Những tín hiệu lạc quan
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản tại thành phố đã thoát khỏi vùng đáy khó khăn nhất trong quý I/2023. Từ quý II/2023, thị trường đã bắt đầu từng bước phục hồi và xu thế này sẽ không bị đảo ngược.
Vào cuối năm 2023, thị trường bất động sản giảm 0,8%. Tuy nhiên, trong chín tháng năm 2024, thị trường đã có mức tăng trưởng dương, đạt khoảng 6-7%. Đã có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư; 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 1.011 căn, trong đó gồm 678 căn hộ chung cư và 44 căn nhà thấp tầng. Số căn hộ này thuộc phân khúc cao cấp, không có căn hộ thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân chào bán ra thị trường.
Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, màu sắc của thị trường bất động sản ngày càng tươi sáng hơn bởi có nhiều động lực quan trọng thúc đẩy thị trường.
Về mặt chính sách, các bộ, ngành và địa phương đã triển khai nhiều quy định pháp luật một cách rõ ràng và minh bạch hơn. Chính phủ cũng quyết liệt trong việc triển khai các dự án hạ tầng nhằm tạo động lực cho sự phát triển của cả nước. Sự phát triển hạ tầng đã hỗ trợ cho thị trường bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp. Về nguồn vốn đã được cải thiện khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia đầu tư vào các dự án lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương. Chính phủ cũng đã nỗ lực thúc đẩy sự ổn định tín dụng và lãi suất cho người mua nhà. Nhiều ngân hàng sẵn sàng “chào” mức lãi suất cố định trong 3 năm chỉ với 5%. Với mức lãi suất này, người mua nhà đã dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn. Cuối cùng là động lực về niềm tin của thị trường, bao gồm niềm tin của nhà đầu tư và đội ngũ môi giới. Từ năm 2021 đến 2023, lực lượng môi giới đã giảm đáng kể. Nhiều doanh nghiệp lớn gặp khó khăn và không ít công ty phải thu hẹp quy mô, thậm chí có nơi giảm đến 90% số nhân sự, điều này dẫn đến sự phân tán lực lượng. Tuy nhiên, nhìn từ góc độ tương lai, đây có thể coi là một tín hiệu tốt. Bởi lẽ, môi giới hiện nay cần phải có nhiều kiến thức và kỹ năng hơn so với cách tiếp cận khách hàng truyền thống trước đây. Sự giảm sút về số lượng nhưng tăng về chất lượng sẽ là điều tích cực cho thị trường.
Vẫn còn những vùng xám
Theo các chuyên gia kinh tế, dù thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu khởi sắc nhưng so với cùng kỳ năm 2023, số lượng căn hộ trong tám tháng năm 2024 đã giảm hơn 94,9%, chỉ đạt 14.286 căn. Không có bất kỳ dự án mua bán và sáp nhập nào được thực hiện, trong khi đó các thương vụ mua bán, sáp nhập có thể giúp giải phóng hàng tồn kho nhanh hơn và mang lại những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh hơn. Tuy nhiên, các giao dịch này đang bị ách tắc bởi quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản, yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép chuyển nhượng.
Một vấn đề khác là giá nhà ở tăng từ 15-20% do quy luật cung cầu. Khi nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu cao, nhất là nhu cầu có khả năng thanh toán, thì việc giá nhà tăng là điều tất yếu. Điều này khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.
Phân tích sâu hơn, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư nước ngoài vẫn khó tiếp cận bất động sản Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh do vướng mắc về pháp lý và việc tiếp cận quỹ đất. Đối với nhóm bất động sản tạo ra dòng tiền như văn phòng, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng và nhất là khu công nghiệp, suất sinh lợi thường dao động từ 6-8%. Đây là những phân khúc mà các nhà đầu tư nước ngoài trước đây ưu tiên để tiếp cận nhanh vào thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, tình hình hiện tại đã trở nên khó khăn hơn bởi “khẩu vị” của các nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện mua bán và sáp nhập vẫn hướng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở, nhưng số lượng giao dịch lại rất hạn chế. Điển hình chỉ có một số ít nhà đầu tư như từ Malaysia sở hữu một vài dự án. Do đó, từ nay đến cuối năm, khó có thể kỳ vọng vào các thương vụ mua bán, sáp nhập mới.
Còn theo ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh, thị trường bất động sản đang chịu nhiều tổn thương, bao gồm các khách hàng bị ảnh hưởng và lòng tin chưa thể phục hồi. Nhiều công ty bất động sản đang đối mặt với khó khăn pháp lý, lượng hàng tồn kho còn lớn và dòng tiền bị gián đoạn. Chi phí đầu vào cho việc triển khai dự án mới cũng như xử lý các vấn đề tồn đọng cũ vẫn gặp trở ngại, dẫn đến chi phí tăng cao và việc định giá thị trường khó có thể giảm. Thời gian chờ đợi pháp lý càng lâu thì chi phí càng gia tăng.
Theo ông Trường, đến cuối 2024, đầu năm 2025, thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức. Các doanh nghiệp đang rất kiên cường chống chọi để cùng nhau vượt qua khó khăn. Cách tháo gỡ khả thi nhất là đẩy mạnh hợp tác sâu rộng, gia tăng các giao dịch mua bán, sáp nhập để thu hút nguồn vốn mới. Quan trọng nhất là làm sao giải quyết các vướng mắc pháp lý một cách nhanh chóng và hiệu quả, tiết giảm chi phí…■
