Tranh cãi
Cuối tháng 4 - 2010, Công ty địa ốc Ðất Lành giới thiệu căn hộ mẫu loại 40 m2 dành cho hai người và 20 m2 dành cho một người kèm theo bài toán trả góp từ 2 đến 4 triệu đồng mỗi tháng, tương đương giá khởi điểm từ 300 triệu đồng một căn. Căn hộ mẫu từ 20 đến 40 m2 đã được xây dựng để mọi người tham quan, đóng góp ý kiến. Ðây là dự án thu hút sự quan tâm của nhiều khách hàng có thu nhập khiêm tốn đang có nhu cầu cấp thiết về nhà ở. Trước đó, lãnh đạo Công ty địa ốc Ðất Lành từng nhiều lần kiến nghị Chính Phủ, Bộ Xây dựng cho phép xây dựng thí điểm căn hộ siêu nhỏ 20 m2 dành cho một người, trước mắt thực hiện 100 căn hộ tại chung cư Thái An. Nếu được phép xây dựng những căn hộ siêu nhỏ, giá nhà sẽ được hạ xuống rất thấp. Tuy nhiên, dự án thí điểm này không được Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh chấp thuận vì chưa phù hợp các quy định trong Luật Nhà ở và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành, dễ gây ngộ nhận là công ty đang bán căn hộ 20 m2. Sở Xây dựng đề nghị Công ty địa ốc Ðất Lành xác nhận và khẳng định rõ mô hình nghiên cứu căn hộ có diện tích 20 m2 cho một người nhằm phục vụ cho việc lấy ý kiến xã hội. Ðây chỉ là công tác nghiên cứu thị trường, để qua đó đề xuất với cấp thẩm quyền về diện tích căn hộ, chứ không phải sản phẩm được phê duyệt bán ra thị trường nhằm tránh gây hiểu nhầm cho khách hàng.
Tuy nhiên, sau đó Công ty địa ốc Ðất Lành đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng kiến nghị được phép xây dựng căn hộ diện tích 25 m2. Tháng 4-2017, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã ký văn bản cho rằng, Công ty địa ốc Ðất Lành có thể xây dựng căn hộ diện tích siêu nhỏ này cho đến khi quy chuẩn quốc gia mới về chung cư được ban hành. Cơ quan quản lý này thừa nhận nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 45 m2) là rất lớn. Loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có từ 2 đến 3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp. Một số công trình cũng đã được đầu tư xây dựng. Bộ Xây dựng cũng cho biết, đang chuẩn bị ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Trong thời gian chờ ban hành, đối với căn hộ chung cư thương mại thì có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2 (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) và bảo đảm thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.
Lo ngại nhà "ổ chuột" trên cao
Sau khi đồng thuận với những kiến nghị của doanh nghiệp, Bộ Xây dựng có công văn gửi UBND thành phố Hồ Chí Minh với nội dung: "Ðề nghị thành phố nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45 m2 mà có thể cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định (từ 20 đến 25%) số căn hộ chung cư diện tích nhỏ 25 - 45 m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi; đối với khu vực ngoài trung tâm, địa bàn có nhiều công nhân lao động… thì có thể cho phép áp dụng tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ cao hơn". Thế nhưng, một lần nữa lãnh đạo TP Hồ Chí Minh vẫn giữ quan điểm không đồng ý cho các dự án xây dựng căn hộ thương mại có diện tích 25 m2, do hiện nay thành phố có tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học rất cao, tình trạng người nhập cư, tạm cư vào thành phố ngày càng gia tăng (tỷ lệ tăng cơ học vượt tỷ lệ tăng tự nhiên, khoảng 200.000 người/năm). Ðến nay, dân số thành phố đã xấp xỉ 13 triệu người, trong khi đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ duyệt là 10 triệu người. Việc phát triển đô thị nhanh chóng, cộng với sự gia tăng quy mô dân số, gia tăng các phương tiện giao thông cá nhân đã gây quá tải và tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện có của thành phố...
Từ những bất cập nêu trên và trong khi thành phố chưa thể đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông đô thị theo quy hoạch giao thông đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, thì việc cho phép đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ (dưới 45 m2/căn) sẽ thu hút người dân từ các địa phương khác đến TP Hồ Chí Minh mua căn hộ giá rẻ để ở, làm tăng quy mô dân số, phá vỡ quy hoạch được duyệt, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của thành phố hiện đang bị quá tải. Nếu "nới lỏng" căn hộ thương mại 25 m2 có thể phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện "nhà ổ chuột" trên cao trong lòng đô thị. Do vậy, UBND thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, với quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại là 45 m2 (giữ nguyên theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế).
