Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông các dự án bất động sản đình trệ

Tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án

Chiều 22/10, Quốc hội tiếp tục thảo luận tại Tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Phát biểu tại tổ, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nêu rõ, chuyển nhượng dự án bất động sản đang là một trong những điểm nghẽn lớn cần được tháo gỡ. Thời gian qua, có hàng nghìn dự án đình trệ do chủ đầu tư mất năng lực tài chính. Quy định phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng khiến nhiều dự án rơi vào vòng luẩn quẩn: chủ đầu tư không có tiền nên muốn chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải có tiền hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Hệ quả là đất đai bị bỏ hoang, nguồn vốn tín dụng bị mắc kẹt, quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng trong thời gian dài.

Vì vậy, việc sửa đổi Luật lần này cần hướng đến tháo gỡ khối lượng lớn dự án đình trệ, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hai con số. Theo đó, cần cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành, với điều kiện có năng lực tài chính rõ ràng, cam kết hoàn thành nghĩa vụ trong thời hạn cụ thể, có bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm.

Đối với việc phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án như dự thảo Luật, Chủ tịch Quốc hội đánh giá đây là hướng đi đúng, song cần quy định rõ tiêu chí về năng lực của bên nhận chuyển nhượng và trách nhiệm giám sát để tránh bị lợi dụng. Đồng thời, cần bổ sung cơ chế xử lý nhanh đối với những dự án mà chủ đầu tư bỏ dở hoặc không muốn tiếp tục triển khai, bảo vệ quyền lợi của người đã mua nhà.

Tăng cường bảo vệ người mua nhà, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ tịch Quốc hội lưu ý yêu cầu tăng cường bảo vệ người mua nhà, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai và khoản tiền 5% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở được giữ lại tại tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư sử dụng hình thức đặt cọc hoặc thỏa thuận thông qua các công ty sân sau để huy động vốn trước khi dự án đủ điều kiện pháp lý. Khi dự án chậm tiến độ hoặc thất bại, người mua gặp khó khăn trong việc đòi lại tiền; quy định về bảo lãnh và quản lý khoản tiền 5% giá trị còn lại cũng chưa chặt chẽ, dễ bị lách.

Đánh giá cơ chế bảo đảm khoản tiền 5% giá trị còn lại bằng tài sản phong tỏa trong dự thảo Luật là cần thiết, Chủ tịch Quốc hội đề nghị quy định rõ thời điểm chuyển tiền, điều kiện giải tỏa, trách nhiệm của ngân hàng trong quản lý khoản tiền và phương án xử lý khi chủ đầu tư vi phạm.

Cùng với đó, cần triệt để ngăn chặn các hình thức thu tiền đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ trước khi dự án bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc người mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng cần được làm rõ, tránh đẩy rủi ro sang người mua nhà.

Cắt giảm điều kiện kinh doanh gắn với kiểm soát chất lượng

Theo Chủ tịch Quốc hội, việc cắt giảm điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính là đúng hướng nhưng cần đi đôi với kiểm soát chất lượng.

Chủ tịch Quốc hội chỉ ra một số bất cập trong hoạt động kinh doanh bất động sản, như chủ đầu tư tự soạn thảo hợp đồng với nhiều điều khoản bất lợi cho người mua, quy định còn chồng chéo với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; việc đăng ký hợp đồng mẫu và công khai thông tin dự án chưa đầy đủ, kịp thời…

Ông bày tỏ thống nhất với đề xuất áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản và công khai hợp đồng trên hệ thống thông tin trước khi sử dụng. Việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng cũng cần thiết, nhưng phải đánh giá kỹ rủi ro, có cơ chế kiểm soát để tránh tình trạng “bán lúa non” hoặc chuyển nhượng ảo. Bên cạnh đó, cần quy định rõ thời điểm, nội dung thông tin dự án bắt buộc phải công khai và trách nhiệm cập nhật thông tin của doanh nghiệp.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, Luật Kinh doanh bất động sản phải bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Đối với việc đưa bất động sản vào kinh doanh trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, cần dẫn chiếu thống nhất với pháp luật về PPP để tránh trùng lặp quy định.

Đề xuất cho phép chuyển nhượng dự án khi nghĩa vụ tài chính được bảo đảm

Thảo luận tại tổ, các ý kiến đại biểu cơ bản tán thành sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản và các quan điểm định hướng chính sách của Chính phủ; đồng thời đánh giá cao nội dung dự thảo bám sát yêu cầu hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Quan tâm đến quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản có sẵn, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương (Đoàn Thành phố Đồng Nai) chỉ ra, một số lượng đáng kể sản phẩm bất động sản trên thị trường hiện nay được hình thành trên đất có thời hạn sử dụng, điển hình là căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, công trình thương mại, dịch vụ. Do chưa quy định rõ ràng về việc gia hạn thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất, trình tự thủ tục gia hạn nên khi tiếp cận các sản phẩm này, khách hàng lo ngại, dẫn đến một số lượng sản phẩm chưa được đưa vào lưu thông hiệu quả.

Cũng theo đại biểu, pháp luật về đất đai đã có cơ chế gia hạn thời hạn sử dụng đất đối với người sử dụng đất, nhưng với các trường hợp sản phẩm bất động sản nêu trên chưa được quy định tương tự, chưa xác định cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư trong thủ tục này.

Từ những phân tích trên, nữ đại biểu Đoàn thành phố Đồng Nai đề nghị nghiên cứu cơ chế ấn định khoảng thời gian 2 năm trước thời điểm hết thời hạn để chủ sở hữu chuẩn bị hồ sơ gia hạn, và để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, thẩm định trên cơ sở quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất tại thời điểm đó, tránh được khoảng trống pháp lý tại thời điểm chuyển giao. Đồng thời, đại biểu đề nghị giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự, thủ tục và điều kiện chấp thuận để bảo đảm tính linh hoạt và khả năng phù hợp với từng loại đất, từng địa bàn.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo đại biểu, quy định bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng nhằm mục đích bảo đảm nguồn thu của Nhà nước và không chuyển nghĩa vụ tài chính sang bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư không còn năng lực tài chính thì không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và không được chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có năng lực hơn, dẫn đến dự án đình trệ, đất đai không được đưa vào sử dụng, ngân sách nhà nước bị ảnh hưởng.

“Theo tôi, giải pháp giải quyết vấn đề này là cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, với điều kiện nghĩa vụ đó được bảo đảm bằng một trong các phương thức: bảo lãnh của tổ chức tín dụng, bên nhận chuyển nhượng nộp thay hoặc cam kết kế thừa toàn bộ nghĩa vụ và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận”, đại biểu đề xuất. Bên cạnh đó, việc thẩm định về năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết tiến độ của bên nhận chuyển nhượng sẽ đánh giá khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng.

Đại biểu Võ Hoàng Ngân (Đoàn Thành phố Hồ Chí Minh) cũng đề nghị điều chỉnh quy định theo hướng cho phép chuyển nhượng dự án trong trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, với điều kiện bên nhận chuyển nhượng cam kết kế thừa và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính còn lại đối với Nhà nước. Đồng thời, cần thiết kế cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chẳng hạn bảo lãnh, ký quỹ, tài khoản phong tỏa hoặc biện pháp bảo đảm phù hợp.

"Quy định này sẽ góp phần khơi thông các dự án đang vướng mắc về nghĩa vụ tài chính, nhưng vẫn bảo đảm quyền thu ngân sách của Nhà nước", đại biểu nhấn mạnh.