Công khai mua bán
Theo quy định, chủ sở hữu được Nhà nước bố trí nhà tái định cư phải sau một thời gian mới được phép mua bán, chuyển nhượng, nhưng thực tế, giao dịch này đã diễn ra trước đó và cũng không gặp sự cản trở nào. Có mặt tại các trung tâm môi giới nhà đất ở quận 2, chúng tôi ghi nhận, tình trạng chào bán căn hộ tái định cư diễn ra công khai. Chung cư Thạnh Mỹ Lợi (phường Thạnh Mỹ Lợi) với quy mô tái định cư cho hơn một nghìn hộ dân có nhà đất bị giải tỏa ở khu vực dự án đô thị Thủ Thiêm, được giới đầu tư quan tâm nhất. Theo T - một nhân viên môi giới của sàn giao dịch Đất Kim Cương, công ty này vừa giao dịch thành công một hợp đồng chuyển nhượng căn hộ tái định cư có diện tích 65 m2. Tiền mà khách hàng phải chuyển để mua được suất tái định cư này khoảng 1,2 tỷ đồng. Thủ tục giao dịch thì bên bán sẽ làm giấy ủy quyền ra công chứng cho người mua toàn quyền sử dụng, thay người bán tiến hành các thủ tục giao dịch pháp lý về sau. “Mua nhà tái định cư, người mua được lợi thế chỉ phải trả cho chủ căn hộ tiền chênh lệch mà chủ sở hữu đã đóng cho chủ đầu tư, phần còn lại sẽ được đóng theo tiến độ trong 15 năm hoặc 30 năm. Khi nào có sổ hồng thì chủ nhà sẽ ký giấy sang nhượng cho người mua” - T giới thiệu.
Tương tự, tình trạng sử dụng hợp đồng ủy quyền để mua bán suất tái định cư cũng diễn ra công khai tại các chung cư tái định cư của Công ty Đức Khải (quận 2), Vĩnh Lộc B (Bình Chánh), Chu Văn An (Bình Thạnh)... Bà Liễu, một người dân đã bán căn hộ tái định cư cho biết, bà được Nhà nước bố trí cho một căn hộ tái định cư với diện tích 50 m2 nhưng phải đóng hơn 300 triệu đồng qua hình thức trả góp hằng tháng. Đến nay, do không có khả năng về tài chính, nên bà phải bán đi căn hộ tái định cư, vừa có tiền chênh lệch, vừa không phải ôm khoản nợ.
Lần theo thông tin rao bán căn hộ tái định cư trên mạng, chúng tôi tìm gặp ông Tuấn, người đang rao bán hai căn hộ tái định cư tại chung cư Bình Khánh, quận 2. Theo ông, rất nhiều hộ trong chung cư này đã bán, chuyển nhượng suất tái định cư của mình cho người khác, vì không có nhu cầu ở. Giá một căn hộ 62 m2 tại đây được giao dịch ở mức khoảng 2 tỷ đồng.
Nên cho phép chuyển nhượng...
Để giải quyết những vướng mắc trong chuyển nhượng căn hộ tái định cư, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng cho phép chủ sở hữu suất nhà ở tái định cư được quyền bán, chuyển nhượng theo nhu cầu và không bị hạn chế quyền định đoạt. Theo HoREA, điều này vừa tôn trọng và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ tái định cư, suất nhà ở tái định cư, vừa giúp thị trường bất động sản minh bạch và cơ quan chức năng quản lý tốt hơn các giao dịch. Bởi, theo quy định của các địa phương hiện nay, người nhận nhà tái định cư được cấp chủ quyền nhà, nhưng không được chuyển nhượng trong một thời gian khá dài (thường là từ 5 đến 10 năm). Đồng thời, người nhận suất nhà ở tái định cư cũng không được chuyển nhượng suất tái định cư. Trong khi đó, theo pháp luật dân sự và Luật Nhà ở 2014, người sở hữu nhà tái định cư phải có quyền định đoạt đối với căn nhà của mình. Bên cạnh đó, theo HoREA, suất nhà ở tái định cư cũng là quyền tài sản của người dân, nên họ phải được quyền định đoạt quyền tài sản đối với suất nhà ở tái định cư. Chưa kể, nhiều người có suất tái định cư (bên bán) không muốn ở nhà tái định cư được cấp, nên muốn bán suất này để nhận một khoản tiền, chuyển đến nơi khác sinh sống, làm ăn. Việc khách mua lại các suất tái định cư này (bên mua) được thực hiện bởi một hợp đồng giấy tay, như một cam kết giữa hai người. Đồng thời, bên bán sẽ ủy quyền để chuyển nhượng quyền mua căn hộ cho bên mua. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được chủ đầu tư làm vẫn mang tên bên bán, do đó bên mua có thể phải chịu rủi ro khi bên bán không thể làm thủ tục sang tên cho bên mua, dù bên mua đã thay mặt bên bán nộp đủ tiền cho chủ đầu tư.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh phân tích, ủy quyền không phải là hình thức mua bán nhà theo luật định; thông qua việc ủy quyền, người mua chỉ thay mặt người được quyền mua căn hộ liên hệ với chủ đầu tư để nộp tiền, xin cấp, nhận giấy chứng nhận... và không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Chủ quyền căn hộ sẽ được cấp cho người được quyền mua căn hộ tái định cư, như vậy rủi ro vẫn thuộc về người mua rất cao, nếu sau này người mua không tìm thấy người chủ căn hộ, thì cũng không được cấp sổ với căn hộ mình đã góp tiền để mua. Một số căn hộ chung cư tái định cư theo quy định không được bán lại, chuyển nhượng, và giao dịch mua bán sẽ bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp, tài sản hình thành trong tương lai không được như thỏa thuận ban đầu... Đó là chưa tính đến các nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan xuất phát từ chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.
Luật sư Trương Thị Hòa, Trưởng Văn phòng Luật sư Trương Thị Hòa cho rằng, việc cho phép người dân được quyền bán căn hộ tái định cư là cần thiết và dựa trên nguyên tắc tôn trọng quyền sở hữu. Đã cấp cho người dân thì cũng cho họ quyền được chuyển nhượng, mua bán. Nếu không, do phải giao dịch “chui” nên giá rẻ, người bán bị thiệt. Nhà nước không muốn người dân thuộc diện giải tỏa không có nhà ở, nhưng thực tế mỗi người có quyền và có trách nhiệm về tài sản của mình, do vậy Nhà nước không nên ôm đồm vấn đề này.
