Chung cư Trúc Giang (phường 13, quận 4) đã xuống cấp nghiêm trọng lâu nay, cần cải tạo, xây dựng mới. Phương án của doanh nghiệp (DN) xin đầu tư dự án đưa ra là tái định cư tại chỗ cho 123 hộ dân bằng cách: Sau khi chung cư xây dựng mới, người dân sẽ được tái định cư từ tầng 5 đến tầng 10 với tỷ lệ quy đổi 1 m2 sàn căn hộ cũ được tái định cư bằng 1,1 m2 sàn căn hộ mới. Hộ dân nào không có nhu cầu ở chung cư thì bán lại cho chủ đầu tư giá 27,5 triệu đồng/m2. Phương án này được chính quyền địa phương đánh giá khả thi nhưng dự án vẫn không thể đẩy nhanh tiến độ triển khai vì còn bốn trong số 123 hộ dân không đồng thuận. Ðại diện UBND quận 4 cho biết, quận có ba chung cư xuống cấp, hư hỏng (cấp D), tất cả đều xây dựng trước năm 1975. Ngoài chung cư Trúc Giang đã nêu, chung cư 6 Bis Nguyễn Tất Thành đã hoàn thành xong việc di dời nhưng chưa lựa chọn được nhà đầu tư; chung cư Vĩnh Hội mới có tám trong số 244 hộ dân đồng thuận bàn giao mặt bằng.
Tương tự, chung cư số 155-157 Bùi Viện (quận 1) khó khăn trong việc kêu gọi nhà đầu tư vì chỉ tiêu quy hoạch để tăng khả năng thu hồi vốn và có lãi. Lãnh đạo quận 1 cho biết, dự án đã có nhà đầu tư tham gia nhưng yêu cầu phải tăng chỉ tiêu quy hoạch lên gấp tám lần. Ðây là một bài toán khó, bởi dự án nằm ở khu vực nội thành, bị khống chế về chiều cao để phù hợp hạ tầng chung quanh.
Theo kế hoạch của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2016 - 2020, thành phố sẽ cải tạo, sửa chữa, xây mới 237 trong số 474 chung cư cũ cấp D. Tuy nhiên, đến nay, thành phố mới di dời được sáu nhà chung cư, phá dỡ bốn nhà chung cư cấp D và chỉ có hai nhà chung cư được xây dựng mới. Nguyên nhân dẫn đến kết quả hạn chế nêu trên là do vướng mắc về cơ chế, chính sách.
Ðó là vướng quy định về yêu cầu phải có 100% số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D); cơ chế thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa bảo đảm đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư cho nên chưa tạo được sự đồng thuận. Cùng với đó, chưa thực hiện được cơ chế "được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng)" do ngành tài chính chưa đồng thuận. Chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái. Chưa quy định cơ chế ưu đãi về "quy mô dân số"; hoặc chưa quy định rõ cơ chế ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch xây dựng như "hệ số sử dụng đất", mật độ xây dựng, chiều cao công trình… để bảo đảm tính khả thi của dự án.
Tổng Giám đốc Công ty Phú Ðông Group Ngô Quang Phúc cho biết, khi DN xây dựng lại chung cư cũ, ngoài đáp ứng suất tái định cư tại chỗ cho các hộ dân, chủ đầu tư phải cân đối giữa chi phí bỏ ra và phần căn hộ thương mại để bán. Tuy nhiên, do việc khống chế chiều cao và chỉ tiêu dân số của dự án khiến DN khó có khả năng thu hồi vốn và tạo ra lợi nhuận.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, muốn xã hội hóa được chương trình cải tạo chung cư cũ, Nhà nước cần có những chính sách ưu đãi DN hợp lý. Chính phủ nên giao thẩm quyền cho UBND thành phố Hồ Chí Minh quyết định "mức tăng" hệ số sử dụng đất tối đa hai lần theo quy hoạch phân khu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; quyết định tăng chiều cao công trình nhưng vẫn phải bảo đảm cao độ tĩnh không theo quy định về quốc phòng và phù hợp quy hoạch chung xây dựng cấp tỉnh. Trường hợp cần thiết điều chỉnh cục bộ một phần quy hoạch chung thì UBND thành phố báo cáo Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ quyết định…
Đại diện UBND thành phố Hồ Chí Minh cho biết, trong thời gian qua, mặc dù thành phố đã ủy quyền, phân cấp cho UBND thành phố Thủ Ðức và các quận, huyện chủ động thực hiện các giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình cải tạo, xây mới chung cư cũ, nhưng trong quá trình thực hiện, các địa phương gặp rất nhiều vướng mắc liên quan đến hệ thống pháp luật hiện hành phải báo cáo đề nghị UBND thành phố, các sở, ngành hướng dẫn.
Việc Thủ tướng Chính phủ đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho nhà đầu tư khi tham gia cải tạo các dự án nhà chung cư là một thuận lợi lớn để thành phố đẩy nhanh tiến độ thực hiện cải tạo, xây dựng các chung cư cũ trên địa bàn. Ðể tiếp tục gỡ "vướng", thành phố cũng đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng giải pháp: Nếu Nhà nước đầu tư xây mới chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người ở thì chỉ cần 50% số chủ sở hữu chung cư đồng ý, Nhà nước sẽ cưỡng chế di dời các hộ còn lại để triển khai dự án. Bên cạnh đó, Nhà nước chỉ bồi thường, tái định cư bằng căn hộ, không bồi thường bằng tiền. Những chủ căn hộ bị cưỡng chế chỉ nhận được tiền bồi thường, hỗ trợ bằng với giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận.
Kiến nghị nêu trên nhằm giải quyết nút thắt phải có 100% số hộ dân đồng thuận mới giải phóng được mặt bằng đang khiến chương trình cải tạo chung cư cũ bế tắc như hiện nay.
