Sở hữu tầng hầm các khu chung cư - vấn đề cần được giải quyết

ND- Xây dựng và phát triển các khu đô thị mới văn minh, hiện đại là xu hướng tất yếu trong quá trình phát triển đất nước, theo đúng định hướng của Ðảng và Nhà nước. Những năm gần đây, hàng loạt các khu chung cư cao tầng đã được xây dựng, chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, đã và đang góp phần và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Gần đây mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và dân cư tại các khu chung cư liên tục xảy ra, có thể nói, nguyên nhân sâu xa là luật pháp còn nhiều "lỗ hổng", điểm nóng là khu vực để xe chung và tầng hầm tại nhà chung cư.

Nằm trong khu Mỹ Ðình sông Ðà, khu dự án nhà chung cư The Manor Hà Nội sau một thời gian dài đưa vào hoạt động, chủ đầu tư là Công ty Bitexco cho rằng có hai nơi để xe, một của chủ đầu tư trong tầng hầm và một của chung cho cư dân là ở ngoài trời. Người dân ở đây rất lo lắng khi nghe tin chủ đầu tư tuyên bố có toàn quyền kinh doanh thương mại tầng hầm. Và họ lại càng hoang mang hơn khi biết rằng, bãi đỗ xe ngoài trời chưa được cấp phép và đây chính là phần diện tích trồng cây xanh theo thiết kế.

Theo quy định của pháp luật, chỗ để xe cho dân cư là hạng mục bắt buộc trong các khu chung cư xây dựng những năm gần đây. Nơi đỗ xe thuộc sở hữu chung được thể hiện rõ trong Nghị định số 71/2001/NÐ-CP, Quyết định số 10/2003/QÐ-BXD và Luật Nhà ở (2006). Chỗ để xe có thể được quy hoạch và thiết kế ở trong khu vực tầng hầm của tòa nhà hoặc ngoài trời, có hay không có mái che.

Ở các nước phát triển, tầng hầm có thể vừa là nơi để xe, vừa là nơi kinh doanh thương mại. Nhưng ở Việt Nam hiện nay chưa có khu đô thị nào có tầng hầm dành cho kinh doanh vì thực tế đầu tư tầng hầm tốn kém hơn rất nhiều nên khi có ý định kinh doanh thì chủ đầu tư thường sử dụng diện tích tầng trệt hoặc các tầng khác.

Mâu thuẫn chính là ở chỗ, chủ các căn hộ chung cư thì cho rằng tầng hầm được xây dựng trên nền đất của các căn hộ trên cao, vì vậy diện tích đất của tầng hầm phải thuộc về chủ sở hữu những căn hộ trên cao, ngay cả khi chủ đầu tư bỏ kinh phí xây dựng tầng hầm. Trong trường hợp này, quyền kinh doanh tầng hầm thuộc về cả hai bên, bên góp tiền và bên góp đất. Không thể cho rằng tầm hầm thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Chủ đầu tư thì cho rằng mình đã bỏ kinh phí xây dựng thì tầng hầm phải là sở hữu của mình.

Nhìn từ góc độ chuyên môn, toàn bộ tầng hầm nằm gọn trong kết cấu chịu lực gồm hệ thống cột, dầm, sàn của toàn bộ tòa nhà. Ngoài các hệ thống này, tầng hầm còn là điểm gốc của hệ thống thang máy, thang bộ, hộp kỹ thuật và hệ thống cấp thoát nước, hệ thống báo chữa cháy, cáp điện lực, điện thoại, truyền hình cáp và hệ thống cáp điện thoại, in-tơ-nét... Nếu tầng hầm của chủ đầu tư và khi phát sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân thì công  tác sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ những hệ thống này sẽ gặp nhiều cản trở, khó khăn. Một khi chủ đầu tư đã tận dụng kinh doanh thì họ có lý do để thu thêm các  loại phí vô lý và như vậy khó lòng giải quyết triệt để các mâu thuẫn đã và đang tồn tại.

Nhìn từ góc độ kinh tế, tầng hầm thuộc sở hữu chung thì phí gửi xe được hạch toán vào chi phí quản lý tòa nhà. Nếu công trình tiện ích này chỉ nhằm phục vụ lợi ích riêng của chủ đầu tư thì chủ đầu tư sẽ nâng cao mức phí trông giữ xe một cách tùy tiện.

Ðể giải quyết dứt điểm tranh chấp về sử dụng  tầng hầm ở The Manor, đề nghị Bộ Xây dựng, UBND thành phố Hà Nội và Công ty Bitexco công khai hồ sơ thiết kế được phê duyệt cho toàn bộ dân cư. Trong trường hợp tầng hầm được phê duyệt là nơi để xe thì đương nhiên thuộc sở hữu chung mà không xét đến khía cạnh đầu tư. Nếu trong thiết kế phê duyệt cho Bitexco được kinh doanh tầng hầm, thì dự án bắt buộc phải có chỗ để xe khác cho cư dân và quyền kinh doanh và khai thác tầng hầm thuộc cả hai bên (dân cư có đất, Công ty Bitexco đầu tư xây dựng). Nhưng thiết nghĩ, để xác định khách quan chi phí xây dựng tầng hầm thì chủ đầu tư và đại diện dân cư phải cùng thuê một công ty kiểm toán độc lập.

Về tổng thể và lâu dài, Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh, thành phố cần rà soát ngay các văn bản đã ban hành, kiểm tra tình hình thực tế để chỉnh sửa, sớm ban hành những văn bản pháp quy mới phù hợp thực tiễn, bảo đảm tính thực thi cao, vừa bảo vệ được quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp, vừa thỏa mãn lợi ích của hàng triệu người dân sống tại các khu chung cư, góp phần ổn định đời sống và an sinh xã hội.

      KIỀU TÂM