Sáng 28/9, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp tổ chức Diễn đàn bất động sản mùa thu lần thứ nhất với chủ đề: “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư”; công bố Báo cáo nghiên cứu: Thị trường bất động sản Việt Nam - Hành trình “vượt bão” và động lực phục hồi.
Chương trình có sự tham dự của lãnh đạo Bộ Xây dựng, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; các nhà khoa học, chuyên gia tư vấn; đại diện các doanh nghiệp phát triển bất động sản và các cơ quan báo chí.
Thị trường "khó khăn" ròng rã
 |
TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân TP Hà Nội. |
Phát biểu khai mạc và đề dẫn diễn đàn, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân TP Hà Nội cho biết, theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những "nút thắt" lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư gặp khó khăn, bị suy giảm mạnh về thanh khoản.
Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Những doanh nghiệp bất động sản còn bám trụ trên thị trường đã có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ, nỗ lực thích ứng và đổi mới để thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.
Cùng quan điểm, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định, trên thực tế thời gian qua, thị trường và doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Hoạt động đầu tư, phát triển, kinh doanh nhà ở và các loại hình sản phẩm khác vẫn còn những điểm chưa phù hợp, đồng bộ và chưa theo kịp quốc tế.
Tại một số địa phương lớn, 70-80% dự án đang tạm ngừng thi công. Cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu phân khúc nhà ở có giá phù hợp với các đối tượng có thu nhập thấp, đặc biệt là thiếu nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
“Trước đây, doanh nghiệp chờ đợi Chính phủ tháo gỡ khó khăn nhưng trong bối cảnh hiện nay, nhiều doanh nghiệp cũng đã chủ động, linh hoạt và đồng hành cùng Chính phủ để giải quyết những vướng mắc chung của thị trường”, ông Hoàng Hải cho biết.
Cơ sở và động lực phục hồi đang dần xuất hiện
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ Quốc gia nhấn mạnh, thị trường bất động sản hiện nay đang phải trải qua giai đoạn khó khăn cùng với bối cảnh chung của nền kinh tế trong nước và thế giới, nhưng chưa tới mức khủng hoảng.
Bàn thảo về thời điểm hồi phục thị trường ở thời điểm hiện tại vô cùng quan trọng và cần thiết. Đây là giai đoạn sàng lọc, lành mạnh hóa thị trường và nhiều quốc gia trên thế giới đang đi theo hướng đi này.
TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh
Theo TS. Cấn Văn Lực, các yếu tố tác động chính đến thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm: Kinh tế vĩ mô; pháp lý và quản lý giám sát; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; giá và niềm tin; cung-cầu; thông tin, dữ liệu và tính minh bạch.
Phân tích cụ thể từng yếu tố, TS. Cấn Văn Lực cho biết, tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam đang phục hồi, năm 2024-2025 sẽ tốt đẹp hơn. Lạm phát và lãi suất không còn tăng và dự báo giảm dần từ quý III/2024. Tính đến tháng 8 năm nay, lạm phát đã duy trì được ở mức 4,57%.
Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021 là dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn là 4,5%. Vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. Quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh.
8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352 nghìn tỷ đồng. Nghĩa vụ tài chính đang trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. Và cuối cùng, cung-cầu và giá tiến tới cân bằng hơn, hợp lý hơn.
 |
Toàn cảnh buổi diễn đàn. |
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho biết, thị trường đã có những dấu hiệu chuyển biến tích cực.
Nguồn cung trong quý I năm nay từng sụt giảm nghiêm trọng và gần như đứng im, nhưng với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, từ chỉ có hơn 1.000 giao dịch thì sang tới quý II đã có sự chào bán trở lại với trên 200 sản phẩm và có khoảng 3.700 giao dịch thành công; sang đến quý III đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã mở bán.
Những điều này cho thấy, sự điều hành của Chính phủ đã có những kết quả bước đầu. Trong thời gian tới cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật, các cơ chế và chính sách.
TS. Nguyễn Văn Đính kỳ vọng
Sự chuyển biến rõ rệt sẽ bắt đầu từ quý II/2024
Theo chuyên gia kinh tế, PGS, TS Đinh Trọng Thịnh, trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản có một số động lực để phục hồi như sau:
 |
Chuyên gia kinh tế, PGS, TS Đinh Trọng Thịnh. |
Thứ nhất, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ban ngành, đã chỉ đạo sâu sát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…
Thứ hai, thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở từng phân khúc.
Các chủ đầu tư đang xem xét, cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Đó là yếu tố quan trọng cho thấy việc tái cấu trúc trên toàn thị trường, không tập trung cụ thể ở phân khúc nào.
Thứ ba, từ năm 2023, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.
Chính vì lẽ đó, từ cuối năm 2022 đến nay chúng ta đã có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai và đây là cơ hội lớn để thị trường bất động sản phục hồi. Hiện nay, quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi lớn tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Theo tôi, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường sẽ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được đưa ra thị trường.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đưa ra dự báo
Cũng đưa ra dự báo cho thị trường bất động sản cho thời gian tới, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực, cần xem xét đẩy nhanh các nghị định, quy trình, thủ tục hành chính để hỗ trợ thủ tục đầu tư được nhanh chóng.
“Chúng tôi dự đoán quý IV/2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi. Hy vọng rằng, sẽ có nhiều tín hiệu khởi sắc do các chính sách tháo gỡ khó khăn đang từng bước có tác động tốt đến thị trường bất động sản”, TS. Nguyễn Văn Đính kỳ vọng.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, tiền tệ quốc Quốc gia cũng hy vọng rằng, đợt phát hành sắp tới bán được thêm thì quý II đến quý III/2024 sẽ có dấu hiệu phục hồi nhưng cũng phụ thuộc rất lớn vào hành động của Chính phủ.
Tăng cung nhà giá rẻ để đưa thị trường bất động sản về giá trị thực
 |
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, tiền tệ quốc Quốc gia. |
TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, thị trường hiện nay đang khủng hoảng phân khúc và phân khúc đang thiếu nhất là nhà ở giá rẻ.
“Chúng ta nên tập trung toàn bộ nguồn lực để phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở giá rẻ để đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực. Vì thực tế thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ mới là ‘tử huyệt’ để thị trường bất động sản đi lên”, TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định.
Cùng với đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, cần phải thành lập quỹ để cho vay nhà ở giá rẻ hoặc quỹ tín thác nhà ở giá rẻ. Cùng với đó, không nên để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại.
Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đáy của hình “chữ U” và đang trong chu kỳ đi ngang. Dự kiến, chu kỳ “đi ngang” và có xu hướng nhích dần lên (dù nhích rất chậm) sẽ kéo dài đến hết năm 2023.
Bước sang năm 2024, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn tạo đà phục hồi. Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức phục hồi theo xu hướng hình “chữ V” từ giữa quý II/2024.
Trong giai đoạn 2023-2030, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của cách mạng công nghiệp lần thứ tư.
