Nghiệp vụ tín dụng mới cho thị trường bất động sản

Một nghiệp vụ tín dụng được đánh giá là có độ an toàn cao cho cả ngân hàng, chủ đất, nhà xây dựng và khách hàng mua nhà đã được một ngân hàng nước ngoài giới thiệu tuần qua đó là nghiệp vụ tín thác bất động sản.

Tín thác bất động sản là một nghiệp vụ tín dụng hoàn toàn mới ở Việt Nam hoặc có tồn tại thì hình thái thể hiện không hoàn toàn của một nghiệp vụ tín thác. Đài Loan là nơi áp dụng nghiệp vụ này khá mạnh và Land Bank là ngân hàng đi đầu về cho vay tín thác ở lãnh thổ Đài Loan.

Và cũng vì lý do này mà giới lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã sang tận Đài Loan để học hỏi và mời các chuyên gia của Land Bank sang Việt Nam để giới thiệu nghiệp vụ tín thác bất động sản với tham vọng áp dụng một hình thức tín dụng mới an toàn và hiệu quả nhằm giảm cơn “ớn lạnh” của thị trường bất động sản nhưng vẫn bảo đảm sức khỏe cho thị trường tín dụng quốc gia.

Ông Ngô Minh Bảo thuộc bộ phận tín thác của Land Bank cho biết, tín thác bất động sản là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu là chủ dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một hợp đồng ủy thác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động sản hoàn tất. Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụ hưởng.

Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác). Đây là giai đoạn mà rất nhiều công ty kinh doanh bất động sản ở Việt Nam luôn nghĩ đến nhưng không dễ gì đạt được.

Tuy nhiên, đối với nghiệp vụ tín thác bất động sản đây chưa phải là yêu cầu cuối cùng ngân hàng đòi hỏi trước khi cho vay hay nói cách khác đây chưa phải là kết thúc một nghiệp vụ tín thác bất động sản mà nghiệp vụ này còn chi phối cả khách hàng là đối tượng của dự án và đơn vị thi công xây dựng. Ngân hàng đồng ý cho vay dự án khi khách hàng cùng tham gia bằng việc ứng trước một khoản tiền cho việc sở hữu một hoặc nhiều phần dự án bất động sản. Và yêu cầu cuối cùng là cam kết tham gia thực hiện của đơn vị xây dựng, đối tượng mà chủ dự án sẽ ký hợp đồng xây dựng và được ngân hàng ký khế ước cho vay.

Ông Bảo nói rằng nghiệp vụ tín thác bất động sản huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ dự án, của đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng. Nhờ hình thức huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ được bảo đảm kể cả đầu ra và đầu vào của dự án bất động sản.

Ông Phạm Huyền Anh, Phó vụ trưởng Vụ các ngân hàng và tổ chức tín dụng phi ngân hàng thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho biết tín thác bất động sản hứa hẹn những kết quả tích cực đối với hoạt động cho vay bất động sản mà lâu nay nhiều ngân hàng Việt Nam lo ngại.

Theo ông Anh, sở dĩ như vậy là vì ngân hàng được trực tiếp tham gia vào dự án xây dựng thay vì chỉ giữ vai trò cho vay thuần túy. Thêm vào đó, ngân hàng còn tham gia vào quản lý đồng vốn ra, vào dự án như một kế toán, kiểm toán viên độc lập. “Điều này giảm thiểu rất nhiều rủi ro cho ngân hàng vì dự án được bảo đảm tiến độ thực hiện và cả đầu ra của dự án cũng đã được định hướng trước”, ông Anh nhận định. Không chỉ có ngân hàng mà chủ dự án, đơn vị xây dựng và cả khách hàng quyền lợi cũng được bảo đảm.

Ở Việt Nam, các dự án bất động sản cũng huy động vốn theo hình thức tín thác, chủ đầu tư vay vốn ngân hàng và cả tiền ứng trước của khách hàng nhưng sự chủ động tài chính xuất phát từ chủ dự án trong khi đó đối với tín thác bất động sản sự chủ động đã được ủy thác cho ngân hàng. Nguồn tín dụng sẽ không bị chủ dự án hay cả đơn vị thi công “linh hoạt” cho các dự án khác theo hình thức “mượn đầu heo nấu cháo”.

Tuy nhiên, theo ông Anh (Ngân hàng Nhà nước), để vận dụng hình thức tín thác bất động sản vào Việt Nam phải có những văn bản pháp luật về tín thác. Hiện nay ở Việt Nam chưa có văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động ủy thác, vì vậy rất khó thực hiện.