Thị trường bất động sản 2010: Khó có sự đột biến

NDĐT - Các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản cuối năm 2009 và đến giữa năm 2010 vẫn chưa có gì sáng sủa, vì hiện tại nền kinh tế vẫn đang trong giai đoạn hồi phục và thêm vào đó tín dụng dành cho bất động sản hiện vẫn chưa thông.

Vẫn phải phụ thuộc vào tín dụng

Theo báo cáo từ NHNN, các khoản cho vay trung, dài hạn chiếm hơn 70% tổng dư nợ cho vay bất động sản và tỷ lệ này được giữ ổn định khá dài qua các năm. Tuy nhiên, nguồn vốn trung, dài hạn chỉ chiếm 19 – 20% vốn huy động. Chỉ riêng TP.HCM và Hà Nội, mỗi năm cần bổ sung lượng vốn đầu tư bất động sản khoảng 15.000 – 20.000 tỉ đồng. Nhưng ngân hàng bị hạn chế do nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, và phải cân đối nguồn vốn này cho vay trung, dài dạn.

Giám đốc một ngân hàng TMCP ở thành phố HCM cho biết, cụ thể, từ 10-8-2009, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn theo quy định bị điều chỉnh giảm từ 40 xuống 30%. Và nguồn vốn cho vay bất động sản ngay lập tức bị ảnh hưởng. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho rằng, nguồn vốn từ ngân hàng “lúc mở, lúc siết” đã gây khó khăn cho thị trường. Một thời gian, các ngân hàng đua nhau kéo dài thời gian cho vay đến 10 – 20 năm. Nhưng đến khi nguồn vốn khó khăn, thì ngưng cho vay mới đối với các khoản cho vay dài. Trong khi đó, vào đầu tháng 12-2009, các ngân hàng “khóa van” tín dụng cho đến hết năm đã khiến nhiều người lo ngại kịch bản cũ của đợt suy thoái thị trường BĐS vào đầu năm 2008 sẽ trở lại. Hiện tại, nhiều ngân hàng đã bắt đầu chiến dịch “hút” vốn về để cơ cấu lại các khoản nợ, từ đó mới tính đến kế hoạch giải ngân tiếp. Việc giải ngân vốn chỉ bắt đầu diễn ra vào đầu năm, điều này sẽ khiến thị trường BĐS đã khó càng thêm khó, nhất là đối với những nhà đầu tư thứ cấp, nên việc quay lại thị trường BĐS là khó khăn.

Các chuyên gia dự báo thị trường năm 2010 cũng giống 2009, tức là vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng của ngân hàng. Ngày trước phụ thuộc vào tiền cá nhân vì thị trường nhỏ, còn ngày nay thị trường khá lớn, số lượng BĐS nhiều cho nên khả năng dao động biên lớn là khó. Dự án bây giờ rất nhiều nên biến động mạnh về giá là khó có thể xảy ra. Bởi vì nguồn cung rất nhiều. Chính sách tín dụng năm tới vẫn thiên về ổn định không có tăng trưởng tín dụng nhiều, do đó sức mua sẽ bị hạn chế. Tuy nhiên, ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM cũng  đưa ra những cảnh báo cho các ngân hàng chung quanh việc cho vay vốn. Theo ông, việc Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại sử dụng tối đa 30% tỷ lệ nguồn vốn huy động dưới hình thức ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn là một hướng mở giúp các ngân hàng thêm khách. Song, do phần lớn nguồn vốn vay BĐS thường là trung, dài hạn cho nên các ngân hàng phải chủ động tăng vốn tự có, thu hút thêm nguồn vốn thông qua phát hành trái phiếu... để đáp ứng nhu cầu vốn và hạn chế những rủi ro trong hoạt động cho vay làm ảnh hưởng đến lĩnh vực BĐS. Về chiến lược lâu dài nhằm thu hút nguồn vốn trung và dài hạn, Chính phủ và các cơ quan nhà nước cần nghiên cứu và phát triển thị trường chứng khoán. Kèm theo đó là hàng loạt các công cụ tài chính khác như: chứng khoán hóa bất động sản, chứng khoán hóa các khoản vay địa ốc, tín thác bất động sản, ông Hạnh cho biết.

Cũng đồng tình với nhận định trên, ông Nguyễn Sơn, Vụ trưởng vụ phát triển thị trường, uỷ ban Chứng khoán nhà nước cho rằng: “Nhu cầu vốn cho bất động sản là vốn trung và dài hạn. Điều đó chỉ có được khi thị trường chứng khoán đủ mạnh làm bà đỡ cho việc phát hành chứng khoán bất động sản. Tuy nhiên, vẫn thiếu khung pháp lý về chứng khoán hoá các khoản vay bất động sản…”.

Hiện đã có một số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình quỹ tiết kiệm bất động sản. Tuy nhiên, do chưa có khuôn khổ pháp lý, nên việc hiện thực hoá nguồn vốn này chưa xảy ra. Trên thực tế, cũng đã có những quỹ tín thác đầu tiên được hình thành. Nhưng luật về quỹ đầu tư bất động sản… chưa có. Việc phát hành trái phiếu bất động sản cũng đã manh nha hình thành, nhưng chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa triển khai được. Các chuyên gia cho rằng chỉ khi nào các quỹ được hình thành và vận hành thực tế, thị trường bất động sản mới có một nguồn tài chính bền vững.

Xu hướng bảo toàn của nhà đầu tư

Trong khi đó, ở thời điểm này xu hướng đầu tư lại đang chuyển qua phân khúc sản phẩm có giá trung bình thấp. Theo các chuyên gia, điều này cũng phù hợp quy luật, vì đầu tư giá thấp nếu có gặp rủi ro cũng thiệt hại không nhiều, nhưng lợi nhuận cũng không thấp hơn sản phẩm nhà đất cao cấp. Đánh giá về nhu cầu bất động sản trong ngắn hạn 2010 và trung hạn trong ba năm tới, các chuyên gia nhận định nhu cầu mua đi bán lại có nhiều khả năng chưa hồi phục được vì quy định pháp lý liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản… Ngay cả đối với những nhà đầu tư cũng có sự chuyển dịch, có nghĩa là đầu tư dài hạn (hơn 2-3 năm) sẽ nhiều hơn số nhà đầu tư ngắn ngăn hạn - mua sang tay nhanh.

Các phân khúc BĐS nhà ở cao cấp hiện đang gặp nhiều khó khăn do cung lớn hơn cầu và đối tượng khách hàng chính là các nhà đầu tư cá nhân hiện đang gặp khó khăn vì không tìm được đầu ra cho khoản đầu tư khá lớn của mình trước kia. Những đối tượng khách thuê BĐS nhà ở cao cấp đã giảm xuống đáng kể do tình hình kinh tế khó khăn, giá thuê từ đó cũng giảm xuống nhưng chủ nhân các căn hộ cao cấp vẫn rất khó khăn tìm khách thuê. Tình hình này được các chuyên gia dự báo là sẽ còn tiếp tục kéo dài trong năm 2010. Sẽ có nhiều lượng khách hàng thay vì mua căn hộ cao cấp (giá đang không có khuynh hướng giảm) sẽ đầu tư vào đất nền dự án hoặc mua đất cất nhà. Thị trường căn hộ trung bình thấp giá cũng không tăng mạnh, tuy vậy tính thanh khoản của thị trường căn hộ giá trung bình thấp sẽ cao hơn nhiều so với căn hộ cao cấp. Như vậy lợi nhuận thu về từ BĐS sẽ không tăng mà có thể giảm. Đây cũng là lý do mà các nhà đầu tư cá nhân sẽ chuyển hướng đầu tư vào BĐS có giá trung bình này do tính thanh khoản cao mặc dù lợi nhuận không còn cao.