Theo tiến sĩ (TS) Bùi Quang Tín, Trường đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh, hiện nay, khi mua căn hộ chung cư, khách hàng thường gặp các rủi ro như: Chủ đầu tư đem toàn bộ dự án thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng để lấy tiền thực hiện dự án rồi dùng tiếp các căn hộ đã thế chấp tại ngân hàng để tiếp tục bảo lãnh cho một đối tượng khác vay tiền ngân hàng; người mua căn hộ tiếp tục thế chấp căn hộ đã được thế chấp để vay vốn (như dự án The Harmona, quận Tân Bình); công trình chưa được nghiệm thu nhưng vẫn cho dân vào ở (dự án Bảy Hiền Tower); dự án bị kiện ra tòa do chủ đầu tư không trả được nợ ngân hàng (dự án Ruby Land, quận Tân Phú)... Với các dự án này, khách hàng phải đối mặt với nguy cơ sẽ không được cấp “sổ hồng” khi mà họ đã hoàn tất nghĩa vụ trả tiền cho chủ đầu tư dự án.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng, chủ đầu tư lẫn bên môi giới bất động sản (BĐS) vi phạm không thực hiện các quy định pháp luật như bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện, không thông báo với Sở Xây dựng. Chủ đầu tư đưa ra thanh toán theo tiến độ xây dựng rất chung chung, chưa gắn với bản kiểm tra toàn hạng mục, chưa gắn với việc thông báo cho người mua về văn bản này. Thậm chí, có trường hợp bên môi giới mua lại các sản phẩm chưa bán hết của chủ đầu tư, sau đó đứng ra khởi động thi công lại và “tự phong” là chủ đầu tư rồi bán lại cho người mua nhà theo hợp đồng mua bán. Hiện, pháp luật chưa có quy định để chống việc chủ đầu tư bán một nhà ở cho nhiều người. Do vậy, nếu chủ đầu tư cố ý bán một sản phẩm cho nhiều người thì cơ quan quản lý không biết, người mua nhà cũng không thể biết. Đây là lỗ hổng pháp lý cần phải lấp kín.
Cũng theo TS Bùi Quang Tín, để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, trách nhiệm không chỉ có chủ đầu tư, ngân hàng mà còn cả cơ quan chức năng và chính bản thân khách hàng. Bởi, về mặt lý thuyết, hệ thống pháp luật Việt Nam đã có đầy đủ các điều khoản quy định trong việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng; giao dịch tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và các bên liên quan. Các ngân hàng cũng có những quy định rất chặt chẽ về quy trình cấp tín dụng cho khách hàng từ khâu tiếp xúc khách hàng đến khâu giải ngân và giám sát sau khi cấp tín dụng. Tuy nhiên, để xảy ra tình trạng như một số chung cư vừa qua là do lỗ hổng từ khâu quản lý, giám sát và đạo đức kinh doanh. Để bảo vệ quyền lợi của mình trước những lỗ hổng pháp lý thì người mua nhà nên tham khảo các nguồn thông tin từ Sở Xây dựng để biết dự án có đủ điều kiện được bán. Khách hàng cũng cần thông qua chủ đầu tư, xác nhận thông tin với ngân hàng để biết tài sản có bị mang đi thế chấp bởi cá nhân, tổ chức hoặc xem các văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng. Ngoài ra, khi thực hiện mua bán căn hộ chung cư, khách hàng phải tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư, lịch sử xây dựng, tình hình tài chính… Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin và chứng minh dự án được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính và đọc kỹ các điều khoản hợp đồng…
Với vai trò quản lý nhà nước, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh Nguyễn Toàn Thắng cho biết, sẽ kiểm soát chặt việc thế chấp dự án của chủ đầu tư; chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai thành phố công khai thông tin thế chấp dự án của các dự án để khách hàng biết thông tin dự án đang thế chấp tại ngân hàng nào? Thế chấp bao nhiêu? Đã giải chấp chưa? Giải chấp toàn phần hay một phần tài sản...
Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh Trần Trọng Tuấn nhìn nhận, xảy ra những hiện tượng trên là do năng lực của những nhà đầu tư không chuyên nghiệp, thiếu hiểu biết về cách phát triển dự án, cách triển khai và chăm sóc khách hàng dẫn đến sự tùy tiện, vi phạm từ quá trình xây dựng đến bàn giao nhà, quản lý, vận hành chung cư. Đặc biệt, việc thực thi pháp luật còn có những lúc chưa nghiêm, chưa phát hiện xử lý kịp thời, trình độ quản lý cũng chưa ngang tầm với đô thị, điều kiện phương tiện cả bộ máy vẫn chưa hoàn thiện. Thành phố sẽ xử lý nghiêm các sai phạm, kể cả cán bộ, công chức liên quan, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà. Sở Xây dựng đã tham mưu UBND thành phố thành lập tổ công tác để giải quyết vướng mắc kịp thời tại các dự án, xử lý các chủ đầu tư sai phạm.
Phó Cục trưởng Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng thì cần phải xem xét rõ trách nhiệm của các bên liên quan, phải hoàn thiện luật pháp, khi đã xác định sai phạm thì cần phải xử lý nghiêm sai phạm và minh bạch hơn nữa các thông tin về dự án BĐS. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang xây dựng thông tư về minh bạch hóa thị trường BĐS. Khi thông tư hoàn thành, các thông tin về số lượng bao nhiêu dự án đang triển khai, bán như thế nào, pháp lý ra sao, dự án thế chấp như thế nào... đều được công khai để người dân được biết và quyết định có mua BĐS ở dự án đó hay không.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư phải công khai những thông tin bắt buộc về dự án trên trang web doanh nghiệp hay sàn giao dịch. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư thực hiện không đầy đủ, thậm chí không thực hiện. Chính vì vậy, người mua nhà rất khó tiếp cận được những thông tin chính thức về dự án. Các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực xây dựng đến nay vẫn chưa thực hiện đúng việc công khai thông tin BĐS. Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2014, UBND tỉnh công khai thông tin dự án trên trang web. Nghị định 99/2015 quy định Sở Xây dựng công khai dự án đủ điều kiện huy động vốn, được bán. Tuy nhiên người dân rất khó tìm kiếm những thông tin này.
Luật sư Trần Đức Phượng
