Bỏ khung giá đất góp phần khắc phục nhiều bất cập trong quản lý đất đai

Trong phiên thảo luận tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 3/11, đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) đánh giá cao việc sửa đổi Luật Đất đai lần này, cho đây là bước ngoặt đột phá về tư duy quản lý, chuyển từ tư tưởng quản lý dùng biện pháp hành chính sang sử dụng công cụ thị trường, điển hình nhất là vấn đề khung giá đất.

Cần quy định giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường

Đại biểu Cường cho biết, dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá sát với giá thị trường. Đây là tư duy rất căn bản và là cái gốc để giải quyết nhiều vấn đề vướng mắc, bảo đảm sự bình đẳng và lợi ích của người dân. Điều này nếu thực hiện được sẽ xoá bỏ phần lớn bất cập trong công tác quản lý đất đai hiện nay.

Cũng theo đại biểu, nhiều vụ tham nhũng đất đai xuất phát từ cơ chế định giá đất. Nếu có bảng giá đất sát giá trị thị trường, đồng thời đền bù thoả đáng cho người dân bị thu hồi đất sẽ giảm khiếu kiện.

Về thu hồi đất, đại biểu Cường nêu rõ, từ trước đến nay có 2 phương thức thu hồi: Nhà nước đứng ra để ra quyết định thu hồi và chủ doanh nghiệp có dự án tự thoả thuận với người dân để thu gom đất, tự chuyển thành đất của mình và Nhà nước ra quyết định công nhận việc đó.

Đại biểu cho rằng, khi để người dân và nhà đầu tư tự thỏa thuận sẽ phát sinh vấn đề, đó là giá cao vọt hơn hẳn so với khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh, nên xảy ra bất bình đẳng gây khiếu kiện.

Quang cảnh phiên thảo luận ở Tổ 1 sáng 3/11. (Ảnh: THỦY NGUYÊN)

Trong khi đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện thực hiện quyền quản lý. Khi giao chủ đầu tư thu hồi thì Nhà nước đã tự bỏ quyền của mình. Do vậy, đại biểu Cường đề nghị đất đai đã thuộc diện Nhà nước quyết định có dự án đầu tư thì cần do Nhà nước thu hồi, chỉ thoả thuận trong trường hợp khi một số người cùng góp chung vốn hoặc tự chuyển dịch.

Về tài chính đất đai, đại biểu Cường đồng tình với quy định giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường và dùng công cụ kỹ thuật định giá để định ra giá trị thị trường. Trong đó, 3 cơ quan gồm cơ quan định giá (tổ chức tư vấn định giá), cơ quan thẩm định giá (Hội đồng thẩm định giá) và cơ quan quyết định giá (Ủy ban nhân dân) phải hoạt động độc lập với nhau.

Tuy nhiên, đại biểu Cường cho rằng, quy định về vai trò của Hội đồng thẩm định giá trong dự thảo Luật còn chưa rõ, đó là việc họ có thể thuê cơ quan chuyên môn để định giá. Theo đại biểu, cần quy định Hội đồng thẩm định chỉ xem xét giá do cơ quan định giá đưa ra đã phù hợp chưa, có bảo đảm nguyên tắc hay không, và nên được công nhận như thế nào.

Ngoài các nội dung trên, để bảo đảm công khai, dự thảo Luật đưa ra các phương thức giao đất là đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư. Đại biểu đề nghị cần có chính sách thuế phù hợp để điều tiết giá trị gia tăng của đất, điều tiết hành vi đầu cơ đất đai và điều tiết hành vi để đất không sử dụng. Đây là nguyên tắc, cơ sở để làm căn cứ xây dựng Luật Thuế sử dụng đất sau này.

Liên quan hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, dự thảo Luật quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. “Đây là con số cảm tính, thiếu căn cứ. Không nên quy định hạn mức chuyển nhượng, nên giao đất trong hạn điền, người dùng nhiều hơn thì cho thuê đất, khi đó sẽ hạn chế được chuyện đầu cơ đất đai” - đại biểu Cường nhận định.

Giá bồi thường quá thấp là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp về đất đai

Góp ý kiến vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Nguyễn Hữu Chính (Đoàn Hà Nội) cho biết, theo số liệu thống kê có tới 90% giải quyết khiếu nại hành chính và 50% tranh chấp về dân sự liên quan đến đất đai.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhiều quy định của Luật Đất đai 2013 hiện đã lỗi thời và không còn phù hợp, thể hiện ở 3 lĩnh vực: cơ chế về giá, cơ chế quản lý và nhận thức của người dân.

Cụ thể, cơ chế về giá, các quy định của pháp luật đất đai không còn phù hợp, chưa đầy đủ và còn mâu thuẫn, chồng chéo các luật khác, quy định giá bồi thường quá thấp, không phù hợp với thực tiễn. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về đất đai.

Bên cạnh đó, chênh lệch giữa giá kinh doanh dự án và giá đền bù quá thấp, trong khi chênh lệch về giá giữa thành phố và nông thôn, giữa thành phố lớn và các tỉnh lân cận quá cao. Giá bồi thường khi thu hồi đất giữa thành thị và nông thôn cũng khá bất cập.

Đại biểu Nguyễn Hữu Chính phát biểu trong phiên thảo luận tổ. (Ảnh: THỦY NGUYÊN)

Ngoài nội dung trên, đại biểu Chính cũng cho rằng, cơ chế quản lý đất đai hiện nay chưa phù hợp, đồng thời cũng chưa có hướng dẫn cụ thể về các phương thức thu hồi và các vấn đề khác liên quan đất đai.

“Có những địa phương khi muốn thu hồi đất đai của nông dân thì có thông báo thời gian thụ lý và giải quyết khiếu nại, rồi sau đó thực hiện quy trình thu hồi đất. Tuy nhiên, cũng có những nơi vừa thông báo xong lại thực hiện ngay việc cưỡng chế thu hồi, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài”, đại biểu Chính nói.

Việc cấp, thu hồi sổ đỏ cũng phát sinh nhiều vướng mắc. “Có nơi hai nhà sát nhau nhưng có nhà được cấp sổ đỏ, nhà bên cạnh lại không được cấp, nếu không có cơ chế hợp lý thì chắc chắn khiếu kiện sẽ kéo dài, liên tục”, đại biểu nêu ví dụ.

Một nguyên nhân khác là do nhận thức pháp luật của người dân còn chưa đầy đủ. Ngoài ra, công tác giải quyết các vụ án về mốc giới giữa các hộ dân, vấn đề thừa kế đất đai cũng chưa chặt chẽ, dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài liên miên, chưa có hồi kết.

Góp ý vào một số nội dung cụ thể trong dự thảo Luật, đại biểu Chính nêu quan điểm, về bồi thường hỗ trợ tái định cư, khoản 2 Điều 97 dự thảo Luật quy định rõ nguyên tắc bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi là phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, bảo đảm thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn chỗ cũ.

“Nếu thực hiện đúng nguyên tắc này thì người dân sẽ rất hài lòng. Tuy nhiên, trên thực tế điều này khó thực hiện do nhu cầu của người dân cao, luôn mong muốn diện tích lớn hơn diện tích thu hồi, cộng với các điều kiện về sinh kế khác… Do vậy, việc nêu ra tiêu chí đánh giá bằng hoặc hơn thì rất khó, nếu không đáp ứng được sẽ dễ gây bức xúc, khiếu kiện” – đại biểu Chính nhận định.

Ngoài ra, quy định bồi thường thiệt hại nhà ở, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi bằng giá trị xây dựng mới cũng khó khả thi, vì nội thất mỗi nhà là khác nhau. Do vậy, theo đại biểu, quy định này nên sửa cho hợp lý.

Về lập và thực hiện dự án tái định cư, dự thảo Luật đưa ra tiêu chí hạ tầng khu tái định cư phải bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế…). Thực tế, ở địa phương quỹ đất rất nhỏ, với dự án nhỏ sẽ không thể đáp ứng đủ các điều kiện này. Người dân có thể vin vào lý do này để không di chuyển đến khu tái định cư. Do đó, đại biểu Chính đề xuất cần xem xét quy định cho phù hợp với thực tế, giảm khiếu kiện, tranh chấp về đất đai.