Trong bối cảnh đó, động lực đáng chú ý của thị trường là tiến độ tích cực của các dự án hạ tầng lớn, đặc biệt là vành đai 4 và vành đai 2,5.
Trong năm nay, thị trường chung cư khó có khả năng tái diễn các đợt “sốt nóng” khi áp lực lãi suất cùng nguồn cung dồi dào khiến giới đầu tư thận trọng hơn. Thay vào đó, thị trường được dự báo sẽ chuyển sang giai đoạn tăng trưởng chọn lọc, ưu tiên những dự án có lợi thế về hạ tầng. Diễn biến này góp phần định hình thị trường bất động sản Hà Nội phát triển dựa trên nhu cầu ở thực, chất lượng dự án và năng lực triển khai của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, một số yếu tố cho thấy mặt bằng giá khó có khả năng hạ nhiệt ít nhất trong nửa đầu năm 2026 nhưng mức tăng, nếu có, cũng sẽ thấp hơn nhiều so với các năm trước.
Giá khó giảm trước hết là do tác động của Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá sát hơn với thị trường. Điều này làm gia tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tiếp tục chịu áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính. Tình trạng lệch pha cung-cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Dù nguồn cung năm 2026 được dự báo cải thiện so với giai đoạn trước, nhưng phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi các dự án nhà ở bình dân vẫn khan hiếm.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục vận động trong một chu kỳ mới, với động lực cốt lõi đến từ hạ tầng, quá trình mở rộng không gian đô thị và sự tái định hình cơ cấu nguồn cung nhà ở. Sự phát triển mạnh mẽ của các công trình hạ tầng trọng điểm sẽ là yếu tố dẫn dắt quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm sắp tới. Khu vực Đông Anh, khu vực phía tây Hà Nội được đánh giá là những điểm đến tiềm năng trong giai đoạn cận kề.
Theo Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, hạ tầng giao thông không chỉ đóng vai trò hỗ trợ mà còn mang tính quyết định đối với việc Hà Nội chuyển sang mô hình đô thị đa trung tâm. Khi giao thông đi trước, dòng vốn đầu tư, dân cư và các hoạt động kinh tế sẽ dịch chuyển theo, tạo nền tảng cho sự tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản.
Cũng có chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ không tăng trưởng nóng mà dựa trên nền tảng hạ tầng và nhu cầu thật. Những dự án gắn với các tuyến giao thông lớn, pháp lý minh bạch và được triển khai bài bản sẽ trở thành động lực chính của thị trường trong năm 2026.
Sự phát triển mạnh mẽ của các công trình hạ tầng trọng điểm sẽ là yếu tố dẫn dắt quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm sắp tới. Trong đó, việc khởi công và đẩy nhanh tiến độ các cây cầu mới, cùng với quá trình hoàn thiện các tuyến đường vành đai, các tuyến Metro số 2, số 5... đóng vai trò then chốt trong việc mở rộng không gian đô thị, cải thiện khả năng kết nối, gia tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở. Đáng chú ý, các tuyến đường vành đai như vành đai 1, vành đai 2,5, vành đai 3,5 và đặc biệt là vành đai 4 đang được triển khai với tiến độ rất nhanh so với trước đây.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam đánh giá, nhu cầu của thị trường vẫn đang duy trì ở mức tốt. Từ quý III đến quý IV/ 2025 đã có sự điều chỉnh về giá của căn hộ chung cư tại Hà Nội. Lý do chính là nguồn cung trong giai đoạn này chủ yếu nằm ở khu vực xa trung tâm, ngoại thành.
Phân bổ địa bàn của các dự án mới rộng hơn, có xu hướng xa trung tâm hơn. Riêng trong năm 2025, lượng sản phẩm bán ra là hơn 40.000 căn, trong đó có tới 40% là ở vùng ven. Vành đai 4 là khu vực sẽ chi phối thị trường trong thời gian tới khi nhiều dự án nhà ở sắp tới có vị trí bám theo trục đường giao thông này.
Từ động lực hạ tầng, triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội được đánh giá sẽ có sự phân hóa rõ rệt theo khu vực. Những địa bàn được hiện thực hóa sớm về kết nối hạ tầng sẽ là các khu vực có triển vọng cao hơn. Khu vực tây Hà Nội được đánh giá là điểm đến tiềm năng trong giai đoạn trước mắt nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến vành đai và các trục kết nối xuyên tâm, trong khi triển vọng trung hạn đang dần mở rộng về phía nam thành phố.
