Trên địa bàn TP Hồ Chí Minh hiện có 935 tòa nhà chung cư với 1.249 khối nhà, gồm 142.000 căn hộ với tổng diện tích sàn xây dựng là 10,6 triệu m2 (bình quân 75 m2 sàn/căn), chiếm tỷ lệ 8,4% tổng số căn nhà trên toàn thành phố. Sự gia tăng về số lượng nhà chung cư đã kéo theo không ít bất cập phát sinh trong quá trình vận hành và quản lý.
Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh Trần Trọng Tuấn cho biết, thời gian qua, Sở đã nhận được 105 trường hợp liên quan những tranh chấp nhà chung cư từ các quận, huyện (kể cả chung cư cũ và mới). Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư áp dụng mức phí quản lý vận hành không đúng quy định; sử dụng nguồn quỹ này không đúng mục đích; không công khai thu chi. Tranh chấp xảy ra còn do Ban quản trị lạm dụng quyền hạn, chi sai nguyên tắc, chi tiêu vượt hạn mức quy định; tùy tiện nâng phí dịch vụ hoặc mâu thuẫn trong chính nội bộ Ban quản trị… Các mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng; việc đóng góp, quản lý và sử dụng kinh phí vận hành, bảo trì, bảo hành có nhiều phản ánh nhất.
Một trong những chung cư xảy ra tranh chấp dai dẳng giữa chủ đầu tư (Pau Jar Group) và cư dân chưa có hồi kết là chung cư Docklands (số 99 Nguyễn Thị Thập, phường Tân Phú, quận 7). Ðược xây dựng trên diện tích hơn 7.000 m2, chung cư này gồm hai khối nhà cao 22 tầng và hai tầng hầm với 356 căn hộ. Ngay khi đưa vào sử dụng hồi quý IV-2014, cư dân và chủ đầu tư đã xảy ra tranh chấp chỗ để xe tầng hầm. Chủ đầu tư còn giao nhà thiếu diện tích so với hợp đồng mua bán, tiền phí bảo trì 2% của cư dân cũng không được chủ đầu tư công khai, minh bạch... “Tính ra phí bảo trì 2%, tương đương hàng chục tỷ đồng nhưng nhiều năm qua cư dân yêu cầu công khai việc sử dụng nhưng chủ đầu tư vẫn im lặng…”, một cư dân ở tầng 8, chung cư Docklands bức xúc.
Một sự tranh chấp khác giữa chủ đầu tư và cư dân là tại chung cư Quang Thái (quận Tân Phú). Dù đã giao nhà từ năm 2012 nhưng đến nay, chủ đầu tư (Công ty TNHH Ðầu tư thương mại dịch vụ địa ốc Quang Thái) không chịu bàn giao phí bảo trì cho các hộ dân, hàng trăm cư dân chưa được cấp “sổ hồng”. Chung cư có hai hầm giữ xe thì Công ty Quang Thái tự ý cắt tầng hầm thứ hai làm “tài sản” riêng. Tất cả bất cập này được Ban quản trị chung cư Quang Thái và cư dân nhiều lần gửi đơn phản ánh đến cơ quan chức năng.
Ðại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết thêm, Sở đã trực tiếp kiểm tra, giải quyết hoặc phối hợp UBND các quận, huyện giải quyết tranh chấp tại 96 chung cư nhưng phần lớn các mâu thuẫn, tranh chấp vẫn chưa được xử lý triệt để.
Việc giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người mua căn hộ (giấy chủ quyền) cũng gây nhiều bức xúc. Số liệu thống kê mới nhất của Sở Xây dựng thành phố cho thấy, hiện có 31 chủ đầu tư nhà chung cư chưa thực hiện cấp giấy chủ quyền cho khách hàng mua căn hộ. Nguyên nhân chủ yếu do chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, chủ đầu tư vi phạm các quy định về chuyển nhượng dự án, về quá trình đầu tư xây dựng công trình; công trình xây dựng sai phép, chờ xử lý theo quy định. Lỗi còn do chủ đầu tư chưa lập các thủ tục theo quy định như hồ sơ hoàn thành công trình, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng...
Thậm chí, có chủ đầu tư đã “cắm” giấy chủ quyền của cư dân tại ngân hàng và chưa giải chấp nên quyền lợi về nhà đất của cư dân bị “treo” theo. Ðơn cử, chủ đầu tư chung cư Phú Thạnh (quận Tân Phú) đã thế chấp “sổ đỏ” tại ngân hàng khiến hàng trăm cư dân chưa được cấp giấy chủ quyền. Ngoài ra, không ít chung cư chưa được cấp giấy chủ quyền do các sai phạm của chủ đầu tư trong xây dựng và sau khi đưa vào vận hành như chung cư: Ruby Land, Phú Thạnh (quận Tân Phú); chung cư Nguyễn Quyền, Bình Trị Ðông B (quận Bình Tân), chung cư Bình Minh (quận Thủ Ðức), Hoàng Kim (quận 7), chung cư Hoàng Cầu (quận Bình Thạnh)…
Một trong những bất cập được các sở, ngành chức năng của thành phố chỉ rõ là phần lớn các dự án chung cư mới chưa thực hiện công tác nghiệm thu hoàn thành công trình và nghiệm thu công tác phòng cháy, chữa cháy nhưng đã giao căn hộ cho người dân vào ở, gây khó khăn cho công tác quản lý. Chín tháng đầu năm 2017, Thanh tra Sở Xây dựng kiểm tra, xử phạt hơn 20 trường hợp chung cư chưa nghiệm thu nhưng đã đưa vào sử dụng. “Việc này là do áp lực giao nhà theo hợp đồng của chủ đầu tư, đồng thời người dân cũng có nhu cầu về nhà ở nên đã nhận bàn giao nhà, dẫn tới tình trạng tranh chấp”, ông Trần Trọng Tuấn giải thích.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, do hệ thống pháp luật hiện hành chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả đối với hành vi vi phạm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị, chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ… đã dẫn đến các tranh chấp bùng phát trong thời gian qua.
Phó Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh Trần Vĩnh Tuyến cho biết, thành phố sẽ kiến nghị Chính phủ, các bộ, ngành liên quan sớm có giải pháp phù hợp về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Trước mắt, để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cũng như sinh hoạt của cư dân tại các chung cư, sắp tới thành phố sẽ công khai, minh bạch trách nhiệm của từng đơn vị (quận, huyện, sở, ngành, cơ quan chức năng) để người dân biết “gõ cửa” khi có vướng mắc xảy ra…
