Tại lễ bốc thăm trực tuyến do Quỹ Đầu tư phát triển tỉnh Hà Tĩnh tổ chức, 509 khách hàng trong tổng số 1.786 hồ sơ tham gia đã trúng quyền mua và được xác định vị trí căn hộ thuộc dự án thí điểm nhà ở xã hội giai đoạn II tại phường Thành Sen. Tuy nhiên, niềm vui nhanh chóng nhường chỗ cho nỗi lo khi nhiều người liên hệ với Chi nhánh Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) Hà Tĩnh để làm thủ tục vay thì được thông báo nguồn vốn ưu đãi đã hết. Trúng quyền mua nhà, họ vẫn đứng trước nguy cơ phải từ bỏ cơ hội an cư nếu không thu xếp được tiền thanh toán đúng tiến độ.
Trước hạn đóng tiền
Lý giải về việc "hết nguồn cho vay", ông Nguyễn Tiến Thức, Phó Giám đốc Chi nhánh NHCSXH tỉnh Hà Tĩnh cho biết, đầu năm 2026, chi nhánh được phân bổ 325 tỷ đồng để cho vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở. Đến nay số tiền này đã giải ngân hết. Ngày 12/8, đơn vị trình đề nghị bổ sung 329 tỷ đồng, chuẩn bị cho nhu cầu vay mua NOXH. Tại thời điểm báo chí phản ánh, nguồn bổ sung chưa được bố trí.
Đáng chú ý, đề xuất vốn được thực hiện trước cuộc bốc thăm ngày 6/9. Điểm nghẽn nằm ở chỗ nhu cầu đã được báo cáo, nhưng chưa chuyển thành nguồn tiền có thể giải ngân khi người mua cần thanh toán.
Điểm nghẽn này không dừng ở một địa phương. Nhiều người mua NOXH tại Hà Nội cũng gặp khó khi tiếp cận vốn chính sách. Dù đáp ứng điều kiện vay tại NHCSXH với lãi suất 5,4%/năm, thời hạn tối đa 25 năm, nhưng khi nộp hồ sơ, họ được thông báo hạn mức giải ngân đã hết, phải chờ đợt vốn tiếp theo vào năm sau.
Chị Khánh Huyền, người mua NOXH tại Long Biên (Hà Nội) cho biết, khoản vay có lãi suất thấp, ổn định như tại NHCSXH giúp giảm đáng kể áp lực trả nợ hằng tháng. Tuy nhiên, khi hợp đồng mua nhà đã ký và lịch thanh toán đã xác định, việc chờ vốn có thể làm đảo lộn kế hoạch tài chính. Nhiều người được tư vấn chuyển sang vay ngân hàng thương mại để kịp đóng tiền.
Ở phía dự án, áp lực dòng tiền cũng hiện hữu. Ông Phạm Thái Bình, Giám đốc Quỹ Đầu tư phát triển Hà Tĩnh cho biết, lịch đóng tiền đã được thông báo, dự án cần tiền thanh toán cho nhà thầu và bảo đảm tiến độ thi công. Người mua cần khoản vay để giữ suất, chủ đầu tư cần thu tiền để hoàn thành công trình, ngân hàng cần được bố trí nguồn mới có thể cho vay. Mỗi bên đều có những ràng buộc thực tế. Tuy nhiên, khi các khâu chưa khớp nhau, người mua phải tự tìm tiền bù vào khoảng thiếu hụt hoặc cân nhắc từ bỏ căn hộ.
Giải pháp chuyển suất cho người dự khuyết có thể giúp dự án tiếp tục bán hàng, nhưng chưa giải quyết được khó khăn của người đã trúng quyền mua và phụ thuộc vào vốn ưu đãi. Nếu tình trạng này kéo dài, khả năng huy động tiền nhanh có thể trở thành một lợi thế đáng kể trong tiếp cận NOXH, dù những người tham gia đều đã vượt qua khâu xét điều kiện.
Theo số liệu về bố trí nguồn vốn ngân sách cho NHCSXH thực hiện chính sách hỗ trợ, cho vay phát triển NOXH, đến ngày 31/5/2026, tổng nguồn vốn chương trình cho vay NOXH tại ngân hàng này đạt hơn 25.050 tỷ đồng. Tính đến ngày 31/5/2026, NHCSXH đã giải ngân 32.059 tỷ đồng cho 69.204 khách hàng vay vốn. Trong số này có 20.813 trường hợp mua, thuê mua NOXH. Tổng dư nợ chương trình cho vay NOXH đạt 22.919 tỷ đồng.
Điều đáng chú ý là điểm nghẽn xuất hiện đúng vào giai đoạn nhiều địa phương đẩy nhanh phát triển NOXH. Sau nhiều năm thiếu nguồn cung, hàng loạt dự án được khởi công theo mục tiêu 1 triệu căn. Tuy nhiên, tiến độ xây dựng và tiến độ tín dụng chưa vận hành cùng nhịp.
Nguồn vốn phải theo kịp tiến độ nhà ở
Cùng với nguồn vốn chính sách, tín dụng thương mại cũng được mở rộng. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có công văn gửi 25 ngân hàng thương mại, tạo thêm dư địa cho vay NOXH, khu công nghiệp và khu chế xuất. Theo đó, trong năm 2026, phần dư nợ tăng thêm của các lĩnh vực này so cuối năm 2025 được loại trừ khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản.
Tuy nhiên, theo nhận định của luật sư Thu Hà (Đoàn luật sư Hà Nội), những trường hợp cả người mua và chủ đầu tư đều “mắc kẹt” do “hết vốn” nói trên đã đặt ra thêm những rủi ro mới. Khoản vay được giải ngân sau hạn thanh toán có thể vẫn mang lãi suất thấp, nhưng người cần vay đã phải tìm nguồn khác hoặc mất cơ hội mua nhà.
Cũng theo bà Hà, ngay cả nguồn vốn với ngân hàng thương mại cũng phải được đánh giá mức độ phù hợp qua lịch trả nợ cụ thể. Lãi suất ban đầu, thời gian ưu đãi, cách điều chỉnh sau ưu đãi và nghĩa vụ trả gốc đều tác động trực tiếp đến ngân sách gia đình. Chênh lệch vài triệu đồng mỗi tháng có thể khiến một phương án mua nhà từ khả thi trở thành quá sức.
“Cần làm rõ ngay từ đầu điều kiện xử lý khoản vay nếu người mua vay thương mại trong thời gian chờ vốn chính sách. Không thể để họ quyết định vay dựa trên kỳ vọng rằng, sau này chắc chắn được chuyển sang nguồn ưu đãi. Nếu chưa có phương án được ngân hàng xác nhận, rủi ro của khoản “vay tạm” có thể kéo dài nhiều năm”, luật sư đề xuất.
Ông Lại Đức Vượng, Giám đốc Công ty bất động sản Nga Sơn thiên về cơ chế phối hợp, bên cạnh mở rộng nguồn vốn dài hạn, cần lập kế hoạch tín dụng bám sát tiến độ dự án. Nhu cầu vay có thể được dự báo từ quy mô căn hộ, thời điểm mở bán và lịch thu tiền, sau đó cập nhật theo danh sách khách hàng. Đồng thời, cần phân biệt người chưa được vay do thiếu nguồn với trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đủ điều kiện tín dụng để có hướng xử lý phù hợp, tránh kéo dài chờ đợi.
Khi hạn thanh toán đến gần, địa phương, ngân hàng và chủ đầu tư cần rà soát nhu cầu vốn từng đợt. Việc giãn đóng tiền phải có thỏa thuận, bảo đảm dòng tiền thi công; phương án vay thay thế cần công khai nghĩa vụ trả nợ, phù hợp khả năng tài chính của người mua. Về lâu dài, kết quả phát triển NOXH cần được theo dõi qua số người ký hợp đồng, được vay, nhận nhà và phải rút lui vì khó khăn tài chính, qua đó kịp thời tháo gỡ vướng mắc.
PGS, TS Phạm Trọng Thuật, Bộ môn Kiến trúc nhà ở, Trường đại học Kiến trúc TP Hồ Chí Minh có góc nhìn thiên về thị trường dài hạn. Có rất nhiều loại nhà ở giá phù hợp bên cạnh NOXH và nhà ở cho thuê. Phân khúc này hướng tới những người không đủ điều kiện hoặc không thuộc đối tượng được hưởng chính sách NOXH, nhưng cũng chưa đủ khả năng mua nhà ở thương mại trên thị trường.
Với các hình thức thuê, thuê mua và mua, nhà ở giá phù hợp có thể đáp ứng nhu cầu an cư của nhóm thu nhập trung bình hoặc những người lựa chọn dành mức chi trả trung bình cho nhà ở. Theo ông Thuật, tín dụng dành cho người mua nhà lần đầu cần được thiết kế trên nguyên tắc an toàn tài chính, duy trì khoản chi trả cho nhà ở ổn định ở mức khoảng 30% thu nhập hằng tháng của hộ gia đình.
Câu chuyện ở Hà Tĩnh cho thấy, phát triển NOXH không chỉ là bài toán xây thêm căn hộ mà còn là bài toán đưa dòng vốn đến đúng thời điểm. Khi lịch đóng tiền đã được ấn định còn thời điểm giải ngân vẫn bỏ ngỏ, khoảng cách giữa quyền mua và khả năng mua vẫn tồn tại. Chỉ khi tiến độ tín dụng đi cùng tiến độ dự án, cơ hội an cư mới thật sự đi đến được với người thu nhập thấp.
