Ưu tiên vốn vay cho người dân có nhu cầu an cư

Hiện nay, trong bối cảnh tín dụng bất động sản đã vượt 5,1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng một phần tư dư nợ toàn nền kinh tế, yêu cầu đặt ra là giảm chi phí vốn, quan trọng hơn là phải đưa vốn đúng địa chỉ: Ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp khả năng chi trả và các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời kiểm soát chặt dòng tiền vào những phân khúc có tính đầu cơ cao. Việc một số ngân hàng giảm lãi suất, kéo dài thời gian cố định lãi suất vay mua nhà đang mở thêm cơ hội cho người dân có nhu cầu an cư.

Lãi vay hạ nhiệt

Sau một thời gian mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức khá cao, từ cuối tháng 8, đầu tháng 9, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu dễ chịu hơn. Một số ngân hàng tung ra chương trình tín dụng mới, giảm lãi suất hoặc kéo dài thời gian cố định lãi suất. Theo Hội Nghiên cứu thị trường liên ngân hàng Việt Nam (VIRA), lãi suất liên ngân hàng ở phần lớn kỳ hạn ngắn đã hạ nhiệt trong phiên giao dịch cuối tuần đầu của tháng 9.

Cùng thời điểm, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam bơm ròng hơn 5.625 tỷ đồng qua nghiệp vụ thị trường mở, tạo thêm điều kiện để các tổ chức tín dụng cân đối nguồn vốn. Đơn cử vừa qua, Vietcombank triển khai chương trình “Nhà mới an cư” quy mô 20.000 tỷ đồng dành cho khách hàng mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Lãi suất ưu đãi có thể thấp hơn tới 1%/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường dành cho khách hàng cá nhân; thời hạn vay tối đa 35 năm, mức cho vay có thể lên tới 100% giá trị căn nhà tùy điều kiện và hồ sơ tín dụng. BIDV đầu tháng 9 vừa qua cũng ra thông báo tiếp tục đẩy mạnh chương trình tín dụng “Ngôi nhà đầu tiên” quy mô 30.000 tỷ đồng dành cho khách hàng có nhu cầu mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Thay vì duy trì một mức ưu đãi duy nhất, người vay được lựa chọn lãi suất cố định 9,5%/ năm trong 12 tháng, 10% trong 18 tháng hoặc 10,5% trong 24 tháng. Thời hạn vay có thể kéo dài tới 30 năm…

Bảo đảm tiến độ giải ngân tín dụng vay mua nhà ở xã hội

22/09/2026 21:18

Dù vậy, một số ngân hàng điều chỉnh chính sách chưa đồng nghĩa mặt bằng lãi vay mua nhà giảm trên diện rộng. Theo giới chuyên gia, chính sách thực tế còn phụ thuộc kỳ hạn vay, chất lượng hồ sơ tín dụng, tài sản bảo đảm và mức độ rủi ro của từng khách hàng. Đặc biệt, nhiều chuyên gia lưu ý đến vấn đề lãi suất “thả nổi”, theo đó người vay không nên chỉ nhìn vào con số lãi suất ưu đãi tại thời điểm ký hợp đồng. Nhiều sản phẩm chỉ áp dụng mức lãi thấp trong từ 6-24 tháng đầu, sau đó chuyển sang lãi suất “thả nổi” theo lãi suất cơ sở cộng biên độ. Khi mặt bằng lãi suất thay đổi, nghĩa vụ trả nợ hằng tháng có thể tăng đáng kể. Vì vậy, người mua nhà chỉ nên sử dụng “đòn bẩy” khoảng từ 30 đến 40% giá trị bất động sản, kiểm soát tổng chi phí trả nợ hằng tháng không vượt quá khoảng 40% thu nhập.

Tín dụng phải đúng địa chỉ

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đến cuối tháng 6, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt hơn 5,1 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025, chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Đáng chú ý, 94% dư nợ bất động sản là các khoản vay trung và dài hạn, tăng 8,1% so với cuối năm 2025.

Ở một phạm vi hẹp hơn, báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy, đến ngày 30/6, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 284.073 tỷ đồng, tương đương 12,71% so với cuối quý I. Theo ông Tô Anh Hùng, CEO Refi, chuyên gia tại Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam, đây là điểm cần lưu ý khi đánh giá sức cầu thật của thị trường, bởi đà tăng tín dụng bất động sản hiện tập trung vào hoạt động kinh doanh, bao gồm cả doanh nghiệp và cá nhân, thay vì nhu cầu vay mua nhà của người dân.

Những con số này cho thấy bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào vốn ngân hàng trong bối cảnh các kênh huy động vốn trung, dài hạn chưa phát triển tương xứng. Vì vậy, vấn đề không phải là đóng hay mở “van” tín dụng, mà là vốn được đưa vào phân khúc nào. Định hướng này đang được thể hiện rõ trong điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam khi cơ quan này ban hành Công văn số 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5 quy định trong năm 2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này.

Cơ chế nêu trên tạo thêm dư địa vốn cho những phân khúc phục vụ an sinh xã hội và sản xuất, nhưng không đồng nghĩa với việc nới lỏng kiểm soát tín dụng bất động sản nói chung. Theo Phó Vụ trưởng Dự báo thống kê, ổn định tiền tệ tài chính (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) Đào Văn Hà, vấn đề hiện nay không chỉ là khơi thông dòng vốn, mà quan trọng hơn là phân bổ nguồn lực đúng nơi tạo ra giá trị thật.

Nhìn nhận về thị trường trong dài hạn, đại diện Vietcombank vẫn đánh giá bất động sản có nền tảng phục hồi nhưng sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt, nhất là đối với các phân khúc có tính đầu cơ cao. Trên một góc độ khác, Tổng Giám đốc MB Phạm Như Ánh cho rằng, việc thị trường chậm lại sau một giai đoạn tăng trưởng tương đối nóng cũng có thể được nhìn nhận theo hướng tích cực, nhất là khi các chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý đang được triển khai.

Tín dụng bất động sản, theo đó cũng được thực hiện một cách thận trọng và có chọn lọc hơn tại các ngân hàng.