Bất động sản Hà Nội dẫn dắt bởi khu vực trung tâm, Thành phố Hồ Chí Minh sôi động tại khu vực mở rộng

Theo các chuyên gia kinh tế, việc tháo gỡ pháp lý và thực thi các luật sửa đổi giúp nguồn cung căn hộ sơ cấp quý I/2026 duy trì ở mức cao tại cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, phân khúc nguồn cung giữa hai thị trường có sự phân hóa rõ rệt.

Báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng cho thấy, tại Hà Nội (bao gồm cả Văn Giang, Hưng Yên), tổng nguồn cung mở mới đạt khoảng 9.300 căn, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp (69%). Đáng chú ý, nguồn cung hạng sang ghi nhận mức tăng mạnh, đạt 2.900 căn nhờ sự trở lại của một khu đô thị mới tại khu vực trung tâm. Trong khi đó, thị trường Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng ghi nhận khoảng 11.100 căn hộ mở mới, chủ yếu tập trung tại phân khúc trung cấp và cao cấp. Nguồn cung trung - cao cấp chủ yếu đến từ Bình Dương cũ, nổi bật tại Dĩ An, Thuận An và thành phố mới Bình Dương. Trong khi đó, phân khúc hạng sang chỉ chiếm 8%, tập trung chủ yếu tại khu vực quận 2 cũ.

Nguồn cung căn hộ mở mới Hà Nội quý II/2026 chủ yếu tập trung tại khu nội thành, nơi ghi nhận sự trở lại của một dự án quy mô lớn sau nhiều năm vắng bóng - Hanoi Seasons Garden của chủ đầu tư Masterise Homes, chiếm tới 92% nguồn cung mới tại khu vực này.

Bên cạnh đó, khu tây ghi nhận 7 dự án mở mới trong quý, trong đó 4/7 dự án là các dự án nằm trên vành đai 3.5, cho thấy nguồn cung tiếp tục bám theo các trục hạ tầng lớn và xu hướng phát triển đa trung tâm của Hà Nội. Văn Giang, Hưng Yên chỉ chiếm 18% nguồn cung trong quý II/2026, giảm 26% với 4 dự án lớn tiếp tục mở bán trong quý, Bình Dương cũ dẫn dắt nguồn cung mới của Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng với sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài.

Nhu cầu bất động sản quý II/2026 giảm do áp lực tài chính và tâm lý chờ đợi của thị trường

Liên quan tới nhu cầu bất động sản trong quý II/2026 suy giảm, do áp lực tài chính và tâm lý chờ đợi của thị trường, theo khảo sát thực hiện trên hơn 600 khách hàng trong quý II/2026, bất động sản duy trì là kênh đầu tư được quan tâm nhất. Tuy nhiên, tỷ lệ này chỉ đạt 64%, giảm 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy người mua đang có xu hướng cân nhắc chuyển sang các kênh tài chính an toàn hơn.

Trong bối cảnh vĩ mô và quy hoạch còn nhiều biến động, 67% nhóm khách hàng chưa có nhu cầu bất động sản lựa chọn đứng ngoài quan sát, chờ tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn từ thị trường trước khi ra quyết định.

Bên cạnh đó, việc lãi suất cho vay thả nổi đang duy trì ở mức cao (dao động từ 11-14%/năm), khiến người mua thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy tài chính, với 40% khách hàng không có nhu cầu lo ngại chi phí vay mua nhà. Tỷ lệ hấp thụ giảm ở hầu hết các phân khúc tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Cụ thể, tại Hà Nội, ghi nhận 7.100 giao dịch sơ cấp, giảm 3% theo quý và giảm 8% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở mới giảm quý thứ ba liên tiếp, còn 50%, cho thấy tâm lý người mua thận trọng hơn trong bối cảnh mặt bằng giá cao và áp lực tài chính gia tăng. Sự suy giảm về tỷ lệ hấp thụ này ghi nhận ở cả phân khúc cao cấp (giảm 16 điểm phần trăm) và phân khúc hạng sang (giảm 27 điểm phần trăm).

Còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường tiêu thụ 9.500 căn hộ, chủ yếu tại khu vực Bình Dương cũ, trong khi đó khu vực trung tâm Thành phố chỉ ghi nhận 2.400 giao dịch (giảm 13% so với năm ngoái). Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm ở cả phân khúc trung cấp và hạng sang, trong khi phân khúc cao cấp, tập trung chủ yếu tại Bình Dương cũ có tỷ lệ hấp thụ tăng cao do nhiều dự án đã nâng cấp tiêu chuẩn sản phẩm và có sự tham gia của chủ đầu tư nước ngoài.

Dự báo nguồn cung gia tăng trong 2026-2027

Metro là hạ tầng quan trọng trong việc gia tăng khả năng tiếp cận và tăng trưởng kinh tế-xã hội cho khu vực. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, hạ tầng metro sẽ gia tăng giá trị sử dụng của đất đai, gián tiếp tạo ra việc làm, gia tăng mật độ dân số đồng thời tăng khả năng tiếp cận, liên kết vùng. Bên cạnh đó, còn góp phần hình thành khu vực có thể sống, làm việc, mua sắm và sử dụng dịch vụ quanh ga.

Ngày 29/6/2026, Hà Nội chính thức công bố Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, đồng thời đẩy nhanh triển khai các tuyến metro, đường vành đai và trục kết nối liên vùng. Đây là nền tảng quan trọng để tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng đa cực, giảm áp lực lên khu vực trung tâm và thúc đẩy phát triển gắn với giao thông công cộng. Về dài hạn, định hướng mới sẽ mở rộng không gian phát triển, phân bổ lại dân cư và hoạt động kinh tế ra các cực đô thị mới, hình thành các hành lang TOD với chức năng riêng nhưng có tính liên kết và bổ trợ lẫn nhau.

Đối với thị trường bất động sản, hạ tầng và quy hoạch đồng bộ sẽ mở rộng quỹ đất phát triển, bổ sung nguồn cung và thúc đẩy hình thành các trung tâm nhà ở - thương mại mới. Theo đó, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ ngày càng được quyết định bởi khả năng kết nối thực tế, mức độ hoàn thiện hạ tầng và tiện ích, thay vì chỉ phụ thuộc vào khoảng cách địa lý tới khu vực trung tâm.

Giai đoạn 2026-2027, nguồn cung căn hộ mới được dự báo tiếp tục gia tăng khi nhiều dự án hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện mở bán, đạt khoảng 35.000-40.000 căn/năm. Về giá bán, khu trung tâm Hà Nội được kỳ vọng tăng 1013% trong năm 2026, trong khi Văn Giang (Hưng Yên) dự tính tăng nhẹ 3-5% nhờ nguồn cung mới dồi dào với mức giá hợp lý. Sang đến năm 2027, đà tăng giá dự kiến chậm lại khi nhiều đại dự án tại khu vực phía nam và phía bắc đồng loạt gia nhập thị trường.

Với Thành phố Hồ Chí Minh, làn sóng hạ tầng liên vùng, tái định hình thị trường bất động sản Thành phố, trong đó, các tuyến vành đai đang được triển khai theo lộ trình, với một số đoạn dự tính hoàn thành ngay trong năm 2026 (Vành đai 3) và các đoạn còn lại tiếp tục khởi công mở rộng ra vùng ngoài (Vành đai 4). Việc rút ngắn thời gian kết nối liên vùng đang thúc đẩy thanh khoản tại các thị trường vệ tinh giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh đồng thời mở ra dư địa tăng giá trung - dài hạn cho các khu vực xa trung tâm hơn theo mô hình phát triển vòng ngoài. Điều này đã và đang hình thành tại một số khu đô thị lớn tại Bình Dương cũ.

Thêm vào đó, mạng lưới đường sắt đô thị tiếp tục được đẩy nhanh tiến độ với các mốc hoàn thành trải dài từ nay đến 2030, cùng với quy hoạch các khu vực phát triển TOD cho thấy chiến lược phát triển đô thị theo định hướng TOD đang dần được hiện thực hóa. Xu hướng này củng cố triển vọng tăng giá dài hạn cho bất động sản dọc các hành lang tuyến, đặc biệt tại những khu vực kết nối trực tiếp với các đầu mối giao thông và hạ tầng trọng điểm mới.

Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh được dự báo bước vào giai đoạn ổn định và tích cực hơn trong giai đoạn 2026-2027, chủ yếu nhờ nguồn cung quy mô lớn từ Bình Dương, qua đó nâng tổng nguồn cung mở bán lên khoảng 30.000-35.000 căn/năm.

Về giá bán, khu vực trung tâm Thành phố được kỳ vọng duy trì mặt bằng giá tương đối ổn định trong năm 2026, với mức tăng khoảng từ 3-5%, trước khi bật tăng mạnh 15-20% trong năm 2027 nhờ sự xuất hiện của dự án siêu sang tại phường Sài Gòn. Trong khi đó, Bình Dương cũ dự báo duy trì tăng trưởng 15-20%/năm nhờ có sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài với các dự án có tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng cao cấp hơn.