Theo đánh giá của Sở Xây dựng thành phố, các tranh chấp, khiếu nại trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư chủ yếu về quyền sở hữu chung, riêng, bàn giao kinh phí bảo trì, bàn giao hồ sơ nhà chung cư, quản lý vận hành chung cư, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư xây dựng không phép, xây dựng sai phép.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng một số hạng mục tại chung cư, Ban quản trị tự ý chuyển đổi công năng phần diện tích sở hữu chung, vấn đề nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, vi phạm về phòng cháy, chữa cháy… Sở dĩ các vụ tranh chấp chung cư diễn ra dai dẳng, khó giải quyết triệt để là do đây là các vụ tranh chấp dân sự, thỏa thuận giữa các bên, thậm chí, mặc dù được quy định trong các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với các mức xử phạt hành chính.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, có đầy đủ cơ chế bảo vệ quyền lợi cư dân gồm cơ quan quản lý nhà nước, thể chế pháp luật, các chủ đầu tư chính trực, Ban quản trị nhà chung cư, các hiệp hội và cơ quan truyền thông báo chí. Tuy nhiên, cư dân trong các chung cư cũng phải hiểu quyền của mình để tự bảo vệ mình; trong đó, có việc tham gia đầy đủ các hội nghị nhà chung cư, không cử người đại diện tham gia, khi đó Ban quản trị chung cư sẽ không dám tự tiện chủ trương những vấn đề bất lợi đến quyền lợi cư dân.
Ngoài ra, cần đào tạo cho thành viên Ban quản trị, thêm nữa, cư dân chung cư cần bầu người có năng lực tham gia Ban quản trị và phải có cơ chế giám sát để tránh hoạt động sai trái của Ban quản trị. Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hùng, Phó Trưởng phòng Quản lý nhà và Công sở (Sở Xây dựng thành phố), khi tổ chức hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị phải công khai tài chính theo quy định, nếu không thực hiện sẽ có chế tài xử lý. Tuy nhiên, hiện nay, có những hội nghị nhà chung cư tổ chức chưa rõ ràng, ảnh hưởng đến việc bầu Ban quản trị.
Trong quá trình sử dụng nhà chung cư phát sinh tranh chấp, Sở Xây dựng kiến nghị các đơn vị liên quan xây dựng bộ tiêu chí sử dụng nhà chung cư để người dân tham khảo, từ đó hạn chế các tranh chấp phát sinh. Để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng nhà chung cư, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cũng kiến nghị UBND thành phố đề nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh quy định pháp luật về cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung theo hướng khởi kiện tại Tòa án dân sự trong một vụ án dân sự. Đồng thời, ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xác định diện tích sở hữu chung, riêng đối với nơi để xe trong hồ sơ thiết kế, cấp phép xây dựng, tránh phát sinh tranh chấp.
Mới đây, Sở Xây dựng thành phố đã có báo cáo đến UBND thành phố Hồ Chí Minh về việc kiểm tra tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố năm 2022. Theo Sở Xây dựng, toàn thành phố có tổng cộng 1.518 chung cư với 2.445 lô, gồm 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Số lượng chung cư tập trung nhiều nhất tại quận 1 (230 chung cư), quận 5 (245 chung cư), quận 7 (103 chung cư), Bình Thạnh (156 chung cư), Tân Bình (67 chung cư)...
Riêng huyện Cần Giờ và Củ Chi không có chung cư. Sở Xây dựng thành phố hiện tiếp nhận ngày càng nhiều các thông tin phản ánh, kiến nghị và các tranh chấp liên quan đến chung cư. Các nội dung phản ánh chủ yếu liên quan đến các chung cư được phê duyệt và xây dựng sau khi Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực, ít xảy ra tại các chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 và chung cư thuộc sở hữu Nhà nước.
Nội dung phản ánh, kiến nghị và các tranh chấp chủ yếu liên quan đến quyền, nghĩa vụ của các chủ thể tại nhà chung cư (chủ đầu tư, Ban quản trị, Ban quản lý, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chung cư...). Đồng thời, liên quan đến trách nhiệm giải quyết của nhiều cơ quan hành chính nhà nước các cấp (như cấp giấy chứng nhận, xử lý vi phạm trật tự xây dựng, phòng cháy, chữa cháy, kinh phí bảo trì...). Một số chung cư có nội dung phản ánh phức tạp, kéo dài liên quan đến trách nhiệm giải quyết của nhiều đơn vị hành chính các cấp. Thời hạn kiểm tra sẽ đến hết tháng 7/2022.
Bài và ảnh: NGUYỄN QUỲNH
