Thu để tạo sự công bằng xã hội
Năm 2007, thành phố đầu tư 430 tỷ đồng để xây dựng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ nối Nhà Bè với quận 7, nhưng việc "thu hồi và bán đấu giá đất mặt tiền" dọc tuyến đã đem lại cho ngân sách hơn 800 tỷ đồng. Nhiều dự án bất động sản sau đó đã được phát triển trên các khu đất này (như Gold House, Kenton Residences, Dragon Hills…) còn đem lại cho thành phố khoản lợi nhuận thêm lên tới khoảng
260 tỷ đồng, do giá trị đất tăng lên. Tuy nhiên, ngoài tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, các công trình tiếp nối khác như Ðại lộ Phạm Văn Ðồng, kênh Nhiêu Lộc Thị Nghè, Võ Văn Kiệt - Mai Chí Thọ… được đầu tư sau này đã tạo ra sự thay đổi rõ rệt cho bộ mặt đô thị, nhưng gần như thành phố không thu được nguồn kinh phí nào do giá trị đất tăng lên.
Bàn về "những giải pháp điều tiết giá trị gia tăng từ đất, tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất", các chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện nay đang diễn ra tình trạng nhiều tổ chức, cá nhân được hưởng lợi rất lớn từ việc Nhà nước hoặc tư nhân đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, những tổ chức, cá nhân này lại không hoặc ít chia sẻ nguồn lợi đó cho Nhà nước để tái đầu tư cho hạ tầng ở những khu vực khó khăn hơn. Ðiều này vừa lãng phí nguồn lực, đồng thời cũng tạo nên sự mất công bằng trong xã hội. Vì vậy, Nhà nước nên thu thuế bất động sản và phí hạ tầng để đầu tư lại cho hạ tầng đô thị.
Ðể công tác quy hoạch đô thị tốt hơn, mới đây, UBND thành phố đã kiến nghị HÐND thành phố xem xét cơ chế, chính sách điều tiết nguồn thu từ các chủ thể được hưởng lợi từ quỹ đất hai bên đường (nhất là các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án phát triển đô thị) sau khi Nhà nước đầu tư đường giao thông hoặc các dự án không đủ quỹ đất xây dựng hạ tầng xã hội (trường học, y tế, công viên cây xanh...) theo quy hoạch. Ngoài ra, UBND thành phố cũng kiến nghị chính sách ưu đãi, cơ chế, giải pháp hợp lý để huy động các nguồn lực ngoài ngân sách nhà nước đầu tư phát triển mạng lưới trường học, khuyến khích đầu tư phát triển sự nghiệp giáo dục - đào tạo theo phương thức hợp tác công tư, kích cầu, xã hội hóa và tạo điều kiện thuận lợi, hấp dẫn về đất đai, thuế, thủ tục hành chính...
Tái đầu tư bền vững
TS Nguyễn Ngọc Hiếu, giảng viên Trường đại học Việt Ðức phân tích: Chính sách thu tiền sử dụng đất hiện nay có nhiều điểm chưa ưu việt, như thu một lần quá nhiều nhưng không thu được lâu dài, mức thu từ đất của Nhà nước cũng quá thấp so với các quốc gia khác. Bên cạnh đó, giá trị đất và các khoản thu từ đất rất thấp so với giá trị công trình trên đất, trong khi những công trình cao tầng lại "hao tốn" hạ tầng nhiều hơn những công trình thấp tầng. Do vậy, để tạo nguồn thu bền vững, sau khi Nhà nước đầu tư hệ thống hạ tầng, các chủ thể có đất hai bên đường được hưởng lợi từ việc tăng giá đất sẽ phải bị điều tiết nguồn lợi này. Nguồn tiền thu được sẽ dùng để xây dựng hạ tầng xã hội.
Ðồng quan điểm, TS Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng thành phố cũng đề xuất biện pháp gán chi phí phát triển hạ tầng đô thị lên mỗi mét vuông đất. Theo TS Cương, đây là cách buộc những người sử dụng đất phải bỏ một khoản tiền đầu tư hạ tầng để từ một mảnh đất đơn thuần biến thành đất đô thị, tức là người sử dụng đất phải nộp một khoản chi phí đầu tư hạ tầng để Nhà nước hoặc công ty phát triển hạ tầng xây dựng cầu cống, đường sá... Chi phí này, có thể tính được cho mỗi mét vuông đất khi xác định mối liên hệ giữa hệ thống hạ tầng và vị trí đất. TS Huỳnh Thế Du, giảng viên Chương trình giảng dạy Fulbright thuộc Trường đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh cho biết: Ngay cả những nước có nguồn tài chính dồi dào như Pháp, Mỹ… cũng khai thác quỹ đất, hoặc tận dụng nguồn thu từ đất dọc hai bên dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, để bù đắp cho chi phí đầu tư của chính công trình đó. TP Hồ Chí Minh khó khăn hơn về tài chính cho nên càng phải quyết tâm hơn trong việc tạo vốn từ đất. GS, TS Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh, hiến kế: Quốc hội vừa thông qua cơ chế, chính sách đặc thù cho thành phố. Ðây sẽ là cơ hội để thành phố tìm ra giải pháp khả thi nhất cho các vấn đề tài chính trong đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Ngoài tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên gần xong, thành phố còn có tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương và nhiều tuyến metro khác, cùng dự án kênh Ðôi - kênh Tẻ… mới bắt đầu giai đoạn thực hiện thủ tục đầu tư. Do vậy, thành phố hoàn toàn có thể rà soát, đánh giá lại theo hướng sửa chữa những bất cập đã gặp phải trước đó. Ðồng thời nhân cơ hội này tổ chức lại không gian kiến trúc đô thị hướng tới chống ùn tắc giao thông, ngập nước, ô nhiễm môi trường. Ngoài ra, các nhà khoa học cũng đề xuất nên sử dụng các nguồn để đầu tư hạ tầng cho đô thị như vốn từ cổ phần hóa và thoái vốn của các doanh nghiệp nhà nước, khai thác hiệu quả quỹ đất, vận dụng tốt mô hình PPP.
