Người đang sử dụng hợp pháp có quyền góp đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở

* Xin ông cho biết, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất trong những trường hợp nào? Trường hợp nào thì phải thỏa thuận với người sử dụng đất?

- Theo quy định tại Ðiều 36 Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, Ðiều 2 của Nghị định số 17/2006/NÐ-CP ngày 27-1-2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Ðất đai và Nghị định số 187/2004/NÐ-CP về  chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần và Ðiều 34 Nghị định số 84/2007/NÐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau:

- Sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;

- Sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan nước ngoài có chức năng ngoại giao;

- Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng;

- Sử dụng đất để thăm dò khai thác khoáng sản, để làm mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc theo quy hoạch;

- Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

- Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo;

- Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án quốc gia quan trọng do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư;

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án khu dân cư, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp theo quy định của pháp luật;

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), các dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài và các dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Ngoài những trường hợp nêu trên, những trường hợp khác, muốn có đất để sản xuất, kinh doanh (làm cây xăng, giới thiệu sản phẩm, v.v.) thì chủ đầu tư phải thuê đất tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc phải thỏa thuận với người sử dụng đất để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất (không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất) thì UBND các cấp không được ra quyết định thu hồi đất hoặc thực hiện các biện pháp không phù hợp với quy định của pháp luật để can thiệp vào sự thoả thuận đó.

* Người dân có quyền góp đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở, có những điều kiện gì?

- Theo quy định tại Ðiều 42 Nghị định số 84/2007/NÐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ thì trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở mà người đang sử dụng đất (hoặc nhiều người đang sử dụng đất liền kề nhau) có đơn xin đầu tư và có đủ các điều kiện sau đây thì được quyền tự đầu tư hoặc chọn tổ chức, cá nhân để góp vốn lập dự án đầu tư:

- Có diện tích đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng, phù hợp với quy mô công trình đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Có dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Có đủ khả năng để thực hiện dự án bảo đảm đạt yêu cầu và tiến độ theo dự án đã được chấp thuận.

* Thế nào là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư để được hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào trong Nghị định số 84/2007/NÐ-CP?

- Ðất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư được hỗ trợ về đất (từ 20% đến 50% giá đất ở liền kề theo quy định của UBND cấp tỉnh) bao gồm các trường hợp sau:

1. Diện tích được hỗ trợ là toàn bộ đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thuộc phạm vi của các khu vực sau:

- Trong phạm vi địa giới hành chính phường;

- Trong phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn đã xác lập ranh giới theo quy hoạch đã được xét duyệt; trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì xác định theo ranh giới thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư;

- Ðối với diện tích đất vườn, ao thực tế đang sử dụng trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ, nhà ở dọc kênh mương, nhà ở dọc tuyến đường giao thông không thuộc các khu vực nêu ở trên thì diện tích được hỗ trợ bằng tiền của mỗi thửa không vượt quá năm lần hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh tại thời điểm có quyết định thu hồi;

- Ðối với diện tích đất thuộc thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới các khu vực nêu trên thì diện tích được tính để hỗ trợ bằng tiền của mỗi thửa đất cũng không vượt quá năm lần hạn mức giao đất ở của UBND cấp tỉnh tại thời điểm có quyết định thu hồi đất;

UBND cấp tỉnh quy định cụ thể diện tích đất được tính để hỗ trợ bằng tiền cho các trường hợp nêu trên.

* Khi Nhà nước thu hồi đất đối với những trường hợp diện tích đo đạc khác nhau so với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được giải quyết như thế nào?

- Theo quy định tại Ðiều 47 Nghị định số 84/2007/NÐ-CP thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do kê khai trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ thửa đất đó đã được xác định, không có tranh chấp về ranh giới, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

3. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của những người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

4. Không bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có.

* Ðề nghị ông cho biết rõ hơn về vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất?

- Theo quy định tại Ðiều 5 Nghị định số 84/2007/NÐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước mà có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị được ghi nợ gồm những trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang sử dụng làm đất ở;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư.

Việc thanh toán nợ được thực hiện như sau:

- Người được ghi nợ tiền sử dụng đất theo Nghị định số 84/2007/NÐ-CP, khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ và được xóa "nợ tiền sử dụng đất" đã ghi trên giấy chứng nhận.

- Người đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước Nghị định số 198/2004/NÐ-CP ngày 3-12-2004 có hiệu lực thi hành thì khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải trả theo giá đất tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận.

- Người đã được ghi nợ theo Nghị định số 17/2006/NÐ-CP thì khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải trả nợ tiền sử dụng đất theo số nợ đã ghi trên giấy chứng nhận.

* Ða số nhân dân đồng tình hoan nghênh Nghị định số 84/2007/NÐ-CP giải quyết những trở ngại trong việc thi hành Luật Ðất đai; song cũng có một bộ phận nhân dân cho rằng, những người vi phạm Luật Ðất đai như: lấn chiếm, chiếm dụng, sử dụng đất được cấp không đúng thẩm quyền nhưng nay được cấp giấy chứng nhận và được bồi thường là không công bằng. Ý kiến của ông  về vấn đề này như thế nào?

- Từ trước đến nay, pháp luật về đất đai luôn luôn nghiêm cấm những hành vi lấn, chiếm đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích, vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hủy hoại đất, v.v. Người nào có hành vi vi phạm đó thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc bị thu hồi đất hoặc thậm chí còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Trong văn bản pháp luật về đất đai quy định chặt chẽ, nghiêm minh là vậy, nhưng do buông lỏng quản lý trong thời gian dài nên hành vi lấn, chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, v.v. xảy ra khá phổ biến nhưng không được ngăn chặn, xử lý kịp thời. Mặt khác, do nhu cầu bức xúc về nhà ở, đất ở của người dân, của cán bộ, công chức dẫn đến nhiều cơ quan, tổ chức, trường học, đơn vị quân đội tự chia đất cho cán bộ, công chức, sĩ quan làm nhà ở.

UBND cấp xã cũng giao đất cho dân làm nhà ở. Nhiều trường hợp vi phạm, người dân đã xây dựng nhà ở thậm chí xây nhà nhiều tầng, sống ổn định từ nhiều năm nay, có cả hộ khẩu gắn liền với địa chỉ của nhà đất đó. Ðây là một thực tế, Nhà nước không thể dùng biện pháp hành chính để cưỡng chế, tháo dỡ nhà cửa và buộc người dân phải ra khỏi nhà với số đông người như vậy. Ðể xảy ra tình trạng này, trước hết là trách nhiệm của chính quyền các cấp, của các tổ chức sử dụng đất.

Từ thực tế này, để giữ ổn định xã hội, sớm cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất để Nhà nước quản lý nhằm nhanh chóng lập lại trật tự pháp lý trong quản lý, sử dụng đất, khoản 4 Ðiều 50 của Luật Ðất đai đã quy định: Hộ gia đình đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Ðất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành - Trước đó, pháp luật về đất đai nhiều nội dung quy định chưa cụ thể, tổ chức thực hiện còn lỏng lẻo, nên lấy thời điểm Luật Ðất đai có hiệu lực thi hành để xử lý) được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đối với người có hành vi vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt và công khai; vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý; lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc; lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng; lấn, chiếm đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất chuyên dùng của các tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm. Tất cả những trường hợp này đều không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Xin cảm ơn ông!