Những vấn đề này đang được xem là giải pháp quan trọng nhằm giảm chi phí tuân thủ, cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển dự án và thúc đẩy nguồn cung nhà ở trong giai đoạn mới.
Tạo thêm dư địa phát triển khi giảm các rào cản về thủ tục đầu tư
Sau gần hai năm thực hiện, Luật Nhà ở năm 2023 đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho phát triển nhà ở, từng bước huy động nguồn lực xã hội đầu tư, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và bảo đảm an sinh xã hội.
Tuy nhiên, quá trình triển khai cũng bộc lộ nhiều vướng mắc khi một số quy định chưa bảo đảm tính thống nhất với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn cũng như Luật Kinh doanh bất động sản.
Đồng thời, việc tổ chức mô hình chính quyền địa phương hai cấp và sắp xếp đơn vị hành chính cũng đặt ra yêu cầu phải rà soát, điều chỉnh nhiều quy định liên quan phân cấp, phân quyền và quản lý phát triển nhà ở.
Cùng với đó, các quy định về giao dịch nhà ở, thế chấp, giải chấp dự án đầu tư và nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn thiếu sự đồng bộ với pháp luật về đất đai và giao dịch bảo đảm, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý trong quá trình triển khai dự án cũng như xác định điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là việc tinh gọn từ 198 điều xuống còn 145 điều, giảm 53 điều, tương đương khoảng 26% số điều so với Luật Nhà ở năm 2023.
Theo cơ quan soạn thảo, việc cắt giảm này thể hiện định hướng đổi mới công tác lập pháp khi Luật chỉ tập trung quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc và khung pháp lý cốt lõi, tạo điều kiện để các quy định chi tiết được điều chỉnh linh hoạt theo yêu cầu thực tiễn, qua đó giảm gánh nặng tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp.
Dự thảo đồng thời xác định sáu nhóm chính sách lớn, bao gồm hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở gắn với phân cấp, phân quyền; nâng cao hiệu quả quản lý sở hữu nhà ở; phát triển hệ thống nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân; hoàn thiện cơ chế huy động nguồn vốn; đổi mới chính sách quản lý, sử dụng nhà ở và hoàn thiện các quy định về giao dịch nhà ở theo hướng đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành.
Dự thảo Luật được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa phát triển thông qua việc hoàn thiện cơ chế huy động nguồn lực xã hội và giảm các rào cản về thủ tục đầu tư.
Đáng nói, dự thảo tiếp tục luật hóa nhiều cơ chế thí điểm đã được thực tiễn kiểm chứng như Nghị quyết số 201/2025/QH15 về phát triển nhà ở xã hội và các cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực này. Việc luật hóa các chính sách đặc thù sẽ tạo nền tảng pháp lý ổn định hơn, giúp doanh nghiệp yên tâm triển khai dự án, nhất là các dự án nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung nhiều loại hình mới như nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê và nhà có mục đích lưu trú, góp phần đa dạng hóa nguồn cung và mở rộng cơ hội đầu tư cho doanh nghiệp. Đặc biệt, lần đầu tiên dự thảo dành riêng một chương quy định về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó đề cập các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và đầu tư đối với khu vực tư nhân tham gia phát triển phân khúc này.
Hoàn thiện hồ sơ với nhà ở xã hội vẫn còn nhiều khó khăn
Theo bà Lê Thị Hoàng Thanh, Phó Cục trưởng Cục Pháp luật dân sự-kinh tế, Bộ Tư pháp, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được xây dựng theo hướng hoàn thiện môi trường pháp lý minh bạch, ổn định; giảm chi phí tuân thủ, cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và tháo gỡ các điểm nghẽn trong đầu tư, phát triển nhà ở. Dự thảo cũng hướng tới đa dạng hóa các loại hình nhà ở, khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời hoàn thiện các quy định về sở hữu, giao dịch và chính sách tài chính trong lĩnh vực nhà ở.
“Các chính sách này tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án, tổ chức tín dụng, đơn vị tư vấn, công chứng, môi giới cũng như hộ kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng, vật liệu và bất động sản”, bà Thanh cho biết.
Theo luật sư Nguyễn Đỉnh, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, hiện có quá nhiều loại hình nhà ở dẫn đến tình trạng phức tạp, chồng chéo. “Liệu có cần thiết phải tách riêng “Nhà ở chính sách” và “Nhà ở xã hội” thành hai loại hình nhà ở với hai chính sách khác biệt?”, ông Đỉnh băn khoăn.
Theo phần giải thích từ ngữ thì hai loại hình nhà ở này được diễn giải gần như trùng khớp: Đều là những loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước để phục vụ các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Về logic, nếu đây là những loại hình nhà ở có tính chất khác nhau thì về kỹ thuật trình bày, chúng phải được diễn giải khác nhau. Việc bổ sung các loại hình nhà ở với chế độ pháp lý riêng không chỉ làm hệ thống khái niệm trở nên rối rắm mà còn có nguy cơ phân mảnh chính sách nhà ở, khi cùng một mục tiêu an sinh lại được điều chỉnh bởi nhiều chế định khác nhau.
Luật sư Nguyễn Đỉnh đề xuất, ghép chính sách “Nhà ở chính sách” vào “Nhà ở xã hội”, coi đây là một loại hình nhà ở xã hội đặc biệt cho một nhóm đối tượng riêng biệt.
Đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội, Tiến sĩ, luật sư Nguyễn Thị Thu Hiền, luật sư thành viên Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn ASL đề xuất tiếp tục hoàn thiện quy định về đối tượng được hưởng chính sách, điều kiện tiếp cận và cơ chế thực hiện để chính sách đi vào cuộc sống hiệu quả hơn. Theo bà, việc phát triển nhà ở xã hội cần được đặt trong tổng thể chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, gắn với nhu cầu thực tế của người dân và điều kiện phát triển kinh tế-xã hội của từng địa phương.
Về việc tiếp cận nhà ở xã hội, nhất là đối với các cặp vợ chồng trẻ có thu nhập trung bình, Phó Cục trưởng Cục Pháp luật dân sự-kinh tế, Bộ Tư pháp cho biết chính sách hiện hành đã quy định khá đầy đủ các hình thức tiếp cận gồm mua, thuê và thuê mua. Tùy điều kiện kinh tế, người dân có thể lựa chọn hình thức phù hợp và tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi theo quy định.
Tuy nhiên, bà Thanh thừa nhận trên thực tế việc hoàn thiện hồ sơ vẫn còn nhiều khó khăn do các thủ tục xác nhận chưa có nhà ở, xác nhận thu nhập hay tình trạng hôn nhân tại một số địa phương còn mất nhiều thời gian, nhất là đối với người lao động ngoài khu vực nhà nước. Mỗi trường hợp có điều kiện và hồ sơ khác nhau nên rất khó hướng dẫn chung. Người dân cần tìm hiểu kỹ các quy định hiện hành hoặc liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể.
Đóng góp ý kiến tại hội nghị, luật sư Trương Thị Hòa, thành viên Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, đại diện Hiệp hội Bất động sản Thành phố cũng kiến nghị nghiên cứu mở rộng quyền tham gia phát triển nhà ở xã hội của cá nhân nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định; đồng thời xem xét mở rộng nhóm đối tượng được ưu tiên tiếp cận nhà ở xã hội, trong đó có người khuyết tật, người bị thu hồi đất và công nhân xây dựng.
Lãnh đạo Cục Pháp luật dân sự-kinh tế cho biết, những đề xuất về mở rộng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội sẽ tiếp tục được nghiên cứu, trao đổi với Bộ Xây dựng; đồng thời Bộ Tư pháp sẽ tăng cường các hoạt động tuyên truyền, đối thoại và hỗ trợ pháp lý để người dân tiếp cận, thực hiện đúng các quy định của pháp luật.
Chị Lưu Lan Hương, phường Thanh Xuân, thành phố Hà Nội hy vọng, với chính sách mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi), những người còn gặp khó khăn về nhà ở như gia đình chị có điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn. "Tôi thấy có nhiều dự án xây nhà ở xã hội nhưng thấy những cảnh chen lấn, xô đẩy, khó khăn về thủ tục nên chưa dám nộp hồ sơ. Hy vọng mọi thứ sẽ thay đổi", chị Hương nói.
