Những vướng mắc trong định giá đất trước đó là nguyên nhân khiến hàng trăm dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh không thể triển khai.
Tại một hội thảo về định giá đất mới đây được tổ chức tại Thành phố Hồ Chí Minh, ông Phạm Đình Cường, Tổng Giám đốc Tập đoàn Năm Sao cho rằng: Các chi phí hoạt động của doanh nghiệp như chi phí vốn, chi phí bán hàng, quảng cáo, vận hành… cần phải được cơ quan định giá tính đúng, tính đủ thì doanh nghiệp mới có thể thực hiện dự án.
Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Trần Du Lịch khẳng định: Việc định giá đất hiện nay đang vướng ở khắp nơi, không chỉ ở Thành phố Hồ Chí Minh mà cả các tỉnh miền trung. Cần cho doanh nghiệp đưa các chi phí hợp lý vào việc định giá đất.
Cái cần gỡ ngay là mạnh dạn đưa chi phí lãi vay, chi phí dự phòng vào trong chi phí khi định giá đất. Sau này, quyết toán thì lời ăn, lỗ chịu. Nếu làm được điều này, tất cả các dự án vướng hiện nay sẽ gỡ được hết.
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, hơn 200 dự án tại thành phố gặp ách tắc không chỉ vì những bất cập trong quy định định giá đất mà còn do không tìm được đơn vị để định giá đất.
Thậm chí, có những dự án 30 lần “kiếm đỏ mắt” cũng không thuê được đơn vị tư vấn. Điều này làm cho quá trình xác định giá đất kéo dài tháng này qua năm khác mà đến nay vẫn chưa xử lý được.
Khi Nghị định số 71 có hiệu lực, Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị thực hiện theo giải pháp, đối với các dự án có quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo Luật Đất đai năm 2013 mà đến nay chưa phê duyệt giá đất thì tính theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Các trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo Luật Đất đai 2013 mà đến nay chưa phê duyệt giá đất thì được tính theo phương pháp điều chỉnh giá đất đã được quy định tại Nghị định số 71 của Chính phủ.
Ông Thắng cho rằng: Nghị định số 71 có nhiều điểm mới để tháo gỡ những khó khăn trong xác định giá đất hiện nay. Đó là, tháo gỡ được cho những trường hợp cho thuê đất trả tiền hằng năm nhưng chưa xác định giá đất. Điều này sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách, bảo đảm đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng).
Đồng thời, đưa nguồn lực đất đai này vào sản xuất, kinh doanh, ổn định đời sống, tạo động lực để phát triển kinh tế.
Thí dụ, với dự án không thể cấp giấy chứng nhận, doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi hợp tác đầu tư, thế chấp vay vốn hay các dự án nhà ở thương mại chưa thể cấp giấy chứng nhận khi chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Hay một điểm mới nữa của Nghị định số 71 xác định được chi phí thực tế của doanh nghiệp phải bỏ ra trong quá trình thực hiện dự án hoặc các khoản lợi nhuận doanh nghiệp được hưởng trong quá trình kinh doanh như lãi vay, chi phí trượt giá trong xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư được tính trên giá trị công trình và giá đất đã được tính toán đầy đủ.
Việc này bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và doanh nghiệp theo tinh thần Luật Đất đai năm 2024 đã quy định.
Thành phố Hồ Chí Minh phấn đấu từ nay đến hết năm 2024, sẽ giải quyết ách tắc trong thẩm định giá đất cho 36 dự án đã xây dựng hoàn thành nhằm cấp 17.500 sổ hồng cho người dân.
Đối với các hồ sơ liên quan thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố đã và đang tổng hợp để khi Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71 có hiệu lực sẽ chuyển Cục Thuế thành phố tính thu tiền thuê đất; sau đó, tiến hành các thủ tục tiếp theo để cấp giấy chứng nhận…
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định: Nghị định số 71 đã tiếp thu hầu hết góp ý khi đã quy định và tính các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp.
Những khó khăn trong việc xác định thông tin định giá đã được quy định cụ thể; do đó, các địa phương chỉ chịu trách nhiệm trong từng khâu, không còn chịu trách nhiệm tất cả các khâu trước đó.
Điều này sẽ thúc đẩy nhanh quá trình định giá đất cho các dự án còn gặp vướng, nhất là tại Thành phố Hồ Chí Minh khi có nhiều dự án bất động sản gặp vướng ở khâu định giá đất, tính tiền sử dụng đất toàn bộ dự án hoặc tính tiền sử dụng đất bổ sung.
