Ngăn chặn tình trạng lừa đảo bất động sản

Bài 1: Những chiêu trò, thủ đoạn

Mới đây, dư luận xôn xao về việc một số công ty BĐS, cá nhân lập nên các dự án "ma", phân lô, bán nền trên giấy hoặc sử dụng các thủ đoạn lừa bán đất cho nhiều người, làm giả sổ đỏ… để chiếm đoạt tài sản. Nhiều khách hàng vì thiếu hiểu biết, không tìm hiểu tính pháp lý của các dự án đã "sập bẫy" các đối tượng lừa đảo.

Những miếng "bánh vẽ"

Cuối tháng 6/2021, Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa truy tố Nguyễn Chí Uy (cựu Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà Nha Trang) và Đào Trung Dũng (cựu Kế toán trưởng công ty này), cùng về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Bằng thủ đoạn gian dối tự ý sửa thiết kế, điều chỉnh, lừa bán các lô đất không nằm trong quy hoạch của dự án khu dân cư Cồn Tân Lập (TP Nha Trang), từ tháng 11/2016 đến 4/2017, Uy đã ký hợp đồng góp vốn với nhiều khách hàng, có lô ký hợp đồng với hai người. Từ đó, Dũng lập các chứng từ thu tiền. Tổng số tiền cả hai chiếm đoạt gần 28 tỷ đồng. Tháng 6/2021, Tòa án nhân dân TP Hà Nội mở phiên xét xử và tuyên phạt bị cáo Nguyễn Thị Cẩm Vân (trú tại phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội) 12 năm tù về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Vân có hành vi dùng một sổ đỏ bán nhà đất cho nhiều người, chiếm đoạt số tiền gần 10 tỷ đồng... Cách đây không lâu, nhiều người dân ở TP Hồ Chí Minh cũng bị một số đối tượng lừa đảo giới thiệu mua các mảnh đất bằng giấy viết tay tại huyện Bình Chánh. Để tăng niềm tin, các đối tượng còn nhận sẽ hoàn thiện thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, khi khách hàng "xuống tiền" thì các đối tượng đã biến mất.

Theo tìm hiểu của phóng viên, đối với đất nền, thủ đoạn chủ yếu của các đối tượng là lập các dự án "ma". Sau đó, đội ngũ môi giới gọi điện thoại mời người có nhu cầu đầu tư đi xem nền đất, nhưng thực tế là đất chưa được phê duyệt dự án. Các dự án "ma" đều được lập bản đồ, chia lô, có cảnh quan trên giấy bắt mắt và quan trọng nhất là giá bán thấp hơn thị trường rất nhiều. Khi đưa người đi xem đất nền, các đối tượng thuê người đóng giả khách hàng, chen nhau ký hợp đồng và thanh toán tiền để nhà đầu tư thấy đất khu vực đó đang "sốt". Cũng có trường hợp lập website có tên gần giống với các doanh nghiệp BĐS lớn, sử dụng trái phép hình ảnh, tài liệu sai lệch về dự án rồi đưa ra mức giá bán thấp hơn nhiều so với thị trường. Một tình trạng phổ biến khác là giới thiệu cho những người muốn đầu tư những mảnh đất nông nghiệp, với lời hứa hẹn là trong một thời gian ngắn sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở. Sau khi nhận khoản tiền thanh toán trước, người bán "mất tích", để lại nhà đầu tư với mảnh đất có giá trị thấp hơn rất nhiều số tiền bỏ ra.

Theo luật sư Phạm Việt Hưng, Trưởng Văn phòng luật sư Thiên Hưng và Cộng sự, với trường hợp một mảnh đất bán cho nhiều người, BĐS được bán thường thuộc diện đang đợi làm thủ tục cấp sổ đỏ, chuyển đổi mục đích sử dụng… Các giao dịch này phần lớn chỉ được thực hiện bằng giấy tờ viết tay. Với BĐS được xác lập chủ quyền, theo lãnh đạo Phòng Quản lý đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa), địa phương đã có trường hợp giả báo mất sổ đỏ rồi làm sổ mới. Có hai sổ đỏ trong tay, đối tượng đã đem bán cùng một BĐS cho hai người khác nhau. Ngoài ra, còn có các hành vi lừa đảo khác như mua bán BĐS qua vi bằng đối với đất không thể làm sổ đỏ, nằm trong quy hoạch hoặc đang thế chấp tại ngân hàng. Thực chất việc lập vi bằng không có giá trị pháp lý như hợp đồng công chứng. Vì thế người mua sẽ mất trắng tài sản khi nhà bị giải tỏa, ngân hàng siết nợ… Một thủ đoạn nữa cũng xuất hiện nhiều trong thời gian gần đây là dùng giấy tờ giả. Thủ đoạn của các đối tượng là nhắm đến những người đăng tải thông tin bán đất, tìm cách mượn sổ đỏ và chụp lại. Sau đó, chúng sử dụng các thông tin được sao chụp, làm giả bộ hồ sơ, giấy tờ của chủ nhà rồi rao bán BĐS.

Cần hết sức cảnh giác

Nếu gõ cụm từ "đất nền giá rẻ" tại các công cụ tìm kiếm trên internet, sẽ nhanh chóng cho ra hàng nghìn kết quả. Tại các trang web kinh doanh BĐS, sẽ không khó để bắt gặp các lời mời chào rất hấp dẫn như: "Cam kết giá rẻ nhất thị trường"; "Đầy đủ chuẩn chỉ của một khu đô thị, chỉ chờ cấp sổ"… Phóng viên đối chiếu mức giá tại các mẩu tin nêu trên với mức giá thực tế cùng khu vực mà các công ty BĐS uy tín đang rao bán thì rẻ hơn 10% đến 20%. Để tìm hiểu thêm thông tin, phóng viên đến hai huyện Thạch Thất và Quốc Oai (Hà Nội). Trên đường vào huyện Thạch Thất, đập vào mắt là hàng trăm, hàng nghìn áp-phích quảng cáo rao bán đất nền được treo lên những gốc cây ven đường. Thử liên hệ với một vài số điện thoại thì được biết hầu hết đều chưa có sổ đỏ. Hỏi bao giờ cấp sổ thì đầu dây bên kia trả lời là chưa có thời gian chính xác bởi một phần đất là đất nông nghiệp, đang chờ chuyển đổi. Tìm đến các khu đất được gọi là "đất nền dự án" được rao bán thì hầu hết là các mảnh đất có diện tích lớn của người dân, được chia nhỏ để bán. Xã Đồng Chúc là nơi được nhiều môi giới đăng tin rao bán đất nền dự án, khu giãn dân…, lãnh đạo UBND xã khẳng định, quỹ đất của xã còn rất ít và tại địa phương không hề có dự án. Tại huyện Quốc Oai, trên website chính thức một công ty giới thiệu về một dự án đất nền phân lô có tổng diện tích hơn 4.500 m² trên địa bàn xã Phú Cát. Sau đó, lãnh đạo UBND xã đã lên tiếng khẳng định trong thửa đất đó chỉ có 400 m² là đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Nếu chuyển đổi sang đất ở thì cũng không quá 120 m² theo quy định.

Không chỉ đất nền, trên các diễn đàn về đất đai trên internet và mạng xã hội, nắm bắt được việc nhiều người có nhu cầu mua nhà đất nhưng kinh tế eo hẹp các thông tin rao bán nhà đất giá "siêu rẻ" xuất hiện nhan nhản tại các khu vực như Ba La (quận Hà Đông), Tả Thanh Oai (Thanh Trì). Khi được hỏi về thủ tục pháp lý thì được biết, ban đầu, chủ đất sẽ có giấy tờ viết tay. Phóng viên bày tỏ lo ngại về nguồn gốc đất thì được trả lời chắc nịch: "Một thời gian nữa, trong quy hoạch khu vực này sẽ được chuyển đổi thành đất ở, anh sẽ được cấp sổ đỏ". Hỏi cụ thể hơn thì nhận được câu trả lời vòng vo: "Có thể mấy tháng nữa, cũng có thể sang năm. Cái này thuộc quy hoạch của thành phố, em không nắm được cụ thể!".

Theo chuyên gia BĐS Nguyễn Mạnh Hà, hầu hết các vụ lừa đảo bị cơ quan khởi tố đều liên quan các doanh nghiệp không có uy tín, thiếu kinh nghiệm và năng lực. Các đối tượng đánh vào lòng tham và sự thiếu hiểu biết về BĐS của nhà đầu tư cá nhân để lừa đảo. Vì thế, nếu giá BĐS rẻ hơn rất nhiều so với mặt bằng chung cần tuyệt đối thận trọng. Người mua đất nền cần tìm hiểu về năng lực tài chính của chủ đầu tư các khu đất nền. Trên thực tế, dù biết BĐS không đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 nhưng vì giá rẻ cho nên nhiều người vẫn sẵn sàng mạo hiểm dẫn đến những hệ lụy về sau. Bên cạnh đó, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Vì thế, tuyệt đối không mua nhà bằng giấy viết tay, vi bằng. Ngoài ra, người mua cũng có thể kiểm tra sổ đỏ giả, đất có nằm trong quy hoạch, thế chấp hay bán cho nhiều người hay không. Thí dụ, để kiểm tra sổ đỏ thật hay giả hoặc thông tin biến động có thể xin thông tin tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

(Còn nữa)