Tiếp tục hoàn thiện chính sách quản lý nhà chung cư

Vẫn còn nhiều “hạt sạn”

Tại chung cư 92A3B Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, tình trạng người dân không có thông tin về quỹ bảo trì chung cư 2%, người ngoài gửi xe máy vào khu để xe của tòa nhà, việc thu, chi khi cho thuê kinh doanh cà-phê tầng 1... vẫn luôn là vấn đề chưa được Ban quản trị (BQT) tòa nhà giải thích thỏa đáng cho cư dân. Chị Yên Thy, trú tại khu chung cư này cho biết, đã 10 năm qua kể từ khi tòa nhà đưa vào sử dụng chưa họp và bầu BQT chung cư, đồng thời cũng không hề biết thông tin về quỹ bảo trì chung cư 2%, ai giữ và sử dụng ra sao. Cái gọi là BQT là do một nhóm người tự dựng lên cách đây 10 năm theo thể thức tự bầu tự thuê, dẫn đến tình trạng xe máy từ nhiều nơi khác để lẫn trong khu vực nhà để xe chung, thang máy bị bong tróc, hư hỏng nhưng chỉ được sửa chữa sơ sài, vận hành thiếu ổn định...

Còn tại khu chung cư CT6A, 6B, 6C (khu đô thị Xa La, Hà Đông), tình trạng các hộ dân lấn chiếm hè đường làm nơi kinh doanh buôn bán vẫn diễn ra khá phổ biến, gây khó khăn cho người dân khi đi qua khu vực này. Chị Hải Huyền, trú tại CT6A cho biết, tình trạng lấn chiếm vỉa hè, lòng đường diễn ra từ nhiều năm nay, gây bức xúc cho người dân. Các cơ quan chức năng và BQT tòa nhà cũng đã triển khai xử lý, nhưng chỉ “dẹp loạn” được vài ngày xong đâu lại vào đấy. Bên cạnh đó, với một tầng hầm gửi xe phục vụ mấy tòa nhà cao từ 30 đến 40 tầng, cho nên tình trạng bãi xe quá tải là không thể tránh khỏi, dẫn đến tình trạng hàng trăm chiếc ô-tô, xe máy phải để chung quanh các tòa nhà và “án ngữ” gần hết đường đi nội bộ. Cùng với các quán ăn, hộ kinh doanh rau củ quả, đồ gia dụng… tại tầng 1, khu vực này dường như biến thành khu chợ, khiến người dân đi lại rất khó khăn. Tương tự, tình hình tại khu chung cư Kim Văn - Kim Lũ, quận Hoàng Mai cũng không khả quan hơn. Qua quan sát, cả bốn tòa nhà 39 tầng với gần 3.000 hộ dân nhưng không hề có khuôn viên, thảm cỏ. Mặc dù, các hộ dân đã tự quyên góp tiền xây dựng khu vui chơi cho các cháu nhỏ tại diện tích được trưng dụng chính là vỉa hè đầu hồi của tòa nhà CT12A, tuy nhiên đây là khu tiếp giáp đường vành đai 3 và đường đi nội bộ tòa nhà với hàng trăm lượt ô-tô, xe máy ra vào tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Những trường hợp có xảy ra tranh chấp nêu trên không phải là hiếm trên thị trường, thậm chí nhiều khu chung cư cao cấp cũng không tránh khỏi lùm xùm, ầm ĩ. Trong đó phổ biến nhất là ba loại tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì 2%, phí dịch vụ quản lý vận hành và khu vực cộng đồng chung cư. Tuy nhiên, không chỉ có những mảng tối, nhiều chung cư vẫn phát huy tốt vai trò của BQT tòa nhà. Trưởng BQT tòa nhà 19T6, khu nhà ở xã hội phường Kiến Hưng, quận Hà Đông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, BQT được thành lập và hoạt động từ năm 2014 đến nay tương đối ổn định, được sự tin tưởng tuyệt đối của cư dân khu vực. Để bảo vệ quyền lợi cho các cư dân tòa nhà, sau nhiều lần đấu tranh, yêu cầu bàn giao quỹ bảo trì, vận hành tòa nhà (quỹ 2%), đến tháng 3-2016, chủ đầu tư đã bàn giao đầy đủ cả gốc lẫn lãi hơn năm tỷ đồng. Sau khi tiếp nhận, BQT đã mang gửi ngân hàng, đến nay tiền lãi và gốc đã tăng lên gần bảy tỷ đồng. Với quyết tâm bảo vệ tối đa quyền lợi cho cư dân, BQT đã yêu cầu chủ đầu tư phải trao trả thêm phần diện tích chung sảnh tầng 1 của tòa nhà (khoảng 14,6m2) mà trước đây bị chiếm dụng ngăn ra để bán và phần diện tích phòng sinh hoạt cộng đồng, nhà để xe theo đúng thiết kế. Nhìn chung, công tác quản lý, vận hành tòa nhà được bảo đảm. Mặc dù với chi phí thấp nhưng phía chủ đầu tư vẫn có trách nhiệm bảo dưỡng định kỳ. BQT cũng tiến hành tập huấn đầy đủ theo đúng các quy định, do đó nhiều năm qua không để xảy ra những bất ổn, xáo trộn như những tòa nhà khác.

Tiếp tục hoàn thiện các chính sách

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, tình trạng quản lý chung cư hiện nay gặp vấn đề là do một thời gian dài buông lỏng quản lý. Nhiều hộ dân lợi dụng điều này để lấn chiếm vỉa hè, không gian chung để kinh doanh, trong khi đó, một số tòa nhà được xây dựng trước đây vẫn chưa thành lập BQT tòa nhà, dẫn đến tình trạng “cha chung không ai khóc”, lấn chiếm không gian sinh hoạt chung, nhưng hầu hết đều được chính quyền ngó lơ, thiếu sự kiểm soát. Do đó, cần tiếp tục tổng hợp, chắt lọc các ý kiến đóng góp để hoàn thiện các chính sách về đầu tư, xây dựng chung cư nói chung và quản lý, vận hành chung cư nói riêng. Song song với đó, cần có các đơn vị vận hành để vận hành, quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp với bộ máy gọn nhẹ, giá dịch vụ hợp lý mà đích đến là sự hài lòng của người dân.

Hiện nay, sức cạnh tranh trên thị trường quản lý, vận hành tòa nhà ngày càng tăng. Một số đơn vị tham gia thị trường này cũng tập trung nâng cao năng lực, chất lượng hoạt động. Chủ tịch Công ty TNHH một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS) Nguyễn Thắng cho biết, mặc dù, giá dịch vụ của công ty là khá thấp, từ 2.500 đến 5.000 đồng/m2, nhưng cũng khó trúng thầu tại một số tòa nhà. Hiện nay, công ty được giao quản lý 130 tòa nhà chung cư với khoảng 1.500 lao động được đào tạo bài bản, được cấp chứng chỉ hành nghề và thường xuyên trau dồi kỹ năng. Đơn vị luôn đặt vấn đề chất lượng phục vụ lên hàng đầu, cho nên dù một số thời điểm công ty mất khách hàng, tuy nhiên, gần đây nhiều khách hàng cũ đã quay trở lại thuê công ty quản lý tòa chung cư.

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã công bố dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thay thế Thông tư 02/2016/TT-BXD và Thông tư 28/2016/TT-BXD để lấy các ý kiến đóng góp, theo đó đề xuất thay thế, bổ sung một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định hiện hành. Theo Phó Cục trưởng Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng, dự thảo lần này có nhiều điểm mới, sát thực tiễn hơn. Cụ thể, nâng số thành viên từ ba đến năm người đồng chủ tài khoản quản lý quỹ bảo trì chung cư. Đề xuất này thể hiện sự công khai, minh bạch, tăng cường việc giám sát của cộng đồng dân cư, góp phần hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì. Giảm tỷ lệ các chủ căn hộ từ 75% xuống còn 50% đối với việc thành lập BQT chung cư lần đầu, vì thực tế nhiều người dân mua nhà nhưng không ở mà cho thuê hoặc bỏ không, hoặc vì nhiều lý do chủ quan, khách quan khác; bổ sung quy định cho phép lấy thêm ý kiến đối với các chủ sở hữu không tham gia được hội nghị nhà chung cư… Đồng thời, khuyến khích những người có kiến thức, kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, luật pháp, kiến trúc, xây dựng... tham gia ứng cử thành viên BQT tòa nhà, cũng như khuyến khích họ tham gia những lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý sử dụng nhà chung cư. Trong trường hợp không tổ chức được hội nghị chung cư lần đầu thì UBND phường sở tại sẽ đứng ra tổ chức. Điều này nhằm phân cấp cũng như tăng cường trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư, nhất là cấp phường, xã, nơi gần và sát việc quản lý nhà chung cư nhất... Tuy nhiên để giảm tranh chấp tại các chung cư không chỉ dừng ở mức độ thông tư mà cần có sự vào cuộc mạnh mẽ của các bên liên quan và những quy định mang tính quy phạm pháp luật cao hơn.

Theo các chuyên gia, những bất cập trong quản lý, sử dụng chung cư đã từng bước được giảm thiểu. Tuy nhiên, thực tế tranh chấp còn liên quan đến các vấn đề khác như: vi phạm quy hoạch, xây dựng sai phép, không phép, chậm cấp giấy chứng nhận nghiệm thu công trình, vi phạm về phòng cháy chữa cháy..., không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo thông tư này. Do vậy, sự chia sẻ, đồng hành của người dân và chủ đầu tư để đạt được tiếng nói chung trong vận hành, sử dụng nhà chung cư, trong đó gắn trách nhiệm của chủ đầu tư với toàn bộ vòng đời của dự án, đồng thời tăng cường vai trò giám sát, phối hợp của người dân là rất cần thiết, từ đó góp phần hạn chế tranh chấp, thúc đẩy thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, bền vững.