Tai hại từ hợp đồng mẫu
Tháng 8-2013, bà Nguyễn Thị Hồng, khách hàng mua nhà tại chung cư Nhất Lan 3 kiện Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI), chủ đầu tư dự án ra tòa, vì chủ đầu tư không giao nhà theo đúng cam kết. Tại phiên sơ thẩm, Tòa án Nhân dân (TAND) quận Bình Tân nhận định phía BCCI đã không giao căn hộ như thỏa thuận là vi phạm hợp đồng. Theo Tòa án này, hợp đồng giữa hai bên là loại hợp đồng dân sự theo mẫu. Chủ đầu tư đã cố tình loại bỏ quyền được yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng khi giao căn hộ trễ, nhưng lại được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu khách hàng chậm trễ thanh toán tiền mua. Như vậy, điều khoản này của hợp đồng không dựa trên quy định pháp luật và quan hệ bình đẳng giữa hai bên. Trên cơ sở đó, tòa án đã chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng của bà Hồng và buộc BCCI trả lại tiền đóng và lãi chậm giao căn hộ.
Tòa sơ thẩm thì nhận định và tuyên xử như vậy, tuy nhiên đến phiên xét xử phúc thẩm, TAND thành phố Hồ Chí Minh lại yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, bác yêu cầu của bà Hồng với lý do vì trong hợp đồng không có quy định chấm dứt hợp đồng khi bên bán chậm giao trong thời hạn thỏa thuận...
Từ phán quyết của Tòa phúc thẩm đã làm cho nhiều người mua căn hộ lo lắng. Theo các luật sư, trên thực tế, hợp đồng mua bán do chủ đầu tư đưa ra, người mua không có sự thỏa thuận, sửa đổi, bổ sung. Điểm chung của những hợp đồng này là chung chung về thời hạn bàn giao hoặc dễ dàng cho việc gia hạn, nhưng lại thường thiếu vắng hoặc "gài" những quy định làm khó cho người mua được chấm dứt hợp đồng. Do vậy, khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ vô thời hạn thì khách hàng chỉ được hưởng lãi phạt mà không được hủy hợp đồng. Nếu chủ đầu tư bị phá sản thì tiền thanh toán, lãi phạt biết bao giờ người mua mới được nhận và chắc gì còn được nhận.
Cần giám sát hợp đồng mẫu
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, đây là một bất cập đến vô lý, đi ngược với những quy định của BLDS hiện hành, bảo vệ quyền lợi cho chủ đầu tư và xâm phạm đến lợi ích chính đáng của người dân.
Thứ nhất, trước đây, trong Điều 12 của hợp đồng mẫu kèm Thông tư 01/2009/TT- BXD và nay là Điều 11 của hợp đồng mẫu kèm Thông tư 16/2010/TT-BXD, đều có điều khoản quy định về việc chấm dứt hợp đồng khi "bên bán chậm trễ bàn giao nhà quá....... ngày (tháng) theo thời hạn đã thỏa thuận".
Thứ hai, theo Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13-1- 2012 (có hiệu lực từ ngày 1-3- 2012), hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được đăng ký hợp đồng theo điều kiện giao dịch chung. Đối với các hợp đồng đang được thực hiện (đã ký hợp đồng trước ngày 1- 3-2012) thì phải đăng ký hợp đồng theo quy định trước ngày 01-06-2012.
Thứ ba, theo điểm a Khoản 1 Điều 16 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, điều khoản của hợp đồng giao kết với người tiêu dùng, điều kiện giao dịch chung không có hiệu lực khi loại trừ trách nhiệm của người kinh doanh đối với người tiêu dùng theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, theo khoản 1 Điều 432 BLDS quy định về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán, thì bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
Từ bốn căn cứ nêu trên, nếu hợp đồng không có điều khoản quy định về việc chấm dứt hợp đồng khi bên bán chậm trễ bàn giao căn hộ thì phải áp dụng Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và Thông tư 16/2010/TT-BXD, Khoản 1 Điều 432 BLDS. Đúng ra, Tòa phúc thẩm phải chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng của bà Hồng và buộc BCCI trả lại tiền đóng và lãi chậm giao căn hộ như các căn cứ trên.
Luật sư Phượng kiến nghị, khi ban hành văn bản pháp luật về hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung thì nên quy định bằng điều khoản, hạn chế đưa ra mẫu hợp đồng vì có thể vô tình thu hẹp các quy định pháp luật bảo vệ cho người tiêu dùng.
Theo các chuyên gia kinh tế, hiện nay, dù không có quy định nào bắt buộc khách hàng phải ký hợp đồng mua căn hộ theo những hợp đồng được chủ đầu tư soạn sẵn. Tuy nhiên, trên thực tế, gần như 100% khách hàng khi mua căn hộ đều rơi vào tình trạng đặt bút ký mà không có thời gian để đọc được hết hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra, lại càng không có điều kiện để có thể đàm phán các điều khoản với chủ đầu tư. Đây có thể là kẽ hở hoặc một ưu ái để bảo vệ những chủ đầu tư. Chính vì vậy, tại buổi lấy ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản mới đây do Ủy ban Thường vụ Quốc hội tổ chức tại TP Hồ Chí Minh, Phó Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh Trần Du Lịch kiến nghị: Cần phải có một cơ quan giám sát và thông qua các hợp đồng soạn sẵn của chủ đầu tư. Điều này là cần thiết để bảo vệ người tiêu dùng, hạn chế thiệt hại cho người mua, đồng thời cũng là một phương tiện nhằm hạn chế những chủ đầu tư không có năng lực.
