Mục tiêu của Quyết định 83 nhằm quản lý chặt chẽ trật tự xây dựng, phát triển đồng bộ bộ mặt đô thị. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc cấm phân lô bán nền tại các huyện ngoại thành là chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh và nhu cầu của người dân muốn được xây dựng nhà ở.
Quyết định 83 nêu rõ: Chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở (chủ dự án phải xây dựng nhà ở hoàn chỉnh để bán thay vì mua đất, phân lô, bán đất nền như trước đây).
Còn chủ dự án có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của thành phố, bảo đảm các điều kiện theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 45 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng nền đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Giải thích về Quyết định 83, Sở Xây dựng thành phố cho rằng: Từ nay đến năm 2030, các huyện ngoại thành sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc Thành phố Hồ Chí Minh.
Để tránh sự phân biệt giữa các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, thống nhất công tác quản lý nhà nước về nhà ở, tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo đảm xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đồng thời, tránh tình trạng người dân tự xây dựng không phép, sai phép hoặc không bảo đảm quy chế quản lý kiến trúc… cho nên cần phải ban hành quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn.
Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, việc cấm phân lô bán nền sẽ mang lại nhiều lợi ích cho sự phát triển của thành phố, bởi xét ở góc độ quy hoạch, khi phát triển dự án nhà ở nào, mục tiêu cuối cùng vẫn là hình thành một cộng đồng dân cư bảo đảm tiêu chuẩn hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật.
Hầu hết các dự án phân lô bán nền tự phát sẽ khó đáp ứng các tiêu chí này, đó là chưa nói đến yếu tố lộn xộn, loang lổ. Mặt khác, việc cấm làm dự án phân lô bán nền sẽ giúp thành phố giữ được quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vào đầu tư đồng bộ. Tuy nhiên, ông Khương cũng cho rằng: Thành phố nên có quy định rạch ròi, cụ thể cho từng khu vực, trường hợp nào phải cấm hoàn toàn và ngoại lệ nào sẽ được phép.
Chẳng hạn, với các chủ đầu tư mua đất lớn để phân lô bán thì cấm, còn người dân xin tách thửa đất với mục đích chính đáng (như chia thừa kế, tách thửa cho con, bán một phần đất...) nếu có giấy tờ xác nhận rõ ràng cần cho phép; tránh việc áp dụng máy móc, gây thiệt hại quyền lợi chính đáng của người dân. Đồng quan điểm, ông Đoàn Thanh Ngọc, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Bất động sản Hưng Thịnh cũng cho rằng:
Cấm phân lô bán nền sẽ quản lý được tình trạng các tổ chức hoặc cá nhân mua đất nông nghiệp rồi tự vẽ ra dự án để bán cho người dân không hiểu biết. Tuy nhiên, thành phố cần có chính sách cụ thể cho những người dân có đất muốn tách thửa để phục vụ cuộc sống.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố, Quyết định 83 còn có những điểm chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn khi giải quyết nhu cầu của người dân muốn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, nhà ở trên địa bàn các huyện ngoại thành.
Quyết định 83 cũng chưa phù hợp với khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023, bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/8) quy định cấm phân lô bán nền với đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Với các khu vực còn lại, địa phương sẽ xác định các khu vực được lập dự án theo phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở.
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt cho nên các quận, thành phố Thủ Đức không được phép phân lô bán nền. Còn với năm huyện ven là Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ với năm thị trấn và 58 xã trực thuộc vẫn là khu vực nông thôn, thuộc thẩm quyền quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố.
Từ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, ông Châu kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố quy định chi tiết các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại địa bàn các xã, không bao gồm thị trấn thuộc các huyện và không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
