Công văn được ban hành trên cơ sở tổng hợp ý kiến phát biểu của các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý, đại diện các tổ chức thành viên tại hội nghị phản biện xã hội và nghiên cứu hồ sơ dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Nội dung công văn đề cập tới các giải trình, lập luận về sự cần thiết ban hành Luật. Cùng với đó là nhiều ý kiến phản biện xã hội chuyên sâu đối với dự thảo Luật, nổi bật là một số vấn đề về hợp đồng mua bán và thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Quy định về nhà chung cư chưa đáp ứng thực tiễn
Trong đó,Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc nêu rõ: Các quy định về nhà chung cư và chính sách phát triển nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa bảo đảm đầy đủ tính thực tiễn của nhà chung cư hiện nay. Vì vậy, Chương IX dự thảo Luật cần luật hóa đầy đủ, cụ thể, rõ ràng các cơ chế, chính sách về chức năng, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư. Dự thảo Luật cần bổ sung quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quản lý và sử dụng căn hộ; quyền và nghĩa vụ, những điều cấm đối với chủ sở hữu, chủ sử dụng căn hộ với phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật cần quy định đầy đủ, rõ ràng cơ chế hội nghị nhà chung cư, bao gồm: về Ban quản trị nhà chung cư (Điều 145), cần quy định mô hình tổ chức và hoạt động của Ban Quản trị theo đó quy định rõ quyền và nghĩa vụ của ban quản trị nhà chung cư, tiêu chuẩn, điều kiện thành viên ban quản trị…; quy định đầy đủ, rõ ràng về hội nghị nhà chung cư, đặc biệt là quy định về vấn đề ủy quyền trong hội nghị cư dân để bảo đảm nguyên tắc bình đẳng, công khai, dân chủ chặt chẽ, tránh hình thức như thực tế hiện nay; mối quan hệ giữa Ban Quản trị, Ban Giám sát đầu tư của cộng đồng, Ban Thanh tra nhân dân, Ban Công tác Mặt trận ở khu dân cư, cấp ủy, chính quyền để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhân dân, bảo đảm dân chủ theo quy định của Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở sẽ có hiệu lực từ tháng 7/2023.
Về xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ, quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ tại khoản 1 Điều 26 dự thảo Luật nhìn chung chưa toàn diện, chưa phù hợp thực tế. Việc xử lý nhà chung cư bị phá dỡ nếu xảy ra cần phải xem xét và giải quyết một cách toàn diện, hài hòa giữa nhà nước, chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà chung cư.
Bên cạnh đó, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc cho biết: quy định tại khoản 1 Điều 26 dự thảo Luật về xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ “tiếp tục được sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới” và không có nhu cầu đóng góp kinh phí thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung cũng chưa thực sự phù hợp vì đã chuyển từ quyền sở hữu nhà ở sang quyền sử dụng đất ở xây dựng chung cư bị phá dỡ và việc tính tỷ lệ diện tích của tổng số căn hộ trên diện tích đất xây dựng chung cư sẽ không bảo đảm phù hợp vì diện tích căn hộ là sự phát triển không gian gấp nhiều lần của diện tích đất được xây dựng.
Các quy định bảo đảm quyền được khôi phục nhà ở, quyền được tham gia ý kiến vào quá trình quyết định về nhà ở cần được rà soát trong nội dung chính sách đối với nhà chung cư. Theo đó, dự thảo Luật cần quy định rõ hơn theo hướng bổ sung nguyên tắc, tiêu chí khi điều chỉnh quy hoạch đối với những khu vực đã xây dựng nhà chung cư, tránh vì lý do sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà cơ quan có thẩm quyền “dễ dàng” điều chỉnh quy hoạch sang mục đích sử dụng khác sau khi hết thời hạn sở hữu nhà, gián tiếp ảnh hưởng đến quyền có chỗ ở của người dân; quy định rõ quyền được tham gia ý kiến của chủ sở hữu trong các trường hợp xây mới nhà chung cư khi chung cư bị hư hỏng, phải phá dỡ.
Cần rà soát, nghiên cứu lại về thời hạn sở hữu nhà chung cư
Về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nội dung về sở hữu nhà chung cư, thời hạn sở hữu nhà chung cư cơ quan chủ trì soạn thảo đưa ra hai phương án tại Điều 25 dự thảo Luật: Phương án 1: Bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, Phương án 2: Không quy định về sở hữu nhà chung cư.
Theo phương án 1, dự thảo Luật quy định rõ về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, quy định cụ thể về quyền của các chủ sở hữu nhà chung cư sau khi chấm dứt quyền sở hữu: các chủ sở hữu được tiếp tục quyền sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư, trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định.
Theo phương án 2 thì việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư tiếp tục được thực hiện như theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP hiện hành. Mặc dù nhà chung cư hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ nhưng người dân vẫn được bồi thường theo hệ số từ 1 đến 2 lần.
Các ý kiến phản biện do Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc tiếp nhận, tổng hợp nêu rõ, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư tại Điều 25 dự thảo Luật quy định được cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và thống nhất, đồng bộ với quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013. Khi cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư cụ thể thì quyền sở hữu đó được bảo vệ, quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ và chỉ bị giới hạn trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013.
Do đó, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội. Mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo Luật trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp. Cần phải làm rõ, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng phương thức khác do các bên thỏa thuận.
Đồng thời, việc sử dụng một quyết định hành chính của UBND cấp tỉnh để “thông báo” việc phá dỡ nhà chung hết thời hạn sử dụng sẽ chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân cũng là vấn đề không phù hợp, không tương xứng với cơ chế xác lập quyền sở hữu, không gắn liền với trách nhiệm của nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.
Phản biện một số vấn đề về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, văn bản của Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc nêu rõ: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở và thường được xây dựng theo loại hợp đồng ưng thuận và do chủ đầu tư/người bán soạn thảo theo mẫu có sẵn. Khi các bên giao kết tại thời điểm các bên thỏa thuận xong các điều khoản cơ bản, tuy nhiên đối tượng của loại hợp đồng này là căn hộ chung cư, là một loại tài sản đặc biệt, phải được bảo đảm pháp lý bằng các thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng có những đặc điểm riêng so với hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán tài sản, xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư dự án và thường là tài sản hình thành trong tương lai.
Thực tế hiện nay nhiều loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng này dựa trên căn cứ pháp lý nêu tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại và là một dạng biến thể của hợp đồng góp vốn, có những quy chế pháp lý khác biệt để điều chỉnh như điều kiện của căn hộ được phép mua bán, điều kiện về tư cách chủ thể của chủ đầu tư kinh doanh, các điều kiện về bảo lãnh.
Để bảo đảm quyền lợi của người mua khi ký kết các hợp đồng mua bán chung cư, tránh việc người mua do thiếu kiến thức pháp lý về hợp đồng, về pháp luật nhà ở mà trong hợp đồng mua bán chung cư có những nội dung không an toàn pháp lý, không bảo đảm, bảo vệ được quyền lợi khi chủ đầu tư vi phạm các nghĩa vụ và cam kết trong hợp đồng (nhất là đối với các loại chung cư hình thành trong tương lai), nội dung công văn đề nghị dự thảo Luật cần cân nhắc thể hiện rõ các nguyên tắc ký kết, thỏa thuận, các nội dung cơ bản cần phải bảo đảm trong hợp đồng, mẫu hóa một số hợp đồng thông dụng, trong đó thể hiện rõ biện pháp bảo vệ quyền lợi của người mua và các bên có liên quan, các chế tài xử lý đối với vi phạm nghĩa vụ, cam kết, hợp đồng dành cho chủ đầu tư/người bán tại dự thảo Luật.
