Xác định lỗi khi hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên bố vô hiệu

Trả lời: Theo quy định tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loạt tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì về nguyên tắc chung khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Tòa án buộc bên mua trả lại nhà ở cho bên bán; bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà. Theo quy định tại khoản 2 Điều 146 BLDS, bên có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia; do đó việc xác định lỗi của một hoặc các bên như sau:

- Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp. Trong trường hợp này, bên bán bị coi là có lỗi nếu làm cho bên mua tin tưởng là bên bán có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc có hành vi gian dối để được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên mua tin và giao kết hợp đồng mua bán nhà đó. Bên mua bị coi là có lỗi nếu có hành vi gian dối làm cho bên bán tin tưởng là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên mua nên đã giao kết hoặc giao nhà ờ cho bên mua.

- Đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định tại các Điều 140, 141, 142, 143 BLDS thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng đã xác định lỗi của bên bán hoặc lỗi của bên mua.

- Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên trừ trường hợp quy định tại Điều 137 BLDS, thì tòa án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

(Báo Đời sống và Pháp luật)