Luật Nhà ở năm 2014 chỉ rõ, khách hàng mua chung cư phải đóng thêm 2% giá trị hợp đồng vào quỹ bảo trì. Số tiền này sẽ được sử dụng để bảo trì các hạng mục hư hỏng của tòa nhà trong quá trình hoạt động, thông qua việc bàn giao cho Ban quản trị - những người được cư dân tòa nhà bầu ra.
Điều 36, Nghị định 30/2021/NĐ-CP (Ban hành ngày 26/3/2021) của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP cũng chỉ rõ, chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo quy định; ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Điều 67 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 28/1/2022 quy định xử phạt hành chính về xây dựng cũng nêu rõ, chủ đầu tư chung cư không bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính từ 160-200 triệu đồng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả "cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì". Trong trường hợp chủ đầu tư bất chấp quy định, không chấp hành các quyết định, có dấu hiệu tẩu tán tài sản, bỏ trốn, có thể cấu thành tội "lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản".
Hành lang pháp lý đã đầy đủ và quy định rõ ràng, nhưng tại sao trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình né tránh, không bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân? Đó là vì nhiều chủ đầu tư coi thường quy định của pháp luật trong khi các cơ quan chức năng chưa mạnh tay xử lý để làm gương, răn đe.
Điển hình như tại chung cư Topaz Home (Quận 12). Mặc dù lãnh đạo Ủy ban nhân dân Quận 12 đã nhiều lần mời làm việc và yêu cầu chủ đầu tư là Công ty Thuận Kiều nhanh chóng bàn giao hồ sơ pháp lý, quỹ bảo trì cho ban quản trị cư dân nhưng Công ty Thuận Kiều vẫn không chấp hành. Ngay cả khi đơn vị này bị chính quyền địa phương xử phạt hành chính 270 triệu đồng vào tháng 8/2023 nhưng cho đến nay Công ty Thuận Kiều vẫn chưa chấp hành quyết định xử phạt nói trên.
Để xử lý nghiêm, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho cư dân tại chung cư Topaz Home, chính quyền Quận 12 cần làm rõ xem lý do chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân là gì? Trong trường hợp chủ đầu tư có lý do chính đáng chưa thể bàn giao quỹ, không có ý định chiếm dụng cần trả lời rõ để cư dân có thể kiện ra tòa nhằm đòi tiền theo đúng quy định.
Trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm đoạt 2% tiền quỹ bảo trì, thì hoàn toàn có thể bị truy tố tội "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" được quy định tại Điều 175 Bộ luật Hình sự năm 2015.
Thống kê cho thấy, đến giữa năm 2024, toàn Thành phố Hồ Chí Minh có tới 227 chung cư chưa bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân. Trong đó, có 43 chủ đầu tư chung cư cố tình không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc cố tình né tránh, chiếm dụng kinh phí bảo trì của cư dân. Tuy nhiên, đến nay rất ít trường hợp phải chịu trách nhiệm hình sự để thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật.
Chỉ khi nào, chính quyền địa phương phối hợp cơ quan Công an và các đơn vị liên quan để xử lý những tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhất là các hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì sai quy định thì khi ấy tình trạng tranh chấp tại các chung cư mới hạ nhiệt.
