Quy định mới về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Quyết định này gồm 56 điều, bao gồm các nội dung: Bồi thường về đất; bồi thường, hỗ trợ về tài sản; chính sách hỗ trợ; tái định cư. Theo đó, đối với những dự án, hạng mục đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư; những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc đang thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do UBNDTP ban hành hoặc theo phương án đã được phê duyệt trước khi quyết định này có hiệu lực thì không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định của quyết định này. Xin tóm lược một số nội dung của quy định này như sau:

Hỗ trợ về đất

Trong trường hợp giá các loại đất do UBNDTP ban hành để tính bồi thường thấp hơn mức giá các loại đất đang áp dụng để tính bồi thường ở các dự án đầu tư của nhà nước trên cùng vị trí, khu vực đất trong cùng thời điểm thì được phép tính hỗ trợ thêm như sau:

- Tính hỗ trợ thêm giá các loại đất do UBNDTP công bố (theo Quyết định 316/2004 ngày 24-12-2004 và các quyết định điều chỉnh bổ sung liên quan) để đảm bảo các trường hợp sử dụng đất ở bị thu hồi sau khi trừ tiền sử dụng đất nộp theo quy định có mức giá bồi thường về đất ở không thấp hơn các trường hợp tương tự ở dự án liền kề trước đó đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ về đất ở.

- Trường hợp khi tính hỗ trợ trên giá đất do UBNDTP công bố để tính bồi thường mà gây ảnh hưởng đến dự án liền kề thì chỉ tính hỗ trợ thêm, để bằng với mức giá các loại đất để tính bồi thường đang áp dụng ở các dự án liền kề và xác định mức hỗ trợ cụ thể đối với các trường hợp phải trừ tiền sử dụng đất để đảm bảo nguyên tắc theo quy định.

- Mức giá các loại đất để tính bồi thường sau khi tính hỗ trợ thêm không vượt quá khung giá các loại đất để tính bồi thường do UBNDTP ban hành.

- Trường hợp tại khu vực đất thu hồi không có dự án nào đang triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thì áp dụng theo đơn giá các loại đất quy định theo Quyết định 316/2004 và các văn bản điều chỉnh, bổ sung liên quan.

Nếu hỗ trợ thêm thì áp dụng theo mức giá đất có hỗ trợ do UBNDTP ban hành. Trường hợp có vướng mắc hoặc giá cao hơn khung giá đất có hỗ trợ do UBNDTP ban hành thì phải báo cáo Hội đồng thẩm định bồi thường TP có ý kiến thẩm định, trình UBNDTP quyết định trước khi Chủ tịch UBND quận- huyện phê duyệt phương án bồi thường.

Bồi thường đối với đất ở

* Bố trí căn hộ chung cư hoặc giao đất ở tại khu tái định cư

Theo đó, các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở đủ điều kiện được bồi thường về đất và thuộc diện tái định cư sẽ được bố trí chủ yếu bằng căn hộ chung cư hoặc giao đất ở khác nếu có đủ quỹ đất trong khu vực quy hoạch hoặc tái định cư của dự án.

Phần chênh lệch về giá trị đất ở, nhà ở giữa nơi ở cũ và nơi ở mới (nếu có) được thanh toán bù trừ chênh lệch bằng tiền theo một trong hai trường hợp sau: Mức giá trị đất ở, nhà ở bị thu hồi lớn hơn giá trị đất ở, nhà ở được bồi thường theo quy hoạch nơi ở mới thì chủ đầu tư phải thanh toán phần giá trị chênh lệch này cho người bị thu hồi đất ở. Nếu mức giá trị đất ở, nhà ở bị thu hồi nhỏ hơn mức giá trị đất ở, nhà ở được bồi thường theo quy hoạch nơi ở mới thì người bị thu hồi đất phải thanh toán phần giá trị chênh lệch này cho chủ đầu tư.

Đơn giá đất ở, nhà ở tại các khu tái định cư dùng để bồi thường, bố trí lại khi nhà nước thu hồi đất là mức giá đất nền nhà hoặc căn hộ đã có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh đã được UBNDTP phê duyệt. Diện tích nhà ở, đất ở dùng để bố trí lại khu tái định cư không thấp hơn 80m²/nền hoặc 40m² sàn sử dụng/căn hộ và không quá hạn mức đất ở theo quy định của UBNDTP, phù hợp với thiết kế quy hoạch của dự án khu tái định cư đuợc duyệt.

Việc tái định cư bằng nhà ở đối với hộ có nhà ở, đất ở bị thu hồi có diện tích dưới 40m2 thì được bố trí lại nhà ở tái định cư có diện tích không thấp hơn 40m2 sàn sử dụng. Trường hợp đặc biệt, diện tích bị thu hồi lớn hơn hạn mức giao đất ở theo quy định và số nhân khẩu đông (trên 7 nhân khẩu/căn hộ) thì được xem xét giao thêm 1 căn hộ chung cư hoặc một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng tổng cộng không được vượt quá diện tích đất ở bị thu hồi.

* Bồi thường bằng tiền

Đơn giá đất ở vị trí mặt tiền đường (đất ở nằm tại vị trí mặt tiền đường là thửa đất tiếp giáp với đường hiện hữu) để tính tại khu vực thu hồi đất, áp dụng theo giá đất để tính bồi thường và hỗ trợ về đất.

Đối với đất ở không nằm vị trí mặt tiền đường, tính bồi thường bằng tỉ lệ % so với đơn giá đất ở mặt tiền đường của từng vị trí (không quá 70% đơn giá đất ở mặt tiền đường) tùy theo đặc điểm, hiện trạng của từng khu vực đất ở từng quận- huyện và do Hội đồng bồi thường của dự án xác định cụ thể. Trường hợp đặc biệt, khu đất ở không nằm ở vị trí mặt tiền đường có một mức giá đất ở để tính bồi thường, hỗ trợ nhưng có nhiều mức giá đất để tính trừ tiền sử dụng đất thì được phép áp dụng mức giá đất ở của vị trí có giá thấp nhất để tính trừ tiền sử dụng đất.

Việc tính giá bồi thường đất ở cho từng người sử dụng đất bị thu hồi sẽ tùy theo nguồn gốc, tính chất pháp lý, thời điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất, những khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thực hiện như sau: Đất ở có giấy chứng nhận hợp pháp, có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở thì giá bồi thường bằng 100% đơn giá đất ở để tính bồi thường.

Trường hợp đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở, có một trong các điều kiện để bồi thường về đất theo quy định, nếu sử dụng trước 15-10-1993 thì giá bồi thường bằng 100% đơn giá đất ở để tính bồi thường; sau 15-10-1993 đến trước ngày 22-4-2002 (ngày UBNDTP ban hành Chỉ thị 08) thì giá bồi thường bằng 100% đơn giá đất ở để tính bồi thường trừ đi 50% đơn giá đất ở để tính nghĩa vụ tài chính, nhưng không thấp hơn đơn giá bồi thường đất nông nghiệp theo hiện trạng. Trường hợp đất ở có nguồn gốc là đất nông nghiệp nhưng chủ hộ tự chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang làm đất ở mà không được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và sử dụng từ ngày 22-4-2002 trở về sau thì giá hỗ trợ là giá bồi thường của đất nông nghiệp theo hiện trạng.

Tái định cư: Chủ đầu tư trả tiền tạm cư!

Việc tái định cư được áp dụng cho các trường hợp chủ sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi và phải di chuyển toàn bộ đến nơi khác, có giấy tờ hợp pháp hoặc không có giấy tờ hợp pháp về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, có yêu cầu tái định cư thì được bố trí một căn hộ chung cư hoặc một lô nền đất ở khu tái định cư của dự án.

Đối với đất ở không đủ điều kiện được bồi thường về đất, có nhà ở và đất ở đang sử dụng, bị thu hồi nay phải di chuyển toàn bộ đến nơi khác và chỉ được hỗ trợ về đất, có thời điểm sử dụng đất trước ngày 15-10-1993, nếu không còn nơi ở nào khác và có hộ khẩu gốc tại TP Hồ Chí Minh, có yêu cầu tái định cư sẽ giải quyết như sau

Đối với hộ có hộ khẩu TP hoặc diện KT3 (nhưng có hộ khẩu gốc TP) thì được bố trí tái định cư bằng căn hộ chung cư theo giá bán tái định cư.

Đối với các hộ (diện KT3) không có hộ khẩu gốc TP nhưng đủ điều kiện để xét cho nhập hộ khẩu tại TP theo quy định và được cơ quan công an xác nhận, được giải quyết tái định cư bằng căn hộ chung cư theo giá không kinh doanh (giá bán cao hơn tái định cư, đảm bảo bù đắp và tái tạo chi phí đầu tư xây dựng chung cư hoặc chi phí đã mua lại quỹ nhà tái định cư). Trường hợp sử dụng đất ở có nguồn gốc lấn chiếm, sử dụng không hợp pháp từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 22-4-2002 thì không được xét tái định cư.

* Về chính sách tái định cư

Đối tượng tái định cư không phải nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ này do chủ đầu tư thực hiện. Nhà nước hoặc chủ đầu tư hỗ trợ một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thông qua giá bán nhà, đất phục vụ tái định cư. Người được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư không phải nộp các khoản tiền và lệ phí có liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Các khoản chi phí này do chủ đầu tư chịu.

* Bố trí tạm cư

Trường hợp chủ đầu tư chưa tổ chức tái định cư được, nhưng do yêu cầu sớm giải phóng mặt bằng để thi công thì các hộ thuộc diện tái định cư sẽ được bố trí vào khu tạm cư do chủ đầu tư xây dựng hoặc thuê của đơn vị khác (chủ đầu tư chịu chi phí thuê). Trường hợp các hộ này tự thu xếp nơi tạm cư thì chủ đầu tư chi hỗ trợ chi phí thuê nhà theo mức từng khu vực, cụ thể:

Khu vực 1: quận 1, 3, 5: hộ có nhân khẩu từ 4 người trở xuống là 1,4 triệu đồng/hộ/tháng; hộ có 5 nhân khẩu trở lên: 350 ngàn đồng/người/tháng.

Khu vực 2: quận 4, 6, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh và Gò Vấp: hộ có nhân khẩu từ 4 người trở xuống là 1,2 triệu đồng/hộ/tháng; hộ có 5 nhân khẩu trở lên: 300 ngàn đồng/người/tháng.

Khu vực 3: quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, Tân Phú: hộ có nhân khẩu từ 4 người trở xuống là 1 triệu đồng/hộ/tháng; hộ có 5 nhân khẩu trở lên: 250 ngàn đồng/người/tháng.

Khu vực 4: huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè: hộ có nhân khẩu từ 4 người trở xuống là 800 ngàn đồng/hộ/tháng; hộ có 5 nhân khẩu trở lên: 200 ngàn đồng/người/tháng.

Thời gian hưởng tiền hỗ trợ tạm cư: Được áp dụng trong suốt thời gian tạm cư, kể từ khi có biên bản bàn giao mặt bằng đến khi ký nhận biên bản bàn giao căn hộ chung cư hoặc biên bản nhận nền nhà tái định cư. Đối với các hộ được bố trí tái định cư bằng nền đất sẽ được hỗ trợ thêm tiền tạm cư 6 tháng kể từ ngày ký biên bản nhận nền nhà tái định cư trong thời gian chờ xây dựng nhà hoàn chỉnh. Ngoài ra, các hộ tạm cư còn được hỗ trợ thêm chi phí di chuyển đến nơi tạm cư 1 triệu đồng/hộ.

* Chính sách hỗ trợ

Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được giao, được hỗ trợ ổn định đời sống 500.000 đồng/nhân khẩu nếu không phải di chuyển chỗ ở đến nơi khác và hỗ trợ 1 triệu đồng/nhân khẩu có tên trong hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn (có cư ngụ thường xuyên) tại căn nhà phải di chuyển đến nơi khác; trường hợp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trồng cây lâu năm được hỗ trợ gấp đôi mức hỗ trợ nêu trên.

Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động, mức hỗ trợ không quá 2 triệu đồng/lao động (hỗ trợ cho số lao động nông nghiệp trong độ tuổi có tên trong hộ khẩu của hộ đó); việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề.

Hỗ trợ đối với gia đình chính sách khi phải di chuyển chỗ ở: Hỗ trợ thêm cho mỗi hộ gia đình Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng lao động 5 triệu đồng/hộ; thương binh, gia đình liệt sĩ (cha mẹ, vợ chồng, con là liệt sĩ) 3 triệu đồng/hộ; gia đình có công với cách mạng, gia đình cách mạng lão thành, gia đình cán bộ hưu trí và các đối tượng đang hưởng trợ cấp xã hội thường xuyên khác 1 triệu đồng/hộ; trường hợp trong hộ gia đình có nhiều đối tượng chính sách được hưởng như nêu trên thì chỉ tính một mức hỗ trợ của đối tượng có mức hỗ trợ cao nhất.

Đối với các hộ có nhà ở, đất ở bị thu hồi: không thuộc diện lấn chiếm và phải di chuyển toàn bộ, đủ điều kiện tái định cư nhưng có yêu cầu tự lo nơi ở mới, không có yêu cầu vào khu tái định cư của dự án được tính hỗ trợ thêm 20% trên tổng số tiền thưởng, hỗ trợ về đất ở của hộ đó được nhận. Nếu sau khi được cộng hỗ trợ thêm 20% mà tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất ở của hộ đó:

Thấp hơn 40 triệu đồng/hộ đối với địa bàn quận 1, 3, 5 thì chủ đầu tư hỗ trợ bổ sung cho đủ 40 triệu đồng/hộ; thấp hơn 35 triệu đồng/hộ đối với địa bàn quận 4, 6, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp thì chủ đầu tư hỗ trợ bổ sung cho đủ 35 triệu đồng/hộ; thấp hơn 30 triệu đồng/hộ đối với địa bàn quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, Tân Phú thì chủ đầu tư hỗ trợ bổ sung cho đủ 30 triệu đồng/hộ; thấp hơn 25 triệu đồng/hộ đối với địa bàn các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ và Nhà Bè thì chủ đầu tư hỗ trợ bổ sung cho đủ 25 triệu đồng/hộ.