Sáng 22/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Các đại biểu cho rằng việc hoàn thiện chính sách cần vừa bảo vệ người mua, vừa khơi thông nguồn lực và tạo lập thị trường minh bạch, lành mạnh.
Không để thao túng, thổi giá làm méo thị trường
Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Đoàn) dành sự quan tâm đến nhóm vấn đề về các công cụ quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản. Theo đại biểu, Điều 8 của luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi, nhưng Điều 6 của dự thảo luật đã thu hẹp xuống còn 6 nhóm hành vi.
Trong đó, dự thảo bỏ sót hành vi cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định và hành vi thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định.
"Đây đều là các vi phạm phát sinh thực tế tương đối phức tạp. Do đó, việc khôi phục hai nhóm hành vi này là hoàn toàn cần thiết để có đủ cơ sở pháp lý trong xử lý vi phạm", đại biểu Nguyễn Khánh Vũ nêu.
Đặc biệt, đại biểu cho rằng dự thảo luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường trong thời gian qua.
Vì vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung thêm các hành vi bị cấm, bao gồm việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. "Việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá trên thị trường như hiện nay", đại biểu Nguyễn Khánh Vũ nói.
Cùng quan điểm này, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn thành phố Đồng Nai) phân tích một số biểu hiện của thao túng thị trường như tạo tín hiệu giả về cung cầu hoặc giá; giao dịch vòng quanh để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán nhằm đẩy giá; tạo thanh khoản giả; sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để “làm sóng”, tạo sóng bất động sản và sau đó trục lợi.
Theo đại biểu, dự thảo Luật đã có nhiều công cụ để xử lý vấn đề này tại Điều 5, Điều 36 và các quy định tại chương về điều tiết thị trường. Tuy nhiên vẫn còn thiếu một “mắt xích” là quy định rõ về hành vi thao túng thị trường bất động sản và chưa thiết lập cơ chế phát hiện, xử lý hành vi này.
“Tôi đề nghị nghiên cứu bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo cung-cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung, cầu của thị trường.
Điều quan trọng là không hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà phải có công cụ xử lý những hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường”, đại biểu Trịnh Xuân An nói.
Khơi thông dự án nhưng không buông điều kiện
Theo đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Đoàn Quảng Trị), khoản 6 Điều 19 của dự thảo luật có dẫn chiếu điều kiện tại Điều 12 nhưng lại bỏ sót điểm b khoản 2 Điều 12, quy định về việc dự án phải còn trong thời hạn thực hiện đúng mục tiêu và kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Việc thiếu điều kiện này có thể dẫn đến rủi ro lớn khi một dự án đã hết thời hạn hoặc đang vướng mắc vẫn đủ điều kiện để mở bán, gây thiệt hại trực tiếp cho người mua.
Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung dẫn chiếu điểm b khoản 2 Điều 12 vào khoản 6 Điều 19 của dự thảo luật. Cùng với đó, dự thảo cũng không kế thừa khoản 3 Điều 44 về điều kiện ký kết hợp đồng và khoản 4 Điều 24 về thời hạn kiểm tra, trả lời 15 ngày của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh.
“Tôi đề nghị khôi phục đầy đủ các nội dung này để bảo đảm công tác kiểm soát điều kiện kinh doanh bất động sản được thực thi chặt chẽ trên thực tế”, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ nói.
Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và mức trần tiền đặt cọc, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi, Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long đánh giá, tại khoản 5 của Điều 18 có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc để bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua, thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là cần thiết.
Để bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê mua, đại biểu đề nghị bổ sung quy định tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này vào đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.
Theo đại biểu Dương Khắc Mai, Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu quốc hội tỉnh Lâm Đồng, kiểm soát huy động vốn và bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai là vấn đề cần được đặc biệt quan tâm trong quá trình sửa đổi luật. Thực tế, người mua thường phải ứng trước một phần đáng kể giá trị bất động sản, trong khi khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án và năng lực thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư là hạn chế.
Chính vì vậy, việc sửa đổi quy định tại Điều 18 đến Điều 21 cần bảo đảm yêu cầu tháo gỡ cho doanh nghiệp nhưng không làm suy giảm các cơ chế bảo vệ người mua.
Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục quy định chặt chẽ đối với các hình thức như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và các khoản thu, cần xác định rõ nguyên tắc, không để các hình thức này trở thành phương thức huy động vốn trước khi bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.
Đối với cơ chế bảo lãnh, đại biểu đề nghị tiếp tục bảo đảm bảo lãnh ngân hàng thực sự là một công cụ bảo vệ khách hàng. Đồng thời, cần quy định rõ quyền của người mua, thuê mua được từ chối nhận bàn giao khi công trình, hạ tầng thiết yếu hoặc hồ sơ pháp lý chưa đáp ứng điều kiện theo quy định.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách thành phố Hải Phòng cho rằng cần thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.
Đại biểu đề nghị thống nhất nguyên tắc, mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.
Đồng thời, đại biểu đặc biệt đề nghị "bịt khoảng trống" về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.
Khoản 5 Điều 18 dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này là cần thiết, nhưng mới kiểm soát giao dịch mang tên "đặt cọc".
Theo bà Nga, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.
"Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa "đặt cọc", nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra", bà Nga nói.
Siết dòng tiền, bảo vệ người mua
Về các quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua và bên thuê mua, theo đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long, tại Điều 26 có quy định về bảo lãnh ngân hàng trong bán nhà ở hình thành trong tương lai và dự thảo cũng có quy định là chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng.
Đại biểu đề nghị làm rõ cơ chế pháp lý để tránh việc bảo lãnh chỉ dừng lại ở tính hình thức. “Dự thảo luật cần quy định rõ thư bảo lãnh của ngân hàng cấp cho từng người mua nhà là điều kiện bắt buộc trước khi chủ đầu tư thu tiền đợt đầu tiên của khách hàng”, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi nói.
Cũng quan tâm quy định về bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Đoàn Quảng Trị) phân tích, Điều 26 của luật hiện hành quy định cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không sử dụng bảo lãnh. Đồng thời, ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.
Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 20 của dự thảo luật chỉ giữ lại quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán mà lược bỏ hai cơ chế bảo vệ nêu trên.
“Quy định này vô tình làm mất đi quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tạo kẽ hở để chủ đầu tư có thể thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành. Nhằm bảo đảm tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua, tôi đề nghị Ban soạn thảo xem xét khôi phục cả hai quy định này như luật hiện hành”, đại biểu Khánh Vũ nói.
