Tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất

Nhằm tháo gỡ vướng mắc trong công tác định giá đất, ngày 12/6, tại Hà Nội, Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường và Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức tọa đàm “Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản”.

Tham dự tọa đàm gồm có ông Phạm Văn Bình - Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính; ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam; Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Thế Hào - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường.

Phát biểu khai mạc tọa đàm, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Thế Hào nêu rõ, trong những năm gần đây, định giá đất không chỉ là căn cứ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất, thu ngân sách, bồi thường, hỗ trợ tái định cư hay xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, mà còn tác động trực tiếp đến quá trình triển khai các dự án đầu tư, phát triển hạ tầng, nhà ở và các hoạt động sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, việc xác định giá đất cụ thể tại nhiều địa phương vẫn đang gặp khó khăn, vướng mắc. Nhiều dự án đầu tư, nhất là các dự án nhà ở, khu đô thị và hạ tầng, bị kéo dài thời gian triển khai do chưa hoàn thành các thủ tục xác định giá đất cụ thể. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, làm suy giảm nguồn cung sản phẩm bất động sản, mà còn đẩy chi phí đầu vào tăng cao, tác động đến giá nhà và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Về những vấn đề phát sinh trong xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ đối với thực hiện dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng, theo Thạc sĩ Nguyễn Thế Phượng - Phó Chủ tịch Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, mặc dù hành lang pháp lý về đất đai liên tục được hoàn thiện, công tác định giá đất trên thực tế vẫn tồn tại vướng mắc cần tháo gỡ.

Việc xác định giá đất phù hợp có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như sự phát triển bền vững của thị trường. Đề cập những vướng mắc của doanh nghiệp trong định giá bất động sản, Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần, mà đã trở thành một điểm nghẽn, ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa, đấu giá, bồi thường giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và thị trường vốn.

Cùng với Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, Luật Giá 2023 điều chỉnh hoạt động thẩm định giá và điều kiện hành nghề thẩm định giá. Đây là bước tiến lớn, nhưng khi đi vào thực tiễn, doanh nghiệp vẫn gặp vướng mắc. Nhất là vướng mắc trong định giá các loại hình mới: Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel, officetel, bất động sản công nghiệp xanh, logistics, trung tâm dữ liệu, nhà ở cho thuê dài hạn, bất động sản nông nghiệp công nghệ cao. Đây là những loại hình có dòng tiền, thời hạn khai thác, chi phí vận hành, rủi ro pháp lý khác nhau, nhưng phương pháp định giá chưa theo kịp...

Từ thực tiễn đó, Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi kiến nghị một số giải pháp: Cần xây dựng khung pháp lý thử nghiệm có kiểm soát (Sandbox) về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026 -2028 và nên thí điểm tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường bất động sản sôi động.

Trong đó, nội dung thí điểm gồm: Cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực; bản đồ giá đất số; định giá tự động có kiểm chứng; thẩm định song song nhiều tổ chức độc lập; cơ chế phản biện giá trước khi ban hành; công khai biên độ giá tham chiếu theo khu vực, loại hình, thời điểm.

Cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản liên thông giữa đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch; ban hành Bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản… Đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân, cần có cơ chế định giá bất động sản riêng theo mục tiêu an sinh...

Tại tọa đàm, nhiều ý kiến của các chuyên gia đã cùng trao đổi và khuyến nghị chính sách, kỳ vọng sẽ góp phần cung cấp thêm những luận cứ khoa học và thực tiễn cho quá trình hoàn thiện cơ chế định giá đất, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản; nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế.