Yêu cầu này càng trở nên bức bách hơn khi sau hợp nhất, Thành phố Hồ Chí Minh trong không gian mới càng cần những cơ chế đặc thù lớn hơn để hướng mục tiêu trở thành siêu đô thị.
Giải quyết nhu cầu bức thiết cho doanh nghiệp
Trong các phiên thảo luận về dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98 tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV, nhiều đại biểu cho rằng, để Thành phố Hồ Chí Minh phát huy hết được tiềm năng, thế mạnh thì nhiều chính sách cần được tháo gỡ, bổ sung.
Trong đó, vấn đề về thời điểm định giá đất trong các dự án BT (xây dựng-chuyển giao), một trong những khó khăn, vướng mắc tồn tại nhiều năm, có sự tác động rất lớn đến hàng trăm doanh nghiệp với lượng vốn khổng lồ, được nhiều đại biểu quan tâm.
Đại biểu Nguyễn Tâm Hùng (Đoàn Thành phố Hồ Chí Minh) nêu ý kiến ủng hộ việc thanh toán các dự án BT bằng quỹ đất, đồng thời quy định làm rõ trách nhiệm thanh toán BT theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng.
Tuy nhiên, để tránh rủi ro và thất thoát tài sản công, ông Hùng đề nghị bổ sung yêu cầu công khai toàn bộ thông tin về quỹ đất thanh toán, giá trị quỹ đất, phương pháp xác định giá và khối lượng công trình đã được kiểm toán trước khi thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất để làm cơ sở pháp lý và minh bạch thông tin cho thị trường.
Phân tích sâu những điểm vướng trong quy định của chính sách về vấn đề này, nhiều ý kiến cũng cho rằng: Theo quy định của Luật Đất đai, thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư.
Thế nhưng, quy định này bất cập và gây thiệt hại cho doanh nghiệp trong trường hợp dự án đã được nhà đầu tư thực hiện xong và bàn giao đối tác, có kiểm toán Nhà nước kiểm toán nhưng nhiều năm sau địa phương mới ban hành quyết định giao đất.
Trong khi đó, Luật PPP quy định: Giá đất dự kiến của quỹ đất thanh toán cho dự án BT được tính căn cứ trên bảng giá đất tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu. Tưởng như doanh nghiệp sẽ hưởng lợi từ quy định này nhưng thực tế vẫn nảy sinh vấn đề, đặc biệt là với các dự án BT bị chậm bàn giao đất.
Nhất là trong trường hợp, thời điểm ban hành quyết định giao đất, bàn giao quỹ đất của Nhà nước và thời điểm nhà đầu tư ký hợp đồng thực hiện dự án BT quá xa nhau sẽ khiến nhà đầu tư thiệt đơn thiệt kép khi phải chịu chênh lệch tiền sử dụng đất rất lớn dù lỗi không thuộc về họ.
Đại biểu Phan Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cũng nêu vấn đề: Nhiều doanh nghiệp sau 5-9 năm hoàn thành, bàn giao dự án theo hợp đồng BT mới được địa phương xem xét bàn giao quỹ đất thanh toán. Nhà đầu tư sẽ thiệt thòi lớn nếu tiếp tục áp dụng tiền sử dụng đất ở thời điểm giao đất.
Ông Hiếu kiến nghị, để tạo sự công bằng cho doanh nghiệp, với những trường hợp Nhà nước chậm bàn giao đất sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành và bàn giao công trình thì thời điểm xác định tiền sử dụng đất để thanh toán hợp đồng BT phải được xác định ở thời điểm ít nhất cũng là thời điểm bàn giao công trình.
Bài toán hài hòa lợi ích
Liên quan đến bất cập này của chính sách này, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) mới đây cũng đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các bộ, ngành, góp ý cho dự thảo sửa đổi sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 98.
HoREA đề xuất cần bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán của hợp đồng BT cho nhà đầu tư là thời điểm ký hợp đồng BT, hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT.
Nêu trường hợp cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu thí dụ về hợp đồng dự án BT giữa Công ty MHL và Quân chủng Phòng không-Không quân (Bộ Quốc phòng). Cụ thể, nhà đầu tư đã ký thỏa thuận và chuyển một phần tiền cho Bộ Quốc phòng từ năm 2011. Tháng 11/2016, hai bên ký hợp đồng BT thực hiện. Đến tháng 2/2018, nhà đầu tư hoàn thành, bàn giao công trình cho Bộ Quốc phòng sau khi được kiểm toán bởi Kiểm toán Nhà nước. Theo hợp đồng, Công ty MHL được thanh toán bằng quỹ đất nằm trong hẻm tại số 448 Nguyễn Tất Thành, Quận 4 (nay là phường Xóm Chiếu).
Trong hợp đồng BT cũng đã quy định rõ thời điểm bàn giao đất cho Công ty MHL là trước ngày 30/11/2016. Như vậy, nhà đầu tư đã đủ điều kiện cần và đủ để được nhận đất theo quy định của pháp luật vào tháng 11/2016.
Tuy vậy, đến tháng 3/2025, doanh nghiệp mới được bàn giao đất nhưng hiện vẫn chưa triển khai dự án do “nút thắt” xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất vẫn chưa được tháo gỡ.
Theo HoREA, trường hợp của công ty HML cũng đang là thực trạng chung của hơn 100 dự án thực hiện hợp đồng BT gặp vướng mắc của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố.
Từ câu chuyện của Công ty HML cũng như nhiều doanh nghiệp khác, ông Lê Hoàng Châu cũng nhấn mạnh đến Nghị định số: 91/2025/NĐ-CP, ngày 24/4/2025 của Chính phủ khi Nghị định này cũng đã tháo gỡ vướng mắc về thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán đối với các dự án BT tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Bài học từ Nghị định 91 còn cho thấy, chính sách không chỉ nằm ở việc giải quyết một trường hợp cụ thể, mà ở cách tiếp cận thể chế: Đặt nguyên tắc tôn trọng hợp đồng, ổn định pháp lý và bảo đảm tính dự đoán lên hàng đầu.
Trong bối cảnh Quốc hội đang xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98, nhiều chuyên gia cho rằng tinh thần của Nghị định 91/2025 cần được xem như một khung tham chiếu quan trọng.
Nếu chính sách được điều chỉnh theo hướng thống nhất thời điểm xác định giá đất đối với các dự án BT đã hoàn thành và đã được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán sẽ góp phần tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng và bình đẳng giữa các doanh nghiệp. Giảm rủi ro pháp lý và ngăn ngừa xung đột hợp đồng, đặc biệt với các nhà đầu tư nước ngoài. Tạo động lực mới cho doanh nghiệp tham gia các dự án hạ tầng theo cơ chế PPP, giảm gánh nặng đầu tư công. Quan trọng nhất là nâng vị thế Việt Nam như một thị trường tôn trọng cam kết, đề cao sự nhất quán trong thực thi pháp luật.
Một cơ chế rõ ràng, minh bạch và thống nhất sẽ luôn là nền tảng vững chắc nhất để doanh nghiệp yên tâm đầu tư và để Việt Nam tiếp tục hấp dẫn trong dòng chảy đầu tư toàn cầu.
