Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21

So với Nghị quyết 18 ban hành năm 2022, Nghị quyết 21 không chỉ kế thừa nhiều định hướng lớn mà còn bổ sung hàng loạt chính sách mới. Cụ thể, Nhà nước quyết định, điều tiết và kiểm soát giá đất theo mục tiêu phát triển từng thời kỳ. Nghiên cứu áp dụng cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản. Hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn.

Nghị quyết cũng định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình. Từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất. Đánh thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang. Song song với đó, chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường” sang “tái thiết cuộc sống” khi Nhà nước thu hồi đất. Thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai. Khai thác không gian ngầm, không gian lấn biển tại các địa phương như một nguồn lực phát triển mới…

Trong khuôn khổ hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra sáng 22/9 tại Hà Nội do Trang thông tin điện tử tổng hợp Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức, đại diện các cơ quan quản lý, đại biểu Quốc hội, chuyên gia bất động sản, chuyên gia kinh tế độc lập, doanh nghiệp địa ốc... đã tập trung thảo luận, phân tích sâu những điểm mới và những thay đổi quan trọng của Nghị quyết 21, đánh giá tác động đối với thị trường bất động sản.

Với các phiên thảo luận cụ thể, các diễn giả đã cùng nhau làm rõ các định hướng chính sách dự kiến được luật hóa thời gian tới, góp phần hoàn thiện chính sách, xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định.

Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý vì mục tiêu phát triển bền vững

Tại phiên thảo luận 1 với chủ đề “Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý” dưới sự điều hành của Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, các diễn giả đã cùng nhau phân tích và làm rõ những điểm mới chính sách từ Nghị quyết 21 và những định hướng sửa đổi pháp luật liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời cung cấp những thông tin mới nhất từ nghị trường Quốc hội, quá trình xây dựng dự thảo các Luật sửa đổi...

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, đại biểu Quốc hội khóa XVI khẳng định, Nghị quyết khẳng định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội, góp phần thay đổi toàn bộ giải pháp về cả quy mô và cấp độ. Thêm nữa, nhà nước có chính sách thu tiền sử dụng đất, bảo đảm mức độ hợp lý cho những dự án hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. Đồng thời, Nghị quyết cũng định hướng nhà nước phải có chính sách về tài chính đối với đất chậm đưa vào sử dụng, găm giữ đất nhằm mục tiêu chờ tăng giá.

“So với chính sách trước đây, Nghị quyết 21 vẫn tiếp tục bảo vệ nhưng nâng cao quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Nghị quyết nhấn mạnh rõ nhà nước chỉ thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội và vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong trường hợp thật cần thiết, nhất là thay đổi hẳn tư duy chuyển từ tư duy bồi thường thiệt hại sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi”, ông Phan Đức Hiếu nói.

Đề cập tới niên hạn chung cư, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, “trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay, chúng tôi đã làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi. Tôi nhắc lại để người dân hoàn toàn yên tâm: Quyền tài sản không bị mất đi”.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, sự minh bạch và công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất là vấn đề rất quan trọng. “Nghị quyết 21 sẽ định hướng cho việc sửa đổi Luật Đất đai, hướng tới quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch hơn và đưa đất đai trở thành động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới. Trong đó có các nội dung về quy hoạch, giao đất, thu hồi, bồi thường, định giá đất theo thị trường và xây dựng nền tảng dữ liệu”, Tiến sĩ Đính chia sẻ.

Dịp này, Tiến sĩ Đính khuyến nghị, cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản đồng thời phát triển nhu cầu sử dụng, nhu cầu đầu tư, nhu cầu tăng trưởng và nhu cầu của nền kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách khác. “Nếu các công cụ kiểm soát, pháp luật điều tiết, hoạt động giám sát và công cụ quản lý nhà nước được thực hiện đồng bộ thì thị trường bất động sản sẽ ổn định, bền vững và đáp ứng được những nhu cầu phát sinh của nền kinh tế cũng như của thị trường”, Tiến sĩ Đính thừa nhận.

Những tác động đến tương lai phát triển và đầu tư bất động sản

Tại phiên 2 với chủ đề “Những tác động đến tương lai phát triển và đầu tư bất động sản”, dưới sự điều hành của Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nguyên đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV, các diễn giả tập trung phân tích bối cảnh thị trường bất động sản; dự báo những tác động lớn của chính sách mới đối với thị trường; khơi thông dòng vốn mới cho thị trường trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao, nguồn tín dụng được điều tiết phân bổ cho các dự án hạ tầng lớn...

Song song là đánh giá về những phân khúc bất động sản nhiều khả năng trở thành xu thế trong thời gian tới như nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, bất động sản gắn TOD, bất động sản lấn biển... từ đó mở ra gợi ý chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam phân tích, “dưới góc nhìn của JLL - công ty tư vấn, thu thập dữ liệu và có báo cáo về thị trường bất động sản hàng quý, chúng tôi thấy thay đổi rõ rệt trong thời gian qua là thị trường đã có sự phục hồi, song phục hồi không đồng đều”.

Theo bà Vân, thị trường có sự thay đổi rõ rệt về hành vi tiêu dùng của người đi mua căn hộ và bất động sản nhà ở. Trong khoảng 3 năm (2024-2026), thị trường ghi nhận thay đổi rõ rệt ở người mua, họ bớt chạy theo tâm lý đám đông và chú trọng đến nguồn vốn, nguồn tiền từ dòng tiền cá nhân nhiều hơn là mong muốn từ bài toán điểm tựa tài chính với lãi vay ngắn hạn trong giai đoạn ân hạn của dự án.

Từ góc nhìn doanh nghiệp đang trực tiếp phát triển và phân phối bất động sản, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (G6 Group) cho rằng, có hai yếu tố chính dẫn đến việc giảm thanh khoản.

Cụ thể, thứ nhất là do lãi suất.

Thứ hai là do trong một giai đoạn dài của năm 2024 và 2025, giá nhà liên tục tăng cao, dẫn đến tâm lý người mua cho rằng mức giá hiện tại quá bất hợp lý so với thu nhập.

Cũng cung cấp một góc nhìn từ thực tiễn của doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc công ty cổ phần tư vấn và phát triển bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, một doanh nghiệp muốn phát triển bắt buộc phải nắm bắt xu hướng chung của xã hội và định hướng của thể chế chính trị.

Tuy nhiên, theo ông Chung, việc xác định đây có phải sản phẩm trọng điểm hay không sẽ phụ thuộc vào chiến lược riêng của từng doanh nghiệp. Nhà ở thương mại là bản chất của thị trường nhưng cũng không thể bỏ qua phân khúc nhà ở xã hội vì đây đang là xu hướng.

Đồng tình với các doanh nghiệp, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV lưu ý thêm về trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội cùng việc đáp ứng mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội và bảo đảm quy hoạch. Ông Hoàng Văn Cường cũng đề cập tới chính sách phát triển nhà ở hợp túi tiền, một phân khúc thị trường rất cần nhưng nguồn cung còn thấp.