Đánh giá về các yếu tố định hình thị trường bất động sản Quảng Ninh trong thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, dịch vụ nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản Quảng Ninh đang có biến động mạnh hơn do phụ thuộc đáng kể vào dòng khách du lịch và tính thời vụ.
Ngoài ra, Quảng Ninh cũng là một trong những địa phương đi đầu về phát triển hạ tầng liên kết vùng và cải cách thủ tục đầu tư. Hệ thống cao tốc, sân bay Vân Đồn và hạ tầng cảng biển quốc tế tạo lợi thế kết nối rất lớn, qua đó nâng cao khả năng thu hút dòng vốn và gia tăng giá trị bất động sản trong dài hạn. So với các đô thị vệ tinh phía bắc khác, thị trường bất động sản Quảng Ninh có cấu trúc nguồn cầu đa dạng hơn.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, nếu như nhiều địa phương vệ tinh hiện nay chủ yếu dựa vào nhu cầu ở thực hoặc nhu cầu gắn với phát triển công nghiệp và chuyên gia, thì Quảng Ninh ngoài các nguồn cầu đó còn được hỗ trợ bởi nhiều động lực kinh tế khác nhau như du lịch quốc tế tại Hạ Long, phát triển công nghiệp tại Quảng Yên, Đông Triều, hoạt động logistics - cảng biển và thương mại biên giới với Trung Quốc giúp tạo nguồn cầu cho bất động sản Quảng Ninh. Điều này giúp thị trường Quảng Ninh có khả năng tạo biên độ tăng trưởng và mức độ sôi động cao hơn trong các giai đoạn thuận lợi, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay.
Phân tích về diễn biến nguồn cung và mặt bằng giá của các phân khúc tại Quảng Ninh trong thời gian qua, chuyên gia Đỗ Thu Hằng nhận định, bất động sản nghỉ dưỡng đang có nguồn cung chủ yếu tập trung ở các dự án đô thị và tổ hợp quy mô lớn được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, nằm tại các khu vực có hạ tầng du lịch phát triển như Hạ Long, Bãi Cháy và Vân Đồn. Bà Hằng nêu, nguồn cầu của bất động sản nghỉ dưỡng tại Quảng Ninh tương đối đa dạng nhờ được hỗ trợ bởi du lịch, dịch vụ và hoạt động đầu tư.
Tuy nhiên, phân khúc này vẫn phụ thuộc nhiều vào lượng khách du lịch và tính thời vụ, khiến mức độ hấp thụ và hiệu quả khai thác có sự biến động theo chu kỳ du lịch. Thị trường đang có xu hướng tập trung vào các dự án có vị trí đẹp, hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, khả năng vận hành thực tế tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực.
Cũng theo bà Đỗ Thu Hằng, về giá bán, mặt bằng giá bất động sản nghỉ dưỡng tại Quảng Ninh đã tăng đáng kể trong vài năm qua, đặc biệt ở các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và du lịch. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá gần đây đã chậm lại và xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và tiềm năng khai thác vận hành thực tế sẽ duy trì được thanh khoản tương đối ổn định.
Trong khi đó, với bất động sản nhà ở, bà Đỗ Thu Hằng ghi nhận thị trường Quảng Ninh đang có nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn với hạ tầng đồng bộ, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn tại các khu vực trung tâm hoặc có kết nối hạ tầng thuận lợi.
Chia sẻ về bất động sản thương mại, chuyên gia Đỗ Thu Hằng thông tin, tốc độ phát triển nguồn cung hiện chậm hơn so với giai đoạn trước do thị trường đã có lượng nguồn cung tương đối lớn, tạo áp lực cạnh tranh ngày càng rõ nét. Các dự án chủ yếu tập trung tại các khu vực trung tâm có hạ tầng du lịch phát triển. Các khu vực có hạ tầng du lịch phát triển và mật độ khách cao như Bãi Cháy, Hòn Gai hay Vân Đồn vẫn duy trì mức giá thuê tương đối tốt, trong khi những khu vực phụ thuộc nhiều vào dòng khách thời vụ hoặc chưa hình thành đủ hệ sinh thái thương mại đang chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.
Đề cập tới động lực thu hút và hấp dẫn của thị trường bất động sản Quảng Ninh, bà Hằng phân tích, Quảng Ninh hiện sở hữu bốn động lực chính để tiếp tục thu hút các đơn vị phát triển và nhà đầu tư.
Một là, Quảng Ninh tiếp tục được định vị là một cực tăng trưởng quan trọng của miền bắc, với nền tảng đến từ công nghiệp, dòng vốn FDI, kinh tế cửa khẩu và kinh tế biển. Các lĩnh vực này không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương mà còn tạo nhu cầu thực đối với nhà ở, căn hộ cho thuê, lưu trú chuyên gia và các dịch vụ đô thị.
Hai là, tỉnh sở hữu hệ thống kết nối liên vùng đồng bộ với trục cao tốc Hải Phòng-Hạ Long-Vân Đồn-Móng Cái, sân bay Vân Đồn và hệ thống cảng biển. Đặc biệt, dự án đường sắt tốc độ cao Hà Nội-Quảng Ninh, với điểm đầu tại ga Cổ Loa và điểm cuối tại ga Hạ Long, được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ Hà Nội đến Quảng Ninh. Điều này có thể mở rộng cả tệp khách du lịch lẫn nhu cầu đầu tư và sở hữu bất động sản thứ hai từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc.
Ba là, Quảng Ninh vẫn là trung tâm du lịch hàng đầu miền bắc nhờ sở hữu nhiều điểm đến quy mô lớn như Hạ Long, Yên Tử, Vân Đồn và Móng Cái. Đồng thời, tỉnh đang định hướng phát triển đa dạng các loại hình du lịch như du lịch quốc tế, nghỉ dưỡng cao cấp, MICE và kinh tế đêm, qua đó tạo nền tảng dài hạn cho bất động sản nghỉ dưỡng, thương mại và dịch vụ.
Bốn là, Quảng Ninh đang nghiên cứu xây dựng trung tâm hành chính mới tại xã Thống Nhất, khu vực phía bắc vịnh Cửa Lục. Định hướng này không chỉ mở rộng không gian đô thị Hạ Long mà còn thúc đẩy phát triển hạ tầng, dịch vụ, không gian công cộng và các khu đô thị mới, từ đó tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.
Điểm nhấn là Quảng Ninh đang được đưa trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, việc làm này được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Khuyến nghị tới các nhà đầu tư với thị trường bất động sản Quảng Ninh, bà Đỗ Thu Hằng lưu ý, nên tiếp cận thị trường Quảng Ninh theo hướng chọn lọc và ưu tiên giá trị khai thác thực tế hơn là kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Về phân khúc, các sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, khu đô thị đồng bộ, bất động sản gắn với thương mại-dịch vụ và các dự án có khả năng vận hành du lịch thực chất sẽ có triển vọng ổn định hơn. Trong khi đó, condotel hoặc sản phẩm nghỉ dưỡng thuần đầu tư vẫn cần thêm thời gian để phục hồi hoàn toàn.
