"Đặt tên" đúng cho từng loại dự án phát triển kinh tế-xã hội

Bài 1: Ðể thật sự thiết thực, hiệu quả

Bài 2: Những câu chuyện thời sự từ thực tiễn

Đó là lời nhận định của Luật sư Hoàng Thu, Giám đốc Công ty Luật TNHH một thành viên Hoàng Thu (Thành phố Hồ Chí Minh), khi từ thực tiễn hoạt động nghề nghiệp bà cho rằng vướng mắc và bức xúc lớn nhất của người dân bị thu hồi đất hiện nay khi chính quyền địa phương nhiều nơi vận dụng Điều 62, Luật Đất đai năm 2013 để thu hồi đất, nhưng sau đó lại giao cho doanh nghiệp làm dự án.

Cụ thể, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng với giá đền bù thấp; sau đó lại giao đất cho doanh nghiệp kinh doanh, bán ra thị trường với giá cao hơn hàng chục, thậm chí hàng trăm lần giá bồi thường...

Lấp khoảng trống, ngăn lách luật

Do vậy, theo bà Hoàng Thu, trong việc sửa đổi Luật Đất đai cần giải nghĩa rõ thế nào là thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng; bởi trên thực tế hiện nay việc phân định dự án phát triển kinh tế-xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng và dự án phát triển kinh tế "vẫn còn mập mờ".

Vì vậy, quan điểm chung của nhiều chuyên gia pháp luật nêu, giải pháp căn cơ để người dân đồng thuận khi thu hồi đất là Luật Đất đai phải được sửa đổi theo hướng hoàn thiện hơn, phân biệt rõ giữa dự án kinh tế đơn thuần với dự án kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; hơn nữa cần có tiêu chí cụ thể về mức đóng thuế cho địa phương, tạo việc làm cho người lao động.

"Phải có công cụ để phân biệt dự án kinh tế thuần tuý, thu lợi cho doanh nghiệp và phần giá đền bù chênh lệch sẽ được chia đều lợi ích cho các bên, kể cả bên bị thu hồi"- Luật sư Hoàng Thu nhấn mạnh, phương án dịch chuyển đất đai phân định rõ, nguyên tắc chia sẻ lợi ích của người được giao đất và người bị thu hồi đất phải hài lòng, đồng thuận với giá mà Nhà nước thu hồi. "Chung quy lại, việc thu hồi đất, bồi thường tái định cư phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, cuộc sống của người dân sau khi giao đất phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ".

Việc thu hồi đất, bồi thường tái định cư phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, cuộc sống của người dân sau khi giao đất phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.

Luật sư Hoàng Thu, Giám đốc Công ty Luật TNHH một thành viên Hoàng Thu (Thành phố Hồ Chí Minh)

Hơn 20 năm trước, Chính phủ đã quy hoạch để xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh) thành khu đô thị hiện đại bậc nhất cả nước. Tuy nhiên, đến nay khu đô thị này vẫn chưa nên hình nên dạng bởi chính những thiếu sót trong quá trình thực hiện quy hoạch, thu hồi đất và bố trí tái định cư cho người dân.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Quynh, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, cái sai căn bản, nghiêm trọng nhất trong dự án này được Thanh tra Chính phủ kết luận là chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh đã làm trái quyết định của Thủ tướng Chính phủ, tự ý quy hoạch rồi thu hồi cả phần đất không nằm trong quy hoạch, giao phần đất tái định cư của dân cho một số doanh nghiệp để hoạt động kinh doanh thương mại, điều này gây ra khiếu kiện kéo dài.

Phân định rõ tính chất dự án

Trao đổi và phân tích kỹ lưỡng hơn vấn đề này, tại Diễn đàn Kinh tế-Xã hội năm 2022 và tại diễn đàn lấy ý kiến các chuyên gia, nhà khoa học do Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chủ trì, GS, TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng: Nền kinh tế phát triển có thể làm thay đổi tính chất của dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trên thực tế, khiếu kiện của người bị thu hồi đất cũng chỉ xảy ra đối với các dự án vì mục tiêu lợi nhuận tư của chủ đầu tư.

Khẳng định tất cả các dự án chỉ vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không có lợi ích riêng của chủ đầu tư thì chuyện khiếu nại "chỉ chút ít xoay quanh mức bồi thường, không gay gắt lắm"; vì vậy, theo ông Đặng Hùng Võ, các dự án này cần phân định gồm 2 nhóm: các dự án không có lợi ích riêng của chủ dự án (như xây dựng trụ sở cơ quan, đơn vị sự nghiệp công, xây dựng hạ tầng không gắn với kinh doanh,…) và các dự án mà lợi nhuận của chủ đầu tư gắn với lợi ích quốc gia, công cộng.

Các chuyên gia kinh tế đề xuất các dự án chỉ vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không có lợi ích riêng của chủ đầu tư thì áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất như hiện tại.

Đối với các dự án mà lợi ích riêng của chủ đầu tư gắn với lợi ích quốc gia, công cộng thì áp dụng cơ chế có chia sẻ lợi ích ở dạng này hay dạng khác, đều phải đạt được sự đồng thuận của đại đa số cộng đồng đối với phương án chuyển dịch đất đai.

Ông Đặng Hùng Võ phân tích rõ hơn: "Tùy theo từng loại dự án mà Luật giao cho Chính phủ quy định tỷ lệ đồng thuận tối thiểu, có thể 2/3, 70%, 80% hay cao hơn. Đối với các dự án chỉ vì lợi ích của chủ đầu tư dự án, không gắn với lợi ích quốc gia, công cộng thì nhà đầu tư phải tự giải quyết việc tiếp cận đất đai theo nguyên tắc thị trường".

Đánh giá việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn việc đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp hiện nay thành nước có thu nhập cao vào năm 2045, nhiều chuyên gia, nhà khoa học về lĩnh vực đất đai nhận xét, cơ chế Nhà nước thu hồi đất có thể không mang lại hiệu quả cho quá trình chuyển dịch đất đai, nhất là không bảo đảm tính bền vững về xã hội.

"Trong Luật Đất đai sửa đổi, cũng còn một số vấn đề cần phải thảo luận thêm. Điều quan trọng tiếp theo phải đề cập chính là việc Luật Đất đai phải có định nghĩa về khái niệm giá trị thị trường của đất đai. Nếu không định nghĩa thì mọi quy định pháp luật về giá đất thị trường sẽ không thể thực thi được"- GS, TSKH Đặng Hùng Võ nêu ý kiến đề xuất.

Luật Đất đai phải có định nghĩa về khái niệm giá trị thị trường của đất đai. Nếu không định nghĩa thì mọi quy định pháp luật về giá đất thị trường sẽ không thể thực thi được.

GS, TSKH Đặng Hùng Võ

Nhà đầu tư khó thỏa thuận được với người dân

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá rất cao tinh thần của Nghị quyết 18 với chủ trương "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" thể hiện định hướng lâu dài, đúng đắn.

Ông Châu cho rằng, cần phải có lộ trình để tổ chức phát triển quỹ đất, trong đó có trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh đủ năng lực hoạt động và tích lũy được nguồn lực tài chính để bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, theo giá thị trường, tái định cư thỏa đáng cho người dân.

Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo ông Lê Hoàng Châu, tại Thành phố Hồ Chí Minh các doanh nghiệp đều mong muốn tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá, đấu thầu, bởi vì trong 20 năm qua, rất ít doanh nghiệp thương lượng được với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhất là đối với các phần diện tích đất cuối cùng trong khu vực dự án.

"Đơn cử như một dự án bất động sản có diện tích hơn 7ha tại thành phố Thủ Đức phải mất 9 năm để đi thỏa thuận bồi thường 2% diện tích đất dự án do chủ đất gây khó". Ông Lê Hoàng Châu cũng nêu thí dụ trường hợp điển hình về dự án khu đô thị mới Bình Trưng Đông-Cát Lái, quy mô 254ha do Công ty Xây dựng và Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm chủ đầu tư chính với 14 chủ đầu tư dự án thành phần; tuy nhiên, chỉ vì không bồi thường được cho chủ một số thửa đất mà chậm triển khai hơn 20 năm qua…

Qua nghiên cứu Nghị quyết 18 cho phép thực hiện hai phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại; tuy nhiên tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được lấy ý kiến gần đây đưa phương án không cho phép nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Ông Châu đề nghị thực hiện đầy đủ nội dung Nghị quyết 18 với hai phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại.

"Một là, thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hai là, thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, phù hợp tình hình thực tiễn hiện nay"- ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Ngoài sửa đổi những nội dung nêu trên, theo ông Lê Hoàng Châu, cần bổ sung các điều khoản có tính nguyên tắc vào Luật Đất đai để bảo đảm đồng bộ, thống nhất với các luật có liên quan. Các luật khác không cần quy định chi tiết về quản lý và sử dụng đất mà yêu cầu dẫn chiếu "theo quy định của pháp luật về đất đai".

Ngoài ra, đối với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cũng cần sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Quản lý đô thị năm 2009...

Chung quanh nhiều vấn đề lớn được cử tri, đại biểu Quốc hội và nhân dân quan tâm, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long và nhiều nhà quản lý, chuyên gia pháp luật đưa ra giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường, đó là giá đất sẽ được các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Theo kinh nghiệm ở nhiều quốc gia, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước; tổ chức này giữ vai trò quan trọng trong việc định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình.

Các chuyên gia nêu rõ: Định giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao, đòi hỏi những kiến thức chuyên sâu, có tiêu chuẩn đạo đức hành nghề, là sự độc lập, không chịu chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào.

Nhấn mạnh tầm quan trọng cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất, theo ông Ngô Trí Long: Thực tế Việt Nam đã có một khung pháp lý cho hoạt động của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá đất. Tuy nhiên, các quy định pháp luật còn chồng chéo.

Cụ thể, có doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định cụ thể của Bộ Xây dựng, trong khi đó một số khác lại hoạt động theo các quy định cụ thể của Bộ Tài chính.

Ông cũng đưa ra dẫn chứng, tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể", tuy vậy không quy định rõ trường hợp nào phải thuê, tạo nên sự không đồng nhất trong thực tiễn thực hiện.

Chính vì vậy, theo các chuyên gia kinh tế, thực tiễn đặt ra vấn đề trong sửa đổi bộ luật lớn, có tác động rộng rãi trong xã hội lần này cần rà soát và đồng bộ lại tất cả các quy định pháp luật về định giá đất và cụ thể hóa những quy định này, quy định chi tiết các trường hợp phải thuê tổ chức tư vấn định giá.

Sau phiên khai mạc Diễn đàn Kinh tế-Xã hội Việt Nam 2022 vừa diễn ra Phiên hội thảo chuyên đề 1 "Đẩy mạnh cải cách thể chế-Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội".

Qua tổng hợp ý kiến các đại biểu Quốc hội, chuyên gia kinh tế trong nước và quốc tế, về hoàn thiện chính sách về đất đai, Ban tổ chức cho biết: Mục tiêu cải cách trong sửa đổi Luật Đất đai thời gian tới là mang lại tác động tích cực, đưa đất đai trở thành nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế, nâng cao cuộc sống người dân, theo đó, yêu cầu nâng cao vai trò của thị trường trong quản lý và sử dụng đất; nâng cao vai trò đại diện chủ sở hữu và năng lực quản lý của Nhà nước về đất đai; kiên quyết phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai; yêu cầu bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, trong đó lấy người dân làm trung tâm.

(*) Xem Báo Nhân Dân từ số ra ngày 20/9/2022.