Sớm hoàn thiện khung pháp lý về bất động sản nghỉ dưỡng

Nhiều xáo trộn

Việc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire (gọi tắt là Công ty Thành Đô) vừa ra thông báo đơn phương chấm dứt chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận 12% phân khúc căn hộ khách sạn có nhiều chủ sở hữu (condotel) với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng từ 1-1-2020 đã gây nên sự xáo trộn lớn trong giới đầu tư kinh doanh BĐS mà phần thiệt thòi không nhỏ thuộc về khách hàng đã ký hợp đồng mua loại condotel tại dự án này. Nhiều chuyên gia cho rằng, vụ việc này sẽ không ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS nói chung, trong đó có condotel. Nhưng hiện nay, condotel đang như một “ma trận” mà những khách hàng đang sở hữu loại BĐS này sẽ bị “thiệt kép”. Chị Nguyễn Thị Xuân Hồng (Hà Nội), một nhà đầu tư condotel tại một dự án ở Nha Trang (Khánh Hòa) cảm thấy khá lo lắng sau sự đổ vỡ của condotel Cocobay Đà Nẵng. Tại dự án chị tham gia, chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận 9%/năm và có vị trí khá thuận lợi cho nên chưa thấy có động tĩnh gì. “Tuy nhiên nếu xét theo đà này, khả năng trong năm tới, tôi sẽ tìm hướng chuyển nhượng căn hộ tại dự án để thu hồi và quay vòng vốn”, chị Hồng cho biết.

Lý giải điều này, Viện trưởng Đào tạo và Nghiên cứu BĐS thành phố Đà Nẵng Nguyễn Đức Lập cho rằng, các chủ đầu tư condotel đưa ra cam kết lợi nhuận 10% hay thậm chí 12%, 15%, cao hơn lãi suất ngân hàng rất nhiều cho nên khó có thể đạt được. Chính vì vậy, khách hàng ham lợi nhuận cao mà sử dụng tiền túi hay vay tiền mua condotel sẽ gặp nhiều rủi ro. Thị trường được xem là “siêu lợi nhuận” này đã được báo động từ lâu, nhưng khách hàng vẫn bị cuốn vào cơn lốc đó. Theo luật sư Lê Cao, Công ty Luật FDVN, Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng, đến nay, về mặt pháp lý, loại hình BĐS như: condotel, biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), pháp luật chưa quy định cụ thể, do đó gây khó khăn trong công tác quản lý đầu tư xây dựng, vận hành, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng). Trong khi đó, các quy định pháp luật liên quan giao dịch căn hộ condotel chưa rõ ràng, cho nên các giao dịch chuyển nhượng, mua bán trên thực tế được hình thành theo sự đồng thuận giữa các bên trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện của pháp luật dân sự là chủ yếu.

Chính những nguyên nhân này đã khiến tình hình phát triển các loại hình BĐS nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng đang có nhiều dấu hiệu chững lại. Theo công bố mới đây của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, thị trường condotel tại Đà Nẵng trong 6 tháng đầu năm 2019 đã có thêm 216 căn hộ du lịch ở phân khúc cao cấp từ đợt chào bán tiếp theo của Danang Golden Bay, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 8.393 căn. So với nguồn cung mới chào bán trong giai đoạn thị trường bùng nổ (năm 2016), thị trường chứng kiến sự giảm tốc, giao dịch cầm chừng, nhiều nhà đầu tư đang có tâm lý tiêu cực do lo ngại về tính pháp lý của condotel. Tương tự, theo Hiệp hội BĐS tỉnh Khánh Hòa, tính đến tháng 6-2019, tỉnh có nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng lớn nhất cả nước với hơn 13 nghìn căn đã được chào bán trên thị trường. Tuy nhiên trong một năm qua, thị trường này tại Khánh Hòa khá trầm lắng, không có thêm nhiều dự án mới triển khai, một số dự án giãn tiến độ mở bán, thậm chí rút khỏi thị trường hoặc kéo dài thời gian thực hiện. Hơn một năm trở lại đây, tốc độ tăng trưởng nguồn cung căn hộ du lịch tại Khánh Hòa chỉ đạt khoảng 7%/năm so với mức 239%/năm so với giai đoạn trước đó. Mặc dù vậy, hầu hết các dự án condotel Nha Trang đều sở hữu vị trí đắc địa, thu hút lượng lớn khách du lịch, công suất thuê phòng đạt mức cao, có thể lên đến 75% mùa cao điểm, do đó, có thể bảo đảm lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư. Giá bán sản phẩm nghỉ dưỡng tại Nha Trang bình quân 40 triệu đến 55 triệu đồng/m2, có nơi hơn 75 triệu đồng/m2. Mức giá của condotel tại Nha Trang được đánh giá là hấp dẫn và cao hơn so với các sản phẩm condotel trong cùng khu vực.

Tiếp tục đẩy nhanh các biện pháp tháo gỡ

Ngày 1-2-2019, Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng Huỳnh Đức Thơ đã ký quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 Phân khu quy hoạch số 01 - Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire với nội dung chuyển đổi condotel (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Theo đó, cho phép chủ đầu tư chuyển đổi tổng số căn hộ condotel sang căn hộ chung cư là 1.570 căn. Đồng thời yêu cầu, đối với các công trình đang xây dựng, chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định... Tuy nhiên, đến tháng 11-2019, Công ty Thành Đô mới công bố cho khách hàng “cú sốc” không thực hiện cam kết lợi nhuận 12%/năm.

Phân tích về vấn đề này, theo luật sư Lê Cao, việc TP Đà Nẵng điều chỉnh một phần các căn hộ khách sạn sang các căn hộ chung cư đã được thực hiện theo quyết định điều chỉnh quy hoạch từ tháng 2-2019, hoạt động điều chỉnh quy hoạch mang tính chất cục bộ ở dự án đầu tư như thế này nếu phù hợp với quy hoạch tổng thể là được phép. Tuy nhiên, vấn đề đáng quan tâm là việc điều chỉnh này có trước hay sau thời điểm mở bán các căn hộ condotel cho khách hàng. Nếu khách hàng đã ký mua căn hộ condotel từ các năm 2017, 2018, nhưng đầu năm 2019 chủ đầu tư mới điều chỉnh quy hoạch thì phải công khai, minh bạch với khách hàng. Không nên điều chỉnh quy hoạch “chạy theo” chủ đầu tư dự án, vì vô hình trung lại “hợp thức hóa” cho mục đích “chuyển đổi công năng” của chủ đầu tư, tạo ra các tiền lệ ảnh hưởng đến sự nghiêm minh của pháp luật.

Linh hoạt hơn, theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam, việc điều chỉnh, chuyển đổi condotel sang chung cư tùy thuộc vào quy hoạch của các địa phương và cũng là một cách thức tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này. Tuy nhiên, việc điều chỉnh cần công khai, minh bạch và không phải tất cả các condotel đều có thể chuyển thành chung cư vì điều này sẽ tạo tiền đề xấu trong việc phá vỡ quy hoạch phát triển chung của địa phương. Việc chuyển đổi sẽ dựa trên những tiêu chí cụ thể, vị trí địa lý và phải được sự thẩm định, kiểm tra của bộ chuyên ngành là xây dựng. Đồng thời đối với vấn đề cấp quyền sở hữu đất đai cần theo hướng nguồn gốc sử dụng đất thế nào thì cấp quyền sở hữu đất thế đó. Chẳng hạn, một khu đất có nguồn gốc là hình thành đơn vị đất ở thì có thể cấp sổ đỏ dài hạn, còn khu đất chỉ được cấp cho mục đích làm dự án thì cấp quyền sở hữu có thời hạn theo quy định.

Trên thực tế, nút thắt lớn nhất hiện nay là hoàn thiện khung thể chế cho các loại hình BĐS nghỉ dưỡng, trong đó có condotel. Điều này rất quan trọng và cần sự vào cuộc tích cực hơn của các bên liên quan vì tính pháp lý của các loại hình nêu trên không thể do một bộ, ngành nào quyết định được. Và khi được định danh rõ ràng sẽ khắc phục được sự “mập mờ” trong cách thức đầu tư, quản lý, vận hành cũng như hạn chế những tranh chấp phát sinh. Theo Thứ trưởng Xây dựng Lê Quang Hùng, Bộ cũng đang tích cực phối hợp các bên liên quan đẩy nhanh hoàn thiện các quy định về các loại hình BĐS nghỉ dưỡng. Trước mắt, tập trung các khía cạnh thuộc lĩnh vực bộ quản lý như: tiêu chuẩn, quy chuẩn của các loại hình BĐS này, sớm ban hành mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp condotel, minh bạch thông tin về thị trường BĐS, lưu ý về mức lợi nhuận và các vấn đề khác về BĐS nghỉ dưỡng... nhằm tạo hành lang pháp lý, can thiệp thị trường ở mức độ phù hợp.

Nhìn chung bức tranh của thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm. Tuy nhiên, với khoảng 30 nghìn căn condotel trên cả nước (chưa tính các officetel, resort villa), phân khúc thị trường này vẫn còn nhiều tiềm năng, phù hợp chiến lược phát triển du lịch của Việt Nam. Do đó, cần đẩy nhanh các giải pháp tháo gỡ khó khăn một cách hợp lý, song hành với việc hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường minh bạch thông tin, bảo đảm quyền lợi khách hàng..., góp phần tạo sự ổn định, lành mạnh của thị trường BĐS.