Trong khi thị trường bất động sản các địa phương khác trên cả nước còn đang khá dè dặt thì thị trường Hà Nội đã cho thấy những biểu hiện sốt giá, đầu cơ. Nguyên nhân chủ yếu là do thiếu hụt nguồn cung.
Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng đánh giá, tác động chung của ba luật này đến thị trường bất động sản là rất lớn. Trong đó, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giải quyết các vấn đề chấp thuận chủ trương đầu tư nhà ở thương mại, phát triển nhà ở xã hội; điều kiện kinh doanh bất động sản thu hồi; điều kiện thị trường bất động sản của các chủ thể tham gia (nhà môi giới, sàn giao dịch bất động sản),…
"Thị trường phụ thuộc nguồn cung. Khi cơ chế, chính sách nhà ở xã hội được khơi thông sẽ làm tăng nguồn cung sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của người dân. Nguồn cung tăng sẽ tác động đến giá nhà trong thời gian tới", ông Dũng nói.
Theo danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán trên địa bàn thành phố của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến cuối tháng 8/2024, nguồn cung nhà ở tại Thủ đô được bổ sung thêm khoảng 5.300 căn hộ tại chín dự án. Các dự án đủ điều kiện pháp lý để mở bán đã và đang nhận được sự quan tâm của thị trường.
Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, ba luật mới sẽ dần tháo gỡ những nút thắt về pháp lý - nguyên nhân khiến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ thời gian qua. Trong thời gian tới, thị trường có thể đón nhận thêm những nguồn cung mới, góp phần giải quyết chênh lệch cung-cầu hiện nay.
Sự cởi gỡ về pháp lý cùng với mặt bằng giá tăng cao là động lực thúc đẩy các chủ đầu tư trở lại thị trường, đẩy nhanh tiến độ các dự án phát triển nhà ở mới. Một số dự án vì nhiều lý do mà dừng bước trong vài năm trở lại đây đã tái khởi động. Tuy nhiên, việc một số dự án chính thức chào hàng tại thị trường Hà Nội chưa thể khiến cho người có nhu cầu mua nhà để ở cảm thấy "vui trở lại" bởi mức giá chào bán mới đã cao hơn nhiều so với trước đây.
Dự án HaNoi Melody Residences tại khu đô thị mới Linh Đàm (phường Hoàng Mai, Hà Nội) từng được mở bán vào năm 2022 và dự kiến sẽ hoàn thành vào quý IV/2024. Nhưng khi thi công đến tầng 5 thì dự án này đã tạm dừng từ đó cho đến nay. Mới đây, dự án này đã mở bán trở lại với mức giá lên tới hơn 70 triệu đồng/m2.
Tương tự, dự án QMS Top Tower tọa lạc tại nút giao Vũ Trọng Khánh (phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng vừa tái khởi động và mở bán vào tháng 8/2024 với mức giá lên tới 80 triệu đồng/m2. Dự án này đã được cấp phép xây dựng từ năm 2018, dự kiến hoàn thiện vào năm 2020. Tuy nhiên, sau khi cất nóc vào năm 2020, dự án đã bất ngờ dừng thi công.
Thực tế cho thấy trong thời gian trước mắt, hành lang pháp lý mới sẽ sớm có tác động đến nguồn cung nhà ở nhưng chưa giúp cho giá bất động sản hạ nhiệt. Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avision Young phân tích, bằng chứng lịch sử cho thấy việc ban hành luật mới trong thời kỳ 2013-2014 đã bổ sung đáng kể nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong những năm tiếp theo.
Sắp tới, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024 cũng sẽ hiệu lực với nhiều quy định mới về thế chấp, chuyển nhượng dự án cũng như định giá tài sản, tạo ra sự cộng hưởng, tạo cơ chế dẫn vốn mới cho thị trường bất động sản. Còn về dài hạn, Luật Đất đai năm 2024 đặt nền móng cho sự phát triển bền vững thông qua việc quy hoạch và sử dụng đất hợp lý.
Người dân sống tại các đô thị lớn có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đang đặt sự kỳ vọng vào chuyển động của phân khúc nhà ở xã hội khi ba luật sửa đổi có hiệu lực và Chính phủ đã và đang tiếp tục có những động thái quyết liệt hơn vào chương trình 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Sự thiếu hụt nguồn cung được dự báo sẽ được khắc phục trong khoảng hai năm tới.
Những yếu tố vĩ mô thuận lợi và nhiều dự án mới liên tiếp ra hàng thúc đẩy nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội tăng 5 quý liên tiếp, tính đến quý II/2024. Trong quý II/2024, lượng căn hộ mở bán đạt 8.400 căn, tăng 97% so với quý trước và tăng 340% theo năm. Dự báo, trong hai năm 2024-2025, mỗi năm toàn thị trường chung cư Hà Nội sẽ có khoảng 22.000-23.000 căn hộ mở bán mới, cao hơn 4 năm trước đó, từ 2020-2023.
Về giá bán chung cư tại Hà Nội, theo ông Nguyễn Văn Đính, không thể kỳ vọng vào việc giá bán sớm có điều chỉnh. Giá bán sản phẩm nhà ở chỉ có thể giảm dần xuống mức hợp lý khi chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án giảm xuống nhờ quy trình hoàn thiện pháp lý được rút ngắn.
