Tháo gỡ cơ chế, huy động mọi nguồn lực nhằm đẩy nhanh tiến độ di dời nhà ở ven và trên kênh, rạch là những giải pháp mà thành phố cần tập trung nỗ lực triển khai để bảo đảm sự an toàn cho người dân cũng như tạo bộ mặt khang trang, sạch đẹp cho đô thị văn minh, hiện đại.
Cần cơ chế đặc thù cho chính sách bồi thường
Trong những ngày đi tìm hiểu về cuộc sống của người dân ở những khu nhà ven và trên kênh, rạch, chúng tôi nhận thấy có một nghịch lý đang diễn ra. Đó là, người dân rất muốn bàn giao mặt bằng để được tái định cư ở nơi ở mới, thế nhưng, theo quy định, những căn nhà của họ lại không đủ tiêu chuẩn để tái định cư nên họ đành bám trụ; chính quyền dù muốn di dời nhưng cũng không biết bố trí tái định cư cho dân ở đâu.
Cụ thể, 6.072 căn nhà ven và trên kênh Đôi (Quận 8) hầu hết xây dựng không hợp pháp, chủ yếu là nhà lụp xụp, nhà cấp 3, cấp 4, kết cấu tạm bợ, chắp vá. Những căn nhà loại này có diện tích nhỏ, đều thiếu điều kiện sinh hoạt cơ bản, một số hộ không có đồng hồ điện, nước riêng, phải câu nhờ sử dụng; nhà vệ sinh, nước thải sinh hoạt xả trực tiếp xuống rạch làm mức độ nhiễm bẩn ngày càng tăng, gây ngập úng. Các công trình phúc lợi công cộng như trường học, trạm y tế… chỉ đáp ứng vừa đủ cho khu vực dân cư ổn định.
Khảo sát của Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng và Nhà ở Sài Gòn tại dự án bờ nam kênh Đôi cũng cho thấy, hầu hết các hộ dân sống ven, trên kênh, rạch sử dụng phần đất lấn chiếm, xây dựng không phép, không đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Nhà nước, dẫn đến giá trị bồi thường thấp, không bảo đảm điều kiện ổn định cuộc sống sau khi di dời. Do vậy, không còn cách nào khác, để người dân đồng thuận bàn giao mặt bằng, thành phố cần có chính sách đặc thù trong việc bồi thường, tái định cư.
Khi thực hiện, thành phố cần phân tích chi tiết từng trường hợp. Đối với nhà đất của người dân ven kênh, rạch có diện tích nhỏ, tiền bồi thường không đủ mua nhà, có thể cho mua nhà ở xã hội bằng hình thức trả góp, từ các dự án nhà ở xã hội bằng vốn ngoài ngân sách. Với diện nhà mới lấn chiếm, không có tính pháp lý, diện tích quá nhỏ, nên bố trí cho thuê nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn ngân sách. Với nhóm diện tích nhà đất lớn, có đủ điều kiện pháp lý bồi thường, sẽ giải quyết tái định cư bằng nhà ở thương mại, vì người dân có thể sẽ đủ tiền để mua…
Tháo gỡ chính sách kêu gọi đầu tư
Số liệu của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, năm 2015, thành phố đặt mục tiêu di dời 20.000 căn nhà trên và ven kênh, rạch. Qua 5 năm thực hiện, thành phố mới di dời được 2.479, chiếm 12,4% chỉ tiêu. Những căn nhà được di dời chủ yếu tập trung ở các dự án sử dụng vốn ngân sách (đang rất eo hẹp), chưa kêu gọi được dự án vốn ngoài ngân sách. Nguyên nhân khiến thành phố chưa thu hút được nguồn vốn ngoài ngân sách cho chương trình di dời nhà ở ven và trên kênh, rạch được lý giải là do cơ chế thay đổi, nhà đầu tư thực hiện dự án sẽ không được thanh toán bằng quỹ đất khác, chỉ có thể khai thác, đầu tư kinh doanh trên chính phần diện tích đất đã được bồi thường, trong khi quỹ đất khai thác tại chỗ, tức là ven kênh, rạch thường nhỏ, hẹp, diện tích ít nên không doanh nghiệp nào muốn bỏ vốn ra.
Để có thể kêu gọi được nguồn vốn xã hội hóa cho chương trình di dời nhà ở ven và trên kênh, rạch, Sở Xây dựng kiến nghị UBND thành phố đầu tư như mở rộng biên chỉnh trang hành lang kênh; đồng thời, tăng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch công trình để tạo ra quỹ đất có thể khai thác thương mại hấp dẫn nhà đầu tư. Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, số lượng nhà đền bù tại các tuyến kênh, rạch rất lớn, nhưng giá trị đất hành lang lại nhỏ, không mang tính thương mại nên chưa thu hút được các doanh nghiệp tham gia.
Để tháo gỡ khó khăn, chỉ còn giải pháp giảm phạm vi hành lang bảo vệ kênh, rạch xuống mức tối thiểu, tức là chỉ cần bảo đảm đủ rộng để xây dựng kè bờ chống sạt lở, dãy cây xanh cảnh quan, đường đi dạo, đường cho xe phòng cháy, chữa cháy. Đồng thời, tăng tối đa quỹ đất sau di dời bồi thường để “bù” cho nhà đầu tư; dành tối thiểu 20% quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ kênh, rạch để làm công trình dịch vụ, công viên chuyên đề, hoặc cho phép chuyển đổi chức năng sử dụng đất thành chức năng thương mại dịch vụ, phục vụ du lịch..., nhằm tạo nguồn lực để khai thác hiệu quả cảnh quan, môi trường dọc sông. Bên cạnh đó, thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị dọc hai bờ kênh, rạch để kêu gọi đầu tư theo hình thức Nhà nước sẽ bồi thường giải phóng mặt bằng bằng vốn đầu tư công, nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xây lắp.
Sau khi điều chỉnh hành lang kênh, rạch, mở rộng biên đất thương mại, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ phân kỳ đầu tư đối với dự án có quy mô lớn. Trong đó, giai đoạn 1, đầu tư bằng vốn công với mục tiêu giải tỏa phần nhà lấn chiếm trên kênh, rạch để xây bờ kè, cải tạo, nạo vét, khơi thông dòng chảy, chống ngập, đầu tư nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, mở rộng hẻm, kết nối giao thông thủy, kinh doanh, mua bán... theo mô hình “trên bến, dưới thuyền”.
Giai đoạn 2, mới tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để tổ chức di dời, bồi thường giải tỏa hộ dân sống trên, ven kênh, rạch… Chủ tịch UBND Quận 8 Trần Thanh Tùng cũng kiến nghị, để có thể di dời được 5.555 căn nhà trên và ven kênh, rạch, tại bờ nam kênh Đôi, Quận 8 đề xuất chia dự án thành hai giai đoạn, với hai phương thức vừa đầu tư bằng ngân sách, vừa xã hội hóa. Trong giai đoạn 1, sẽ dùng ngân sách để giải tỏa 13m với khoảng hơn 2.600 căn nhà tính từ mép bờ cao đến hành lang bảo vệ bờ nam, sau đó xây dựng bờ kè.
Dự kiến, kinh phí để thực hiện giai đoạn này khoảng 9.000 tỷ đồng; trong đó, bồi thường giải phóng mặt bằng khoảng 7.700 tỷ đồng. Với khoảng 2.385 căn nhà còn lại, tương đương với 39ha, quận sẽ kêu gọi đầu tư. Đây được xem là giải pháp mới nhằm tháo nút thắt cho chủ trương di dời nhà ở ven và trên kênh, rạch tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay.
Về lâu dài, theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý quy hoạch chung, Sở Quy hoạch-Kiến trúc thành phố cho biết, đơn vị này đang hoàn thiện đề án phát triển kè bờ sông và kinh tế dịch vụ ven sông Sài Gòn, giai đoạn 2020-2045. Đề án không chỉ đưa ra các kế hoạch để gìn giữ các bờ rạch, con sông mà còn đưa ra kế hoạch cụ thể để phát triển kinh tế ven sông; trong đó, sẽ quy hoạch cụ thể những khu vực ven bờ sông để khuyến khích và hỗ trợ các tập đoàn trong và ngoài nước có năng lực, đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng xanh đô thị gắn với khai thác quỹ đất. Trước mắt, ưu tiên đầu tư tại những vị trí kết nối được với các công trình hạ tầng hiện có như Metro, cầu qua sông, đường ven sông…
Theo kế hoạch, đến năm 2025, thành phố sẽ hoàn thành bồi thường, di dời 6.500 căn nhà trên và ven kênh, rạch với số vốn ngân sách khoảng 18.073 tỷ đồng. Chương trình được chia thành hai nhóm. Nhóm 1: Di dời 3.220 căn nhà, tổng vốn đầu tư dự kiến 12.530 tỷ đồng. Có ba dự án trong nhóm này gồm: Cải tạo rạch Xuyên Tâm (quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp), tổng mức đầu tư dự kiến 9.350 tỷ đồng, quy mô di dời 2.196 căn nhà; cải tạo kênh Hy Vọng (quận Tân Bình), tổng mức đầu tư dự kiến 1.980 tỷ đồng, quy mô di dời 190 căn nhà; cải tạo rạch Văn Thánh (quận Bình Thạnh), tổng mức đầu tư dự kiến 1.200 tỷ đồng, quy mô di dời 834 căn nhà. Nhóm 2: Di dời 3.250 căn nhà, tổng vốn đầu tư dự kiến 6.154 tỷ đồng; gồm 14 dự án di dời nhà trên và ven kênh, rạch đã triển khai các bước chuẩn bị đầu tư trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó, tám dự án đã phê duyệt chủ trương đầu tư công, sáu dự án đã phê duyệt dự án bồi thường, nay chuyển tiếp và tiếp tục thực hiện trong giai đoạn 2021-2025.
(*) Xem trang Thành phố Hồ Chí Minh, Báo Nhân Dân từ số ra ngày 15/11/2022.
