làm được điều này thì có thể tất cả các dự án có vướng mắc hiện nay sẽ được tháo gỡ.
