Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 được thông qua tại kỳ họp bất thường thứ 5, Quốc hội khóa XV đã sửa đổi bổ sung Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 về bảng giá đất và giá đất. Cụ thể, Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 quy định về bảng giá đất và Điều 160 quy định về giá đất cụ thể.
Theo Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, xây dựng hằng năm theo các nguyên tắc thị trường và thực tiễn từng tỉnh (Khoản 3, Điều 159).
Cùng với đó, Điều 113 của Luật Đất đai năm 2013 không được áp dụng trong Luật Đất đai năm 2024 nữa, qua đó bỏ khung giá đất từng tồn tại gây bất cập.
Những điều chỉnh được thể hiện qua bảng so sánh dưới đây:
| Luật Đất đai năm 2013 | Luật Đất đai năm 2024 |
| Điều 113 quy định Khung giá đất | Bỏ khung giá đất |
. Điều 114 quy định về Bảng giá đất và giá đất cụ thể. . Bảng giá đất và giá đất phụ thuộc vào khung giá đất do Chính phủ ban hành. . Các nguyên tắc định giá đất (Điều 112) được quy định mơ hồ, chưa rõ ràng, chưa phù hợp với thực tiễn và yêu cầu phát triển kinh tế thị trường, chưa hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. . Giá đất cao nhất hoặc thấp nhất trong Bảng giá đất không được cao hơn giá tối đa hoặc thấp hơn giá tối thiểu trong khung giá đất do Chính phủ quy định. . Muốn điều chỉnh bảng giá đất cao vượt Khung giá đất thì phải đề nghị Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. . Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm/lần. . Bảng giá đất chưa được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất. | . Điều 159 quy định về Bảng giá đất; Điều 160 quy định về Giá đất cụ thể . Bảng giá đất và giá đất cụ thể không còn phụ thuộc vào Khung giá đất mà do Ủy ban nhân dân và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh độc lập xây dựng và quyết định. . Các nguyên tắc định giá đất phù hợp với xu thế phát triển kinh tế thị trường; hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và người dân. . Giá đất cao nhất, thấp nhất trong Bảng giá đất được Ủy ban nhân dân, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh độc lập xây dựng, quyết định theo các nguyên tắc thị trường và thực tiễn từng tỉnh (địa phương) (Điều 158). . Việc điều chỉnh Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. . Bảng giá đất được xây dựng hằng năm (1 năm)/lần. . Bảng giá đất được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất. |
Theo chuyên gia, TS Bùi Đức Hiển, Phó Chi hội trưởng Chi hội Luật gia (Viện Nhà nước và Pháp luật), giá đất có vai trò quan trọng trong việc thu tiền sử dụng đất, cũng như thu tiền thuế đất, xác định tiền xử phạt vi phạm hành chính liên quan đất và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Pháp luật Việt Nam coi trọng vấn đề này và đã luôn có quy định trong các Luật Đất đai từ trước đến nay.
"Tuy nhiên, việc quy định khung giá đất có bất cập là cấp Ủy ban nhân dân không thể xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Ví dụ như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh có những vị trí giá đất lên tới 1 tỷ đồng/m2. Nhưng khung giá đất do Chính phủ ban hành cho Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thì chỉ tối đa khoảng 500 triệu đồng/m2. Như vậy, thành phố không thể xây dựng bảng giá đất vượt khung, điều này dẫn tới thất thu cho nhà nước", ông Bùi Đức Hiển cho biết.
Để khắc phục điều này, trong Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã đưa ra quan điểm tiến bộ là bỏ khung giá đất. Luật Đất đai năm 2024 đã cụ thể hóa quan điểm.
Với các địa phương đã xây dựng bản đồ địa chính thì cho phép tỉnh xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa đất, làm cho giá đất phù hợp với giá thị trường hơn.
Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, sau đó tiếp tục được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo, từ đó giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường.
Theo các chuyên gia, đây là một cải cách nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu tình trạng đầu cơ và tăng cường tính công khai trong quản lý đất đai.
Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 bỏ quy định về khung giá đất và cho phép các tỉnh xây dựng bảng giá đất cũng như giá đất cụ thể sẽ góp phần bảo vệ hơn nữa quyền của người sử dụng đất và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất.
TS Bùi Đức Hiển nhấn mạnh: "Bảng giá đất được xây dựng tiệm cận với giá thị trường sẽ phù hợp với xu thế cung cầu. Chẳng hạn như, người dân bị thu hồi đất sẽ nhanh chóng bàn giao đất vì họ đã đạt lợi ích, đồng thời chủ đầu tư sẽ nhanh chóng nhận được quỹ đất để thực hiện dự án của mình".
Như vậy, việc bỏ Khung giá đất trong Luật Đất đai 2024 thể chế hóa được quan điểm của Đảng trong Nghị quyết số 18; giúp các tỉnh độc lập hơn trong xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường và phù hợp với thực tiễn tỉnh; hài hòa lợi ích giữa nhà nước với người sử dụng đất và chủ đầu tư: Giúp tăng cường nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước; giúp người sử dụng đất khi bị thu hồi đất được bồi thường với giá cao hơn; giúp chủ đầu tư sớm có quỹ đất để thực hiện dự án nhanh chóng hơn, hiệu quả hơn.
