Theo Tiến sĩ Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, đề nghị các doanh nghiệp bất động sản phải tự tái cơ cấu trước để tạo môi trường kinh doanh lành mạnh. Chức năng Nhà nước phải làm tròn, điều chỉnh các chính sách bất lợi để thị trường phát triển. Đây là cơ hội để củng cố, phát triển thị trường bất động sản bền vững, tránh tình trạng sau khủng hoảng lại tái khủng hoảng, không phải chỉ vực lên rồi cuối năm lại lo vực tiếp.
Lãi suất, thủ tục đẩy giá nhà lên cao
Trả lời câu hỏi vì sao giá nhà ở khó giảm trong khi thị trường bất động sản đang khó khăn, bà Nguyễn Thái Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Thăng Long minh chứng bằng dự án cụ thể.
Theo bà Hà, Công ty cổ phần Địa ốc Thăng Long đang triển khai một dự án đã hoàn thiện thủ tục đất đai, hoàn thành công tác đền bù cho người dân, đã đóng thuế cho Nhà nước, được cấp giấy phép xây dựng và đã cất nóc. Tuy nhiên, dự án đang triển khai thì hết hạn, nhưng nộp hồ sơ đã 3 năm chưa được gia hạn. Hồ sơ nộp lên bị đẩy đi khắp nơi, trình hết sở này tới ban kia.
Trong quá trình dự án phải ngưng triển khai thì công ty vẫn phải vay ngân hàng với lãi vay trung hạn 14%-15%, có những tháng lên tới 16%. Khi doanh nghiệp phải trả lãi ngân hàng cao như thế, thì khi bán hàng phải tính vào giá vốn nên bất động sản không thể có giá rẻ, giá thấp.
Bà Hà khẳng định, trong quý 1/2023 vừa qua, thị trường bất động sản gần như không có giao dịch, cung không gặp cầu. Lý do là doanh nghiệp vẫn phải gánh đủ chi phí, nên không bán giá thấp được trong khi người mua thì chỉ tìm sản phẩm giá rẻ, không sẵn sàng xuống tiền cho những sản phẩm giá cao.
Để vực dậy ngành bất động sản, để lấy lại niềm tin từ khách hàng, doanh nghiệp bất động sản mong muốn Chính phủ có những giải pháp để kiểm soát các kênh thứ cấp, ngay cả kiểm soát cả việc mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp.
(Ông Nguyễn Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh)
Còn theo ông Nguyễn Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, các chủ đầu tư chân chính chỉ lãi 7%-10% cho một dự án; tài chính minh bạch, đóng thuế không thiếu một đồng...
Hiện nay, Tập đoàn Hưng Thịnh nói riêng và các doanh nghiệp bất động sản nói chung sẵn sàng giảm giá "âm" vào lợi nhuận tích lũy 10 năm trước để thu hút nhà đầu tư trở lại thị trường.
Ông Dũng nhìn nhận, mất mát lớn nhất hiện nay là các khách hàng, các nhà đầu tư mất niềm tin vào lĩnh vực bất động sản. Lâu nay nhiều người đã có cái nhìn không mấy thiện cảm đối với ngành bất động sản vì cho rằng doanh nghiệp lợi nhuận lớn lắm, vì mua rẻ bán đắt. Nhưng thực tế, các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực quản trị tài chính, kiểm soát cân đối thu chi rất rõ ràng minh bạch.
Nếu quản lý giỏi lắm thì lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản nằm trong khoảng 5%-7%. Những khoản chênh lệch lớn, nếu có thì nằm trong các thành phần tham gia khác như các nhà đầu tư thứ cấp, những người mua sau bán sang tay đẩy giá lên cao để hưởng lợi. Thực chất đây không phải là lợi nhuận của chủ đầu tư.
Để vực dậy ngành bất động sản, để lấy lại niềm tin từ khách hàng, doanh nghiệp bất động sản mong muốn Chính phủ có những giải pháp để kiểm soát các kênh thứ cấp, ngay cả kiểm soát cả việc mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Ngân hàng Nhà nước cần sớm giảm lãi suất để thúc đẩy nhu cầu mua bán. Đây là thời điểm thích hợp để người dân có thể sửa chữa, nâng cấp nhà ở, trước tiên cần khuyến khích những dự án nhỏ, từ sự chuyển đổi cấp vi mô như vậy sẽ dẫn đến chuyển biến ở các dự án lớn hơn, từng bước phục hồi lĩnh vực xây dựng, mua bán nhà ở, mua bán bất động sản.
 |
Các dự án nhà ở tại thành phố Thủ Đức. |
Nhiều giải pháp tháo gỡ đã được thực thi
Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước - chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, trong 3 tháng đầu năm, Ngân hàng nhà nước đã 2 lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, trong đó có chính sách cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ cho các khách hàng gặp khó khăn. Đây là chính sách rất mạnh vì chỉ áp dụng cho giai đoạn kinh tế gặp khó khăn, khủng hoảng kinh tế toàn cầu như năm 2008 và gần nhất được thực hiện khi đại dịch Covid-19.
Việc gia hạn nợ nghĩa là kéo dài thời gian trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ giúp doanh nghiệp bất động sản có thời gian trả nợ, vẫn được vay vốn như thông thường. Việc thẩm định, cơ cấu lại nợ do chính ngân hàng quyết định nên vẫn có sự thuận lợi, đi vào thực tiễn cuộc sống ngay.
Cũng theo ông Lệnh, 4 ngân hàng thương mại quốc doanh cũng đang thực hiện triển khai gói cho vay 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn chủ động để cho vay. Gói tín dụng này dành cho chủ đầu tư với lãi suất 8,7%/năm và người mua nhà xã hội 8,2%/năm. Đây cũng là một lãi suất mềm cho kỳ hạn vay trung dài hạn. Nhưng nếu so với lãi suất 5% của Ngân hàng Chính sách xã hội thì vẫn cao.
Tuy nhiên, để hỗ trợ cho người dân thì phải có giải pháp tổng thể như phải có chính sách bù lãi suất như Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay. Nhưng mấu chốt là phải có nguồn cung, phải có dự án nhà ở xã hội hay chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ thì ngân hàng mới có thể cho vay theo gói 120.000 tỷ đồng như đã nêu.
Các vướng mắc của thị trường bất động sản có nhiều nguyên nhân.
Về pháp lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Bộ Xây dựng khẳng định, chưa khi nào Chính phủ có nhiều văn bản chỉ đạo tháo gỡ khó khăn bất động sản như trong những tháng đầu năm 2023.
Các vướng mắc của thị trường bất động sản có nhiều nguyên nhân. Thứ nhất là hệ thống pháp lý trong đó có Luật Đất đai.
Tiếp đó là "vướng tâm lý" của người thực thi pháp luật. Có nhiều vấn đề pháp lý không hẳn vướng mà do các địa phương e ngại không dám triển khai. Các sở, ngành cứ ngồi với nhau bàn mà không dám quyết.
Cuối cùng là vướng về nguồn vốn mà đặc biệt lãi suất vay cao, doanh nghiệp không thể "chịu đựng" được với lãi suất hiện nay. Những vướng mắc này đã và đang dần được tháo gỡ.
