Kiểm soát tín dụng hiệu quả để thị trường bất động sản phát triển

Siết tín dụng vì bất động sản tăng trưởng nóng

Phát biểu đề dẫn, Phó Tổng Biên tập Báo Thanh Niên, ông Lâm Hiếu Dũng cho biết: Kinh tế cả nước quý I/2026 đã về đích với mức tăng 7,83% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 16 năm qua.

Tuy nhiên, các quý còn lại sẽ có nhiều khó khăn do ảnh hưởng của chiến sự tại Trung Đông. Điều này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến mục tiêu tăng trưởng hai con số của Chính phủ đã đề ra.

Trong bối cảnh đó, Ngân hàng Nhà nước ban hành văn bản hướng dẫn kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026, định hướng mức tăng khoảng 15% cho toàn hệ thống.

Điểm mới trong văn bản này là việc yêu cầu dư nợ cho vay bất động sản của mỗi ngân hàng cũng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung so với cuối năm 2025.

Việc siết tín dụng với bất động sản, một ngành kinh tế đóng góp khoảng 12% GDP đất nước, đồng thời có liên quan trực tiếp đến 40 lĩnh vực khác nhau như xây dựng, nội thất, vận tải, nguyên vật liệu… sẽ tạo nên những tác động rất lớn đến thị trường.

Ông Dũng cho rằng: Việc tăng trưởng tín dụng bất động sản tăng nhanh thời gian qua cũng phản ánh sự dồn nén nhu cầu vốn của nền kinh tế. Đáng chú ý, sự tăng trưởng nhanh nhưng thị trường đã không xuất hiện bong bóng bất động sản.

Ngược lại, nguồn cung trên thị trường dồi dào hơn, hàng ngàn dự án tháo gỡ vướng mắc, hàng vạn căn hộ được cấp sổ hồng, nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất tăng vọt.

Chính phủ ban hành Nghị quyết số 80 đặt mục tiêu đến năm 2030 tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt 50% và đến năm 2045 tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam thuộc nhóm trung bình cao của khu vực ASEAN và châu Á. Xây dựng từ 3 đến 5 đô thị có thương hiệu được công nhận tầm khu vực và quốc tế vào năm 2030. Nghị quyết cũng đặt mục tiêu, kinh tế khu vực đô thị đóng góp vào GDP cả nước khoảng 75% vào năm 2025 và khoảng 85% vào năm 2030.

Cần những giải pháp hợp lý và hiệu quả

Trong bối cảnh đó, chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản cần được triển khai hợp lý, khoa học từ góc nhìn đến quản trị, điều hành.

Ông Trần Việt Anh, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu Tư SCC (SCCI) cho rằng: Vốn tín dụng cho bất động sản nếu buông lỏng sẽ thành rủi ro nhưng nếu kiểm soát quá sẽ thành điểm nghẽn. Cơ quan quản lý cần xem bất động sản là động lực tăng trưởng. Cơ quan quản lý cần phân loại tín dụng bất động sản theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên cho bất động sản công nghiệp, logistics.

Bên cạnh đó, thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn, phù hợp chu kỳ đầu tư của từng loại bất động sản. Trong đó, có biện pháp kiểm soát tín dụng dựa trên chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Eras Land, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng: Biến động lãi suất và chính sách tín dụng đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà khiến thị trường gặp nhiều khó khăn.

Đơn cử, phân khúc bất động sản du lịch hiện vẫn gặp khó trong tiếp cận tín dụng do bị xếp vào nhóm hạn chế cho vay. Trong khi đó, đây là lĩnh vực cần nguồn vốn lớn để phát triển hạ tầng và sản phẩm nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch ngày càng tăng. Việc hạn chế tín dụng có thể khiến quá trình phục hồi và mở rộng của phân khúc này chậm lại.

Ở góc nhìn chính sách, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng: Chính phủ luôn có định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên trong khi bất động sản luôn luôn được xếp vào nhóm có nhiều rủi ro. Đánh giá này là chưa thỏa đáng khi thị trường này còn có nhiều phân khúc khác như: bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch, bất động sản y tế, giáo dục, vui chơi giải trí...

Từ đó, ông Châu nhận định: Chúng ta không nên hoảng sợ đối với lĩnh vực bất động sản mà cần có giải pháp phù hợp. Ngân hàng hoàn toàn có thể xác định được khách hàng nào là uy tín, hoàn thành nghĩa vụ... cho nên hoàn toàn có thể chủ động cho vay mà ít rủi ro nhất".

Chia sẻ về giải pháp, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Hữu Huân, Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Thay vì lệ thuộc vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa dòng vốn.

Theo đó, ngoài các kênh truyền thống, Trung tâm Tài chính quốc tế đang được kỳ vọng trở thành một kênh dẫn vốn mới cho nền kinh tế và cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.