Trả lời:
1. Trường hợp của ông liên quan đến việc ký kết hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác. Theo quy định tại điều 489, điều 501 Bộ luật dân sự thì hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền... Theo quy định trên trường hợp của ông phải xác lập hợp đồng cho thuê nhà bằng văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp huyện ( huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Trong thực tế đã có nhiều tranh chấp phát sinh từ việc hợp đồng thuê nhà không công chứng hay chứng thực (như tiền đặt cọc, tiền thuê nhà, thời hạn thuê, phương thức thanh toán, lối đi, tiền thuế...), vì vậy ông không nên tự ký hợp đồng.
2. Về tiền thuế cho thuê nhà: về nguyên tắc thì người cho thuê nhà phải chịu các khoản thuế cho thuê nhà do Nhà nước quy định. Tuy nhiên, ông vẫn có thể thỏa thuận với bên thuê về số tiền thuê này. Nhưng để tránh tình trạng bên thuê không chủ động nộp thuế, ông nên xác định rõ trong hợp đồng là khoản tiền thuế mà bên thuê nhà đồng ý trả phải được thanh toán cho ông cùng với tiền thuê nhà theo định kỳ sau đó ông có thể tự mình thực hiện nghĩa vụ nộp thuế trước cơ quan thuế.
-------------------------
Có bị coi là hợp đồng vô hiệu?
Hỏi: Hợp đồng thuê nhà ở được UBND cấp xã chứng thực thì có bị coi là hợp đồng vô hiệu không?
Trả lời: Điều 489 của Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định "hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên, thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền".
Theo quy định tại khoản 2 Điều 23 của Nghị đinh số 75/2000/NĐ-CP ngày 8-12-2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực thì UBND huyện, quận, thị xã chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản trong phạm vi địa hạt của huyện, quận, thị xã mình mà không thuộc thẩm quyền địa hạt của Phòng Công chứng ("Địa hạt" là một hoặc một số quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định).
Theo đó, UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền chứng thực hợp đồng liên quan đến bất động sản. UBND cấp xã chỉ được chứng thực trong các trường hợp được quy định tại Điều 24 của Nghị định này như: Chứng thực chữ ký của công dân Việt Nam trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch dân sự ở trong nước; chứng thực di chúc, văn bản từ chối nhận di sản; các việc khác theo quy định của pháp luật.
Điều 136 của Bộ luật Dân sự 1995 quy định "Giao dịch không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 131 của Bộ luật này thì vô hiệu". Đối chiếu với Điều 131 của Bộ luật này, tại điểm d quy định "hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật".
Như vậy, căn cứ các quy định pháp luật nêu trên, trường hợp này, hợp đồng thuê nhà mặc dù có chứng thực của UBND cấp xã nhưng vẫn vô hiệu vì thẩm quyền chứng thực hợp đồng này thuộc về UBND cấp huyện.
-----------------------------
Đất có nguồn gốc hợp pháp nhưng chưa sang tên, nay làm thế nào?
Hỏi: Năm 1994, gia đình tôi mua một mảnh đất đã qua tay hai đời chủ mà chưa sang tên. Hợp đồng mua bán lập trước ngày 15-10-1993. Chính quyền xã vừa qua đã xác nhận cho chúng tôi là chủ cũ đã sử dụng đất này trước ngày 15-10-1993, còn chúng tôi sử dụng đất sau này và không có tranh chấp. Xin hỏi trong trường hợp này gia đình tôi có được cấp giấy chứng nhận QSDĐ không, và nếu được thì có phải nộp tiền sử dụng đất hay không?
Trả lời: Khoản 2, điều 50, Luật Đất đai 2003 quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này, trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành (1-7-2004) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường thị trấn xác nhận không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất".
Trường hợp của bạn thuộc sự điều chỉnh của quy định trên, do đó, đủ điều kiện để cơ quan thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, (trừ trường hợp đất (thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
Về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại điểm 2 mục III phần a Thông tư 117/2004TT- BTC ngày 7-12-2004 hướng dẫn thực hiện nghị định 198/NĐ-CP ngày 3-12-2004 của Chính phủ thì đất sử dụng ổn định được UBND xã, phường thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong những trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 điều 50 Luật Đất đai 2003 mà đất đó đã sử dụng ổn định trước, ngày 15-10-1993 không có tranh chấp thì không phân biệt người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người sử dụng đất trước ngày 15-10-1993 hoặc là người sử dụng sau ngày 15-10-1993 (do nhận chuyển nhượng, thừa kế, biếu, tặng...) khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều không phải nộp tiền sử dụng đất.
Tổng hợp
