Từ ngày 1/8 tới đây khi Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực được đánh giá sẽ giúp tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường bất động sản sau một thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn tồn tại nhiều thách thức, điểm nghẽn, đặt ra những vấn đề về pháp lý, nguồn vốn cần nhanh chóng giải quyết để tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới.
Đó là nhận định chung của các diễn giả tham gia Hội thảo tháo gỡ "điểm nghẽn", thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển do Báo Lao Động tổ chức ngày 5/7 tại Hà Nội.
Thực tế, trong gần 2 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức lớn, đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và các giải pháp tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển.
Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới giảm trong năm 2023 khi trung bình mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản. Hầu hết doanh nghiệp đều phải đối mặt với nguy cơ phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương hoặc tái cấu trúc,...
Các doanh nghiệp còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.
Những điểm mới nào trong Luật Nhà ở liên quan chính sách nhà ở xã hội?
Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất là hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng hiện nay cung không đủ cầu. Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến cho người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.
Ngoài ra, các thủ tục pháp lý rất phức tạp, kéo dài, để làm một dự án bất động sản thì các thủ tục chuẩn chuẩn bị có thể kéo dài 3-5 năm, thậm chí có những dự án đến 15 năm, "điểm nghẽn" pháp lý là rào cản rất lớn hiện nay kìm hãm đà tăng của bất động sản.
Trong bối cảnh mà người dân thì đang “khát” nhà ở giá rẻ nhưng mà lại hàng chục căn hộ tái định cư bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng đặc biệt là là công ăn việc làm làm cho người đến tái tái định cư. Điều này làm giảm sức hấp dẫn và gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển và sinh hoạt.
Còn đối với các dự án tái định cư không có người đến ở thì có thể nghiên cứu chuyển sang nhà xã hội để tránh lãng phí, giúp tận dụng nguồn lực. Có thể áp dụng nhiều cơ chế khác nhau như đặt hàng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội.
Vì vậy, ông Điệp đề xuất thành lập quỹ bảo lãnh cho doanh nghiệp vay ngân hàng, hiện đại bộ phận các doanh nghiệp hiện nay đang rơi vào hoàn cảnh rất là khó khăn.
Thực tế, 70-80 % doanh nghiệp bất động sản đang phải “đứng im” vì không đủ điều kiện tiếp cận với ngân hàng để tiếp tục triển khai dự án. Bởi vậy, để tháo gỡ một cách kịp thời, Chính phủ cần có quỹ bảo lãnh tạo điều kiện cho những doanh nghiệp có tài sản lớn dừng hoạt hoạt động do khách quan, không đủ điều kiện vay ngân hàng.
Khơi thông nguồn lực thị trường bất động sản
Còn theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến, theo Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", kèm theo Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023, mục tiêu đến năm 2030, nước ta sẽ hoàn thành 1,06 triệu căn nhà ở xã hội.
Trong quá trình thực hiện Đề án này, có một số thuận lợi như: Luật Nhà ở và các luật liên quan đã được Quốc hội thông qua; Nghị quyết của Quốc hội đã rút ngắn thời gian có hiệu lực của các điều luật. Đồng thời, hiện nay nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp rất lớn. Bên cạnh đó, nhiều địa phương đã quan tâm, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo như quy định trong luật.
Đặc biệt, theo ông Chiến, nhà đầu tư được ưu đãi tiền thuê đất, sử dụng đất, giảm các loại thuế để có thể sớm thu hồi vốn và sinh lời khi tham gia xây dựng nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng đến nay, các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội thực hiện các dự án còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận đất đai (quy hoạch bố trí quỹ đất, công khai dự án); nguồn vốn và khả năng tiếp cận tín dụng; thủ tục hành chính (trong đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt giá bán nhà)…
Để tháo gỡ những khó khăn đó, các bộ, ngành, địa phương cần thực hiện đầy đủ chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính về việc phát triển nhà ở xã hội trong Đề án. Tiếp tục rà soát, bám sát thực tế để giải quyết khó khăn cho nhà đầu tư.
Đồng thời, các địa phương cần điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, trong đó cụ thể về số lượng, chỉ tiêu nhà ở xã hội 2024-2025 và công khai danh mục dự án đầu tư nhà ở xã hội độc lập để nhà đầu tư đăng ký.
Rà soát quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội và làm việc với chủ đầu tư để giải quyết các dự án nhà thương mại tồn đọng, nếu có thể cho điều chỉnh cơ cấu căn hộ… và chuyển đổi sang nhà ở xã hội.
Đặc biệt, cần sớm hình thành quỹ đầu tư nhà ở xã hội với mục tiêu cuối cùng là giải bài toán mất cân đối cung cầu để sớm bình ổn thị trường và tiếp tục phát triển loại hình nhà ở này.
