Phát triển hệ sinh thái tài chính đồng hành cùng thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững

Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” diễn ra sáng 22/7 tại Hà Nội do Báo Thanh tra tổ chức, quy tụ đại diện Thanh tra Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia kinh tế, tài chính, chứng khoán cùng đông đảo cơ quan thông tấn, báo chí.

Với ba tham luận chuyên đề và hai phiên đối thoại chính sách, hội thảo không chỉ là nơi trao đổi, phân tích những khó khăn của thị trường hiện nay mà còn là diễn đàn kết nối giữa cơ quan quản lý, hệ thống ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản và thị trường vốn nhằm tìm kiếm các giải pháp đồng bộ để thúc đẩy nguồn cung, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và củng cố niềm tin của thị trường.

Phát biểu khai mạc hội thảo, Tổng Biên tập Báo Thanh tra Nguyễn Tuấn Anh nhấn mạnh mục tiêu tạo ra một diễn đàn đối thoại chính sách đa chiều giữa cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và giới chuyên gia nhằm cùng nhận diện đúng những điểm nghẽn và đề xuất các giải pháp khả thi để khơi thông nguồn lực cho thị trường.

Theo ông Tuấn Anh, bất động sản là lĩnh vực có sức lan tỏa lớn, tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế, đầu tư, việc làm, hệ thống tài chính và quá trình đô thị hóa. Vì vậy, khơi thông nguồn vốn là yêu cầu quan trọng, nhưng phải đi cùng hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo của thị trường bất động sản, để thị trường phát triển bền vững, cần từng bước đa dạng hóa các kênh huy động vốn, đồng thời nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực.

Bày tỏ tin tưởng với những góc nhìn đa chiều từ cơ quan quản lý, các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp, Tổng Biên tập Báo Thanh tra cho rằng, hội thảo sẽ đề xuất được những giải pháp thiết thực nhằm khơi thông nguồn vốn, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Định hướng điều hành dòng vốn tín dụng bất động sản

Thông tin về định hướng điều hành dòng vốn tín dụng, phát triển hệ sinh thái tài chính và các giải pháp bảo đảm nguồn vốn đồng hành cùng sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường bất động sản, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo-Thống kê, Ngân hàng Nhà nước nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật liên quan dần được sửa đổi, hoàn thiện đồng bộ hơn. Cùng với đó, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ khiến nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, Phó Vụ trưởng Đào Văn Hà chỉ ra rằng, thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn, nhất là cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối khi thiếu hụt trầm trọng nhà ở có giá phù hợp thu nhập của người dân. Một số dự án còn vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thẩm định và giải ngân của các ngân hàng.

Bên cạnh đó, theo ông Hà, hệ thống thông tin chưa liên thông tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động thị trường, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn nhiều hạn chế.

Cũng theo ông Hà, việc các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng đã khiến dòng vốn đầu tư vào bất động sản vẫn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

“Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là “khơi thông” dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ”, ông Hà nhìn nhận.

Phát triển nguồn cung nhà ở cân bằng, phù hợp nhu cầu thực, ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã và đang triển khai đồng bộ nhiều chính sách thông qua việc điều hành chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác, ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối, góp phần ổn định mặt bằng lãi suất cho vay.

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng công bố thông tin lãi suất cho vay trên trang thông tin điện tử của ngân hàng để khách hàng tham khảo khi tiếp cận vốn, ông Hà khẳng định.

Đáng chú ý, theo ông Hà, Ngân hàng Nhà nước đã quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với bất động sản thương mại thông thường, qua đó tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khích các ngân hàng mở rộng tín dụng cho phân khúc này.

Năm 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được Ngân hàng Nhà nước đặt ở mức khoảng 15%. Các ngân hàng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Mặc dù vậy, nhằm tạo dư địa cho các phân khúc ưu tiên, từ ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng.

Cùng với đó, để đáp ứng nhu cầu vay vốn trung và dài hạn của các dự án lớn, Ngân hàng Nhà nước đã nới tỷ lệ tối đa dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn từ mức 30% lên 40%, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Phó Vụ trưởng Đào Văn Hà cũng cho biết, công tác thanh tra được đổi mới theo hướng thanh tra chuyên đề, tập trung nguồn lực vào các khoản cấp tín dụng tiềm ẩn rủi ro cao như cho vay dự án chưa đầy đủ pháp lý hoặc các nhóm khách hàng lớn.

Bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn, do đó theo ông Hà, việc phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng có thể làm gia tăng áp lực lên hệ thống tài chính và ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế. Nhằm bảo đảm dòng vốn được phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị thực, theo ông Hà, Ngân hàng Nhà nước đã kiến nghị Bộ Xây dựng đẩy mạnh nghiên cứu đề xuất ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; hoàn thiện cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và đất đai để ngân hàng có cơ sở định giá sát giá trị thực, hạn chế cho vay đầu cơ.

Song song đó, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện quy định về thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố cần tập trung giải quyết nhanh thủ tục hành chính, công bố danh mục dự án đủ điều kiện để các tổ chức tín dụng xem xét cấp tín dụng, giải ngân kịp thời.

“Trong giai đoạn phát triển mới, mục tiêu không chỉ là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản mà còn phải bảo đảm dòng vốn được phân bổ hiệu quả, hướng tới các nhu cầu thực và các dự án tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế”, ông Hà khẳng định.

Đồng quan điểm trên, phân tích các giải pháp thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở theo hướng cân bằng giữa các phân khúc, phù hợp nhu cầu thực của thị trường và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững, ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ, thời gian qua, bên cạnh phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, Đảng và Nhà nước ta đã thúc đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân để chăm lo, tạo điều kiện cho các đối tượng thu nhập thấp.

“Chúng ta đã tạo hành lang thể chế, pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ, thông thoáng, bảo đảm hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia”, ông Hưng nói.

Dẫn chứng các chính sách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án, cho vay ưu đãi lãi suất thấp, ông Hưng khẳng định, nhờ đó, năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 103.000 căn nhà ở xã hội, đạt 103% kế hoạch; 6 tháng đầu năm 2026 có 270 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 269.409 căn; đã khởi công 62 mới dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê với quy mô 65.065 căn.

“Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 đạt 77% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội”, ông Hưng thông tin.

Tuy nhiên, ông Hưng cho rằng, thị trường bất động sản nhà ở vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc, như lệch pha cung-cầu (dư nguồn cung cao cấp, thiếu nhà ở giá phù hợp). Cơ cấu sản phẩm thiên về nhà ở để bán, thiếu nhà ở cho thuê dài hạn đáp ứng nhu cầu thực.

Thêm nữa, giá nhà quá cao, gấp nhiều lần so với mức thu nhập trung bình, khiến người lao động tại các đô thị lớn khó tiếp cận; cơ chế ưu đãi chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút khu vực tư tham gia đầu tư nhà ở cho thuê...

Trước tình hình đó, ông Hưng cho biết, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Thủ tướng Lê Minh Hưng đã đưa ra những chỉ đạo, định hướng phát triển nhà ở với nhiều điểm mới, đặc biệt, chuyển đổi mạnh tư duy từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn.

Ông Hưng chia sẻ, hiện nay, Bộ Xây dựng đang phối hợp các bộ, ngành, địa phương tiến hành sơ kết tình hình thực hiện Chỉ thị số 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới.

Bộ cũng sẽ đề xuất văn bản phù hợp của Bộ Chính trị, làm cơ sở hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan phát triển nhà ở và thị trường bất động sản; nghiên cứu, xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn từng nhóm nhà ở theo mô hình mới.

Mặt khác, Bộ Xây dựng đang chủ trì sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ vào tháng 8 và xem xét thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026.

Theo ông Hưng, định hướng sẽ ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê với giá hợp lý từ nguồn lực của Nhà nước; có chính sách ưu đãi mạnh về đất đai, tài chính, thuế, tín dụng… để thu hút dòng vốn tư nhân và các quỹ đầu tư dài hạn tham gia.

Ông cũng cho biết, Bộ Xây dựng đã đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát, đánh giá tổng thể nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, mô hình và loại hình nhà ở phù hợp điều kiện của địa phương.

Đi cùng với đó, các địa phương cần rà soát lại quỹ đất tại các khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu vực đô thị hóa nhanh để chủ động giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất sạch, kết nối đồng bộ để phát triển nhà ở cho thuê.

Các địa phương cũng được đề nghị chủ động triển khai đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê từ nguồn vốn ngân sách địa phương; sử dụng có hiệu quả Quỹ nhà ở quốc gia tại địa phương để thực hiện đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở cho thuê trên địa bàn.

Chia sẻ góc nhìn từ tổ chức tín dụng về các giải pháp tài chính đồng hành cùng doanh nghiệp và người dân trong phát triển nhà ở, góp phần khơi thông nguồn vốn cho thị trường, ông Trần Hoài Phương, Giám đốc Ngân hàng doanh nghiệp HDBank đề xuất, cần sự phối hợp đồng bộ trong các cấp ngành và doanh nghiệp để khơi thông nguồn vốn cho thị trường một cách hiệu quả, góp phần hỗ trợ doanh nghiệp và người dân hiệu quả.

Trong khuôn khổ chương trình, hai phiên đối thoại chính sách về “Kiến tạo thể chế - Định hướng dòng vốn - Củng cố niềm tin thị trường” cùng “Kiến tạo hệ sinh thái vốn và thị trường - Hướng tới mục tiêu người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn” đã mang đến góc nhìn tổng quát cũng như chi tiết về bức tranh tín dụng chính sách cũng như đề xuất, kiến nghị nhóm giải pháp để dòng vốn tín dụng thực sự góp phần phát triển bền vững, hiệu quả thị trường bất động sản.

Hai phiên đối thoại chính sách cũng gợi mở ra nhiều vấn đề đáng lưu tâm đối với dòng vốn tín dụng bất động sản hiện nay, trong đó, phiên đối thoại chính sách thứ nhất với chủ đề "Kiến tạo thể chế - Định hướng dòng vốn - Củng cố niềm tin thị trường" tập trung vào các nội dung liên quan hoàn thiện khung pháp lý, điều hành tín dụng, tháo gỡ các điểm nghẽn về cơ chế và tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, ổn định.

Có thể thấy, thông qua các tham luận và đối thoại chính sách, hội thảo đã làm rõ những vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản từ góc độ thể chế, tín dụng, thị trường vốn và thực tiễn vận hành. Những trao đổi, kiến nghị của các cơ quan quản lý, chuyên gia, tổ chức tín dụng và doanh nghiệp sẽ góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách, phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn, nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực, thúc đẩy nguồn cung nhà ở và củng cố niềm tin của thị trường.