Như đã biết, chung cư là nơi ở tập trung của rất nhiều người trong một không gian nhất định. Bất cứ vấn đề gì xảy ra trong công tác quản lý, vận hành chung cư đều có ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống của cư dân. Theo quy định hiện hành, công tác này phụ thuộc vào vai trò, trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị, ban quản lý. Tuy nhiên, sự kết hợp này còn thiếu chặt chẽ, thường xuyên xảy ra mâu thuẫn do không có cơ chế, chế tài rõ ràng. Đồng thời, xung đột về lợi ích và trách nhiệm cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp ở chung cư luôn có nguy cơ bùng phát.
Ngoài ra, một số cấp ủy, chính quyền địa phương nơi quản lý hành chính của chung cư chưa làm tốt vai trò quản lý nhà nước của địa phương đối với các chung cư, đặc biệt là các chung cư do chủ đầu tư tư nhân đang quản lý, vận hành. Thực trạng này tiềm ẩn mất an ninh, trật tự và khiếu nại, khiếu kiện phức tạp ở cơ sở.
Nhiều xung đột xảy ra thời gian qua giữa chủ đầu tư và cư dân chủ yếu đến từ số chung cư mới này cho thấy những hạn chế trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước hiện có khoảng 5.875 tòa nhà chung cư (tập trung nhiều nhất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh). Có 568 chung cư (hầu hết là chung cư mới xây dựng từ năm 2015 đến nay) xảy ra xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân về các vấn đề quỹ bảo trì; diện tích xây dựng; không gian sử dụng chung, riêng; nơi để xe… khiến cho quyền lợi và môi trường sống của đại đa số cư dân bị ảnh hưởng, thí dụ tình trạng hư hỏng, xuống cấp, mất an toàn của các hạng mục xây dựng, thang máy; việc cung cấp nước, điện cũng như một số tiện ích trong sinh hoạt…
Nhiều xung đột xảy ra thời gian qua giữa chủ đầu tư và cư dân chủ yếu đến từ số chung cư mới này cho thấy những hạn chế trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng như phân cấp, phân quyền, thực thi trách nhiệm, bảo đảm quyền lợi của chủ đầu tư và cư dân.
Nhiều mâu thuẫn chưa được giải quyết triệt để trong quản lý, vận hành chung cư cho thấy một số vấn đề cần sửa đổi, bổ sung quy định tại Luật Nhà ở. Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành cũng chậm hơn thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý. Cụ thể như Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã bị chậm 5 tháng; Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã bị chậm 4 tháng…
Một số nội dung trong các văn bản hướng dẫn còn mang tính nguyên tắc và chưa sát thực tế dẫn đến phải sửa đổi, bổ sung. Chẳng hạn, Thông tư số 06/TT-BXD ngày 31/10/2019 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2016/TT-BXD; Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Những bất cập trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư cho thấy một số điều quy định trong Luật Nhà ở cần được bổ sung đầy đủ, cụ thể hơn về tư cách pháp nhân, tiêu chí hoạt động của ban quản trị; hình thức, cách thức tổ chức hội nghị nhà chung cư; chặt chẽ hơn về điều kiện của đơn vị quản lý, vận hành đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật; sửa đổi đối với quy định về thời hạn bàn giao quỹ bảo trì; trách nhiệm trong bàn giao, tiếp nhận và quản lý công trình của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý.
Những vấn đề hạn chế trong quản lý, vận hành nhà chung cư hiện nay cho thấy việc tăng cường quản lý nhà nước đối với loại hình nhà ở này là cần thiết và cấp bách.
Ngoài ra, cũng cần sửa đổi, bổ sung một số quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, như: Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại; kiểm định, đánh giá chất lượng; lập, phê duyệt kế hoạch; quy hoạch chi tiết khu vực dự án; lựa chọn chủ đầu tư; phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; cơ chế thực hiện; trình tự, thủ tục di dời, phá dỡ… để bảo đảm tính khả thi khi thực hiện các dự án.
Những vấn đề hạn chế trong quản lý, vận hành nhà chung cư hiện nay cho thấy việc tăng cường quản lý nhà nước đối với loại hình nhà ở này là cần thiết và cấp bách. Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế, chế tài (luật hóa chính sách), cần gắn trách nhiệm và quyền lợi, nghĩa vụ trực tiếp của cấp ủy, chính quyền địa phương cũng như đơn vị, cá nhân liên quan là chủ đầu tư, ban quản lý, ban quản trị trong việc giải quyết triệt để các bất đồng, bức xúc của cư dân ở chung cư.
