Ngừng tiếp nhận hồ sơ tách thửa
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND (gọi tắt là Quyết định 60) có hiệu lực từ ngày 1/1/2018.
Tuy nhiên, sau khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 8/2/2021 thì quy định tách thửa của Quyết định 60 có một số điểm không còn phù hợp, cần phải bổ sung điều chỉnh.
Đến nay, dự thảo quyết định thay thế cho Quyết định 60 đã được các cơ quan góp ý, chỉnh sửa nhiều lần trong 3 năm qua, từ 2021 đến nay.
Tại Hội nghị phản biện xã hội dự thảo Quyết định thay thế Quyết định 60 do Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức mới đây, bà Nguyễn Thị Kim Thúy, Phó Chủ tịch Ủy ban Mặt trận Tổ quốc thành phố cho biết, trong thời gian qua, việc tạm ngừng nhận hồ sơ giải quyết tách thửa đất đã ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất chính đáng của người dân.
Do vậy, cần khẩn trương có quyết định mới thay thế Quyết định 60 để giải quyết nhu cầu tách thửa cho người dân, không để xảy ra tình trạng lạm dụng, biến tướng, phá vỡ quy hoạch, nhất là quy hoạch sử dụng quỹ đất cho định hướng phát triển kinh tế-xã hội quan trọng của thành phố.
Theo nội dung của dự thảo quyết định thay thế Quyết định 60, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở được chia làm ba khu vực: Khu vực 1 bao gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.
Khu vực 2 gồm các quận 7, 12, Bình Tân, thành phố Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 50m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.
Khu vực 3 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn), thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 80m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Tách thửa đối với đất nông nghiệp cơ bản không có gì thay đổi, vẫn giữ diện tích theo Quyết định 60.
Theo đó, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải bảo đảm diện tích tối thiểu 500m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối. Đáng chú ý, dự thảo quyết định thay thế quy định các thửa đất trước và sau khi được tách thửa đều phải tiếp giáp với đường giao thông đã được cơ quan có thẩm quyền công bố.
Nhiều ý kiến chưa đồng thuận
Góp ý cho dự thảo quyết định thay thế cho Quyết định 60, bà Võ Thị Kim Hồng, Chủ tịch Hội luật gia Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, thành phố nên xem xét lại quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với từng khu vực.
Ở Khu vực 1, quy định miếng đất sau khi tách thửa phải có tối thiểu chiều ngang mặt tiền là 3m, vậy những miếng đất dưới 3m phải xử lý như thế nào? Hay tại Khu vực 3, quy định diện tích tối thiểu là 80m2. Tuy nhiên, thực tế khu vực nông thôn nhiều gia đình có đông con và có nhu cầu ra riêng cho con, nếu quy định diện tích như vậy thì người dân khó có điều kiện có chỗ ở.
Tương tự, bà Phan Thị Việt Thu, thành viên Hội đồng Tư vấn về dân chủ-pháp luật cũng cho rằng, những khu vực ngoại thành quy định diện tích tối thiểu là 80m2 là không phù hợp. Bởi trên thực tế, không phải người dân nào cũng có nhu cầu tách miếng đất lớn như vậy hoặc không có đủ diện tích đất lớn để tách. Quy định cứng nhắc sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân.
Nhiều ý kiến cũng băn khoăn với quy định, thửa đất trước và sau khi tách đều phải tiếp giáp với đường giao thông đã được cơ quan có thẩm quyền công bố. Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, quy định này đã không thể hiện hết tinh thần của Luật Đất đai và một số điểm không đúng với quy định của Luật.
Bởi theo điểm d, khoản 1, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý...” và việc quy định “các thửa đất trước khi tách thửa” là nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Dự thảo Quyết định.
Bà Ngô Thị Bích Ngọc (Trường đại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh) đánh giá, dự thảo Quyết định “mở” hơn so với Quyết định 60 khi quy định về tách thửa ở khu vực xây dựng mới và đất sử dụng hỗn hợp.
Tuy nhiên, quy định điều kiện phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 là mâu thuẫn với chính tinh thần Dự thảo Quyết định và không có tính khả thi. Vì thực tế tại thành phố, quy hoạch tỷ lệ 1/500 chỉ được lập cho các cụm, khu công nghiệp tập trung, các dự án đầu tư lớn của các doanh nghiệp và các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa đất sẽ không có khả năng thực hiện theo quy định của Quyết định.
Đó là chưa kể, việc lập các đồ án quy hoạch (tỷ lệ 1/5.000, 1/2.000, 1/500) là trách nhiệm, thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Một người dân có vài trăm mét vuông đất phải đi lập tỷ lệ 1/500 là không khả thi, chưa nói đến cá nhân, hộ gia đình cũng không có chức năng lập quy hoạch 1/500. Hiện nay có rất nhiều hộ dân cần tách thửa để cho con, hoặc bán một phần để trang trải cuộc sống, nhưng quy định như vậy sẽ làm khó cho người dân.
Trả lời những băn khoăn nêu trên, ông Phan Ngọc Phúc, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, việc đưa ra diện tích tối thiểu sau khi tách thửa tại 3 khu vực là theo quy định của luật.
Luật Nhà ở cũng như Nghị định hướng dẫn các tiêu chuẩn, quy chuẩn về yêu cầu diện tích tối thiểu nhà ở nông thôn là 80m2, điều kiện mặt tiền là 5m. Thành phố soạn thảo Dự thảo Quyết định này nhằm tháo gỡ những khó khăn, bất cập của Quyết định 60, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Dự thảo Quyết định được xây dựng trên nội dung tinh thần của Luật Đất đai năm 2024 và sẽ tiếp tục được chỉnh sửa cho phù hợp.
